SERVICE EXPERTISE
Déterminer la valeur vénale opposable d'un bien transmis par donation, sécuriser le démembrement de propriété et la donation-partage, et prévenir tout redressement fiscal, pour les particuliers, familles et dirigeants transmettant leur patrimoine.
L'expertise immobilière en cas de donation établit la valeur vénale du bien à la date de l'acte, opposable à l'administration fiscale. Réalisée par un expert certifié RICS, elle sécurise le calcul des droits, prend en compte le démembrement usufruit/nue-propriété et la donation-partage, et prévient tout rehaussement pour insuffisance d'évaluation.
Donner un bien immobilier suppose de fixer sa valeur, et cette valeur n'est pas anodine : elle sert d'assiette au calcul des droits de mutation à titre gratuit et engage le donateur comme le donataire face à l'administration fiscale. La valeur retenue est la valeur vénale à la date de la donation, c'est-à-dire le prix que le bien pourrait objectivement atteindre sur le marché libre. Une estimation pour une donation au regard du fisc approximative ou complaisante expose à un contrôle et à un redressement, avec intérêts et pénalités à la clé.
Une expertise immobilière pour donation conduite par un professionnel indépendant produit un rapport motivé, documenté et opposable, qui justifie la valeur déclarée dans l'acte notarié. Là où une estimation d'agence répond à une logique commerciale de mise en vente, l'expertise en évaluation répond à une logique probante : elle s'appuie sur des méthodes normées, une analyse du marché comparable et une description précise du bien et de ses servitudes éventuelles. Ce rapport constitue une pièce de sécurité juridique pour toute la famille et pour le notaire instrumentaire.
Réal Group, sous sa marque Réal Valuation, intervient partout en France comme cabinet d'expertise en évaluation certifié RICS. Au sein du réseau Groupe ABC, sept cabinets et trente-cinq experts réalisent près de 1 800 expertises par an. Nos rapports respectent le Red Book RICS et les normes internationales et européennes d'évaluation. Que la donation porte sur une résidence, un immeuble de rapport, un local d'entreprise ou des parts de société, nous fournissons une valeur défendable, cohérente avec le contexte fiscal et patrimonial de la transmission.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
La donation est taxée sur la valeur vénale du bien au jour de l'acte. Cette valeur doit refléter le marché réel et être opposable à l'administration fiscale. Une évaluation trop basse expose à un rehaussement pour insuffisance d'évaluation au titre de l'article L17 du Livre des procédures fiscales. L'expertise motive et documente cette valeur pour la rendre défendable.
Lorsque la donation ne porte que sur la nue-propriété, avec réserve d'usufruit, la répartition de valeur suit le barème fiscal de l'article 669 du CGI, fonction de l'âge de l'usufruitier. Ce barème sert au calcul des droits, mais diffère de la valeur économique réelle des droits démembrés : l'expert évalue d'abord la pleine propriété avant toute ventilation.
La donation-partage, prévue par l'article 1075 du Code civil, fige la valeur des biens au jour de l'acte et évite leur réévaluation lors de la succession du donateur. La qualité de l'évaluation initiale conditionne donc l'équilibre définitif entre les héritiers : une valeur juste et documentée protège durablement l'équité familiale.
L'administration dispose du pouvoir de contester une valeur qu'elle juge insuffisante et de notifier un rehaussement assorti d'intérêts et de pénalités. Un rapport d'expertise indépendant, conforme aux standards RICS, constitue la meilleure ligne de défense : il matérialise la sincérité de la déclaration et la rationalité de la méthode retenue.
Nous précisons le contexte de la donation, la nature des droits transmis (pleine propriété, nue-propriété, parts), la date de valeur retenue et les contraintes fiscales et patrimoniales applicables, en lien avec le donateur et son notaire.
L'expert inspecte le bien, relève ses caractéristiques, sa situation, son état d'occupation et ses éventuelles servitudes. Il rassemble les pièces juridiques et locatives utiles à une évaluation exacte et documentée.
Nous appliquons les méthodes appropriées, par comparaison, par le revenu ou par capitalisation selon le contexte, conformément au Red Book RICS, aux normes IVS et EVS, pour déterminer une valeur vénale robuste et défendable.
Vous recevez un rapport d'expertise circonstancié et motivé, mentionnant la valeur retenue à la date de la donation. Ce document opposable est directement utilisable auprès du notaire et de l'administration fiscale.
Chaque configuration de transmission appelle une méthode d'évaluation adaptée. Nos experts interviennent sur l'ensemble des cas de figure, du bien résidentiel au patrimoine professionnel.
Transmission de l'intégralité des droits sur un bien. L'expertise fixe la valeur vénale à la date de l'acte, assiette directe des droits de donation, en tenant compte de l'abattement de 100 000 € en ligne directe renouvelable tous les quinze ans.
Le donateur conserve l'usufruit et transmet la nue-propriété. Nous évaluons la pleine propriété, puis éclairons la ventilation entre usufruit et nue-propriété selon le barème de l'article 669 du CGI, en distinguant valeur fiscale et valeur économique réelle.
Répartition anticipée du patrimoine entre plusieurs bénéficiaires. L'évaluation de chaque bien conditionne l'équilibre du partage et fige les valeurs au sens de l'article 1075 du Code civil, écartant leur réévaluation ultérieure lors de la succession.
Locaux d'exploitation, murs commerciaux ou industriels transmis dans le cadre d'un pacte Dutreil (articles 787 B et 787 C du CGI). L'expertise établit la valeur des actifs immobiliers professionnels concernés, en cohérence avec le dispositif de transmission d'entreprise.
Bien occupé, immeuble de rapport ou parts de société civile immobilière. Nous évaluons en tenant compte de l'état locatif, des baux en cours et, pour les parts, de la valeur des actifs sous-jacents, éléments déterminants pour une donation sincère.
En prévention ou en réaction à une demande de l'administration, le rapport d'expertise apporte une valeur motivée et opposable. Il conforte la déclaration effectuée et constitue une pièce de défense face à un risque de rehaussement pour insuffisance d'évaluation.
Un cabinet d'expertise en évaluation certifié RICS, indépendant des transactions, dont les rapports sont conçus pour être opposables aux administrations, aux notaires et aux juridictions.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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