SERVICE EXPERTISE
Le barème fiscal fixe la part de l'usufruit et de la nue-propriété d'après l'âge de l'usufruitier ; la valeur économique dépend de la durée probable de l'usufruit, du revenu du bien et du taux d'actualisation. Les règles, la méthode de l'expert et un calculateur qui donne les deux valeurs côte à côte.
Fiscalement, l'usufruit vaut une part de la pleine propriété fixée par l'âge de l'usufruitier : 90 % avant 21 ans, puis dix points de moins par tranche de dix ans, jusqu'à 10 % au-delà de 91 ans (article 669 du CGI). La nue-propriété vaut le complément. Économiquement, l'expert actualise les revenus du bien sur la durée probable de l'usufruit.
L'usufruit est « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance » (article 578 du Code civil). L'usufruitier habite le bien ou en perçoit les loyers ; le nu-propriétaire en détient la propriété sans en avoir l'usage, et la recouvre entière quand l'usufruit s'éteint, au décès de l'usufruitier ou au terme prévu (article 617). On parle de démembrement de propriété : il naît d'une donation avec réserve d'usufruit, d'une succession où le conjoint survivant choisit l'usufruit, d'un achat séparé des deux droits ou d'une donation de parts de société.
Deux valeurs coexistent, et elles ne se confondent pas. La valeur fiscale, celle du barème, sert à calculer les droits de donation et de succession : forfaitaire, elle ne dépend que de l'âge de l'usufruitier. La valeur économique est celle que retiendraient un vendeur et un acheteur informés : elle tient compte de la durée probable de l'usufruit, du revenu que procure le bien et du taux auquel on actualise ce revenu. L'écart entre les deux justifie une expertise dès qu'un prix se négocie, qu'un partage doit être équilibré ou qu'un juge doit trancher.
Cette page détaille le barème de l'article 669 du Code général des impôts, l'usufruit temporaire, la méthode économique et ses paramètres, puis les situations où la question se pose. Le calculateur donne les deux valeurs côte à côte.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
« Pour la liquidation des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière, la valeur de la nue-propriété et de l'usufruit est déterminée par une quotité de la valeur de la propriété entière » (article 669 du Code général des impôts). Le barème ne dépend que de l'âge de l'usufruitier, en années révolues, c'est-à-dire à son dernier anniversaire (service-public.fr) ; il ne tient compte ni de son sexe, ni de son état de santé, ni du rendement du bien.
| Âge de l'usufruitier (texte de l'article) | Soit | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | jusqu'à 20 ans | 90 % | 10 % |
| Moins de 31 ans révolus | de 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| Moins de 41 ans révolus | de 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans révolus | de 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| Moins de 61 ans révolus | de 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans révolus | de 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans révolus | de 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans révolus | de 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
L'âge se prend au jour de la transmission. Pour une succession, l'administration retient l'âge de l'usufruitier lors de la transmission (BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50, § 1) ; pour la nue-propriété, seuls comptent les usufruits encore ouverts au jour de la mutation (article 669, I).
Le barème s'applique à la valeur vénale du bien. En donation, les droits sont liquidés sur la valeur vénale réelle des immeubles, appréciée compte tenu de leur état d'occupation ; en cas de donation avec réserve d'usufruit d'un appartement loué, le bien est d'abord évalué occupé, puis la valeur de la nue-propriété est déterminée en fonction de l'âge de l'usufruitier (BOFiP, BOI-ENR-DMTG-20-30-10, § 80 à 110). Le pourcentage ne corrige donc pas une valeur de départ fausse : c'est elle que l'expert établit.
Un exemple, en proportion. Une mère de 72 ans donne à ses enfants la nue-propriété de son appartement et en garde l'usufruit. Elle a moins de 81 ans révolus : l'usufruit vaut 30 % de la valeur du bien et la nue-propriété donnée 70 %. Les droits de donation sont calculés sur ces 70 % de la valeur du bien. Le service public met à disposition un simulateur officiel du barème fiscal ; le calculateur ci-dessous ajoute la valeur économique.
Le droit d'usage et d'habitation, par exemple celui que le conjoint survivant conserve sur le logement, vaut 60 % de la valeur de l'usufruit pour l'administration (BOFiP, même document, § 90).
« L'usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l'usufruit, sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier » (article 669, II, du CGI). Pour une durée qui n'est pas un multiple de dix ans, faites confirmer par le notaire le nombre de périodes retenu.
L'administration précise que ces dispositions ne doivent pas avoir pour effet de donner à l'usufruit temporaire une valeur supérieure à celle de l'usufruit viager de la même personne (BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50, § 70). Un usufruit de trente-cinq ans consenti à une personne de 70 ans est ainsi ramené à 40 %, la valeur de son usufruit viager.
L'usufruit qui n'est pas accordé à des particuliers ne dure que trente ans (article 619 du Code civil). Pour une société, l'usufruit temporaire vaut donc au plus trois périodes de dix ans, soit 69 % de la pleine propriété (BOFiP, même document, § 80). C'est le cadre des cessions temporaires d'usufruit à une société, où le prix se négocie sur la valeur économique.
L'usufruit s'éteint par la mort de l'usufruitier, comme par l'expiration du temps pour lequel il a été accordé (article 617 du Code civil). Un usufruit temporaire consenti à une personne physique peut donc prendre fin avant la date prévue : l'évaluation économique en tