SERVICE EXPERTISE
Un bien donné il y a vingt ans ne revient pas dans la succession pour sa valeur d'acte : il y revient pour ce qu'il vaut au jour du partage, apprécié d'après son état au jour de la donation. Travaux du donataire, avancement de part ou donation hors part successorale, donation-partage qui fige les valeurs : ce que chaque configuration change sur la somme réellement rapportable.
La valeur retenue pour le rapport des donations est celle du bien au jour du partage, appréciée d'après son état au jour de la donation (art. 843 et 860 du code civil). Un bien donné il y a vingt ans revient donc dans la succession à sa valeur actuelle, travaux du donataire neutralisés. La donation-partage, elle, fige les valeurs au jour de l'acte.
Le rapport des donations est le mécanisme qui rétablit l'égalité entre héritiers : celui qui a reçu du défunt une donation en avancement de part successorale en tient compte au moment du partage, comme s'il avait perçu une avance sur sa part. La règle d'évaluation figure aux articles 843 et 860 du code civil, et elle surprend presque toutes les familles : on ne rapporte ni la valeur inscrite dans l'acte de donation, ni la valeur au jour du décès, mais la valeur du bien au jour du partage, appréciée d'après son état à l'époque de la donation. Deux dates, deux objets distincts : le marché d'aujourd'hui appliqué au bien d'hier.
L'écart que produit cette règle est considérable. Prenons un appartement donné 120 000 € en 2005 et qui en vaut 320 000 € aujourd'hui : il n'entre pas dans le partage pour sa valeur d'acte, il y entre pour 320 000 €, et la part successorale du donataire s'en trouve réduite d'autant. À l'inverse, un bien donné au plus haut d'un marché depuis retourné se rapporte pour moins que la valeur portée dans l'acte. Cette mécanique explique une bonne part des blocages que nous rencontrons en expertise immobilière de succession : les cohéritiers découvrent, parfois vingt ans plus tard, que la donation consentie « à la valeur de l'époque » n'a rien figé du tout.
Rétablir cette valeur relève du travail d'expert, non de l'estimation d'agence. Il faut reconstituer l'état du bien à la date de la donation — surface, configuration, équipements, situation locative, environnement urbain — puis l'évaluer au marché du jour du partage, en neutralisant tout ce que le donataire a fait ou laissé faire depuis. La méthode est celle d'une expertise immobilière rétroactive, même lorsque la valeur conclue est actuelle ; elle le devient entièrement lorsque le bien donné a été revendu avant le partage. Réal Group conduit ces missions partout en France sous la signature de Guillaume Thériez, MRICS, à partir d'une base de 2 094 actifs expertisés depuis 2011.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
L'article 860 du code civil pose une règle à deux temps : le marché retenu est celui du jour du partage, l'état retenu est celui du bien à l'époque de la donation. On évalue donc aujourd'hui un bien qui n'existe plus tel quel : la maison de 90 m² donnée en 2004, et non les 140 m² qu'elle fait depuis l'extension payée par le donataire. Le rapport se règle en valeur, non en nature : le donataire garde le bien et reçoit d'autant moins dans le partage. Cette double datation distingue radicalement l'exercice d'une estimation de marché ordinaire et commande une expertise de partage successoral documentée pièce par pièce.
Tout se joue sur une mention de l'acte. À défaut de stipulation contraire, la donation consentie à un héritier est présumée faite en avancement de part successorale : elle est rapportable, à la valeur du jour du partage. Consentie expressément hors part successorale, elle échappe au rapport — le donataire la conserve en plus de sa part —, mais elle reste réunie fictivement à la masse pour vérifier qu'elle n'entame pas la réserve des autres héritiers, et cette réunion s'apprécie, elle, au jour du décès. Une même libéralité appelle donc parfois deux évaluations à deux dates : c'est le premier point que nous arrêtons dans toute expertise immobilière de donation.
La règle de l'état au jour de la donation neutralise ce que le donataire a fait du bien, dans les deux sens. Les impenses nécessaires ou utiles qu'il a financées lui ouvrent droit à une indemnité, mesurée non par le montant des factures mais par la plus-value subsistante au jour du partage. Symétriquement, il répond des dégradations résultant de son fait, de sa faute ou de sa négligence, qui ne viennent pas réduire la somme rapportée. En revanche, la plus-value tenant au seul marché, ou au classement du terrain en zone constructible, profite à la masse : elle n'est pas son fait. Chiffrer séparément ces trois composantes est le cœur de la mission.
C'est le point que les familles ignorent presque toujours. La donation-partage n'est pas une donation ordinaire : elle réalise un partage anticipé, les biens attribués ne sont donc pas rapportables, et l'article 1078 du code civil autorise à les retenir pour leur valeur au jour de l'acte. Trois conditions : que tous les héritiers réservataires vivants ou représentés au décès aient reçu un lot, qu'ils l'aient expressément accepté, et qu'aucune réserve d'usufruit ne porte sur une somme d'argent. Réunies, l'enfant dont le lot a triplé garde la plus-value. Manquantes — un enfant né depuis, un lot omis —, on retombe dans le droit commun et l'évaluation se refait.
Rien ne s'évalue avant d'avoir lu l'acte. Nous récupérons la donation et ses mentions — avancement de part ou hors part, donation-partage, réserve d'usufruit, clause d'évaluation forfaitaire —, la date d'ouverture de la succession et la date de partage envisagée. C'est ce cadrage, arrêté avec le notaire ou l'avocat, qui fixe la ou les dates d'évaluation et l'état du bien à retenir. Une mission engagée sans lui produit un chiffre juste sur une mauvaise question : c'est le premier motif de rejet d'un rapport en réunion de partage.
Il faut ensuite reconstruire le bien tel qu'il était à la date de la donation. Photographies datées, plans annexés à l'acte, autorisations d'urbanisme et déclarations d'achèvement, factures d'entreprise, avis de taxe foncière, vues aériennes successives, baux de l'époque : chaque pièce datée fixe une caractéristique. Les interventions du donataire sont listées une par une, puis classées selon qu'elles relèvent de l'entretien, de l'amélioration ou de l'extension. Ce qui ne peut pas être établi devient une réserve écrite, jamais une supposition silencieuse.
Nous évaluons alors deux fois. Une première valeur porte sur le bien reconstitué dans son état d'origine, au marché du jour du partage : c'est la somme rapportable. Une seconde porte sur le bien dans son état actuel, à la même date : l'écart mesure la plus-value subsistante imputable au donataire. Comparaison directe pour l'habitation, capitalisation du revenu pour le locatif, chaque terme de comparaison étant tracé avec sa source, sa date, sa surface retenue et son ajustement, de sorte que le calcul puisse être refait ligne à ligne.
Le livrable énonce la règle appliquée, les dates retenues et leur justification, les deux valeurs, l'indemnité de plus-value ou la moins-value imputable au donataire, et les hypothèses qui bornent la conclusion. Il est écrit pour être lu par un notaire, discuté par les conseils de chaque cohéritier et versé aux débats si le partage devient judiciaire. Nous en défendons chaque ligne en réunion contradictoire : c'est là qu'un rapport probant se distingue d'une estimation, et qu'il devient difficile à écarter.
La règle tient en une phrase ; son application dépend de ce qu'est devenu le bien, de ce qu'en a fait le donataire et de la forme exacte de la libéralité. Voici les six situations que notaires et avocats nous soumettent le plus souvent.
Le donataire a créé une extension, refait la toiture et aménagé les combles. La somme rapportée est celle du bien tel qu'il était au jour de la donation, au marché d'aujourd'hui : nous évaluons deux fois, une fois l'existant reconstitué, une fois le bien actuel. L'écart mesure la plus-value subsistante susceptible de lui revenir.
Lorsque le bien donné a été aliéné avant le partage, c'est la valeur qu'il avait à l'époque de l'aliénation qui est retenue, et non celle du jour du partage. La mission devient une évaluation rétroactive pure : reconstituer le marché d'une année passée, comparables d'époque à l'appui, sans jamais indexer une valeur actuelle.
Une donation en numéraire se rapporte en principe pour son montant nominal. Mais si la somme a servi à acquérir un immeuble, c'est la valeur de ce bien qui est rapportée, dans les conditions de l'article 860 : le versement de 60 000 € consenti en 2003 pour financer un studio se rapporte au prix de ce studio aujourd'hui.
Le décès du donateur éteint l'usufruit et reconstitue la pleine propriété entre les mains du donataire. La date d'évaluation reste celle du partage, mais l'assiette retenue — nue-propriété seule ou pleine propriété — se discute et doit être arrêtée avec le notaire. Notre évaluation de l'usufruit et de la nue-propriété chiffre les deux hypothèses.
Un enfant né après l'acte, un héritier non alloti, un lot accepté sans mention expresse : une seule condition manquante suffit à faire tomber le gel des valeurs. Les biens sont alors réévalués selon le droit commun, ce qui rouvre l'ensemble des comptes quinze ou vingt ans plus tard. Nous produisons dans ce cas les deux jeux de valeurs.
Le rapport porte sur les parts, non sur l'immeuble : il faut évaluer la société au jour du partage, d'après sa consistance à la date de la donation, puis appliquer les correctifs propres aux titres non cotés. Un immeuble loué détenu en SCI appelle en outre une décote d'occupation documentée.
Le rapport des donations se joue sur des dates et sur des états de bien, pas sur une fourchette de marché. Voici ce que nous garantissons sur chaque mission, du studio donné en 1998 au patrimoine familial transmis par donation-partage, avec le même protocole partout en France.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
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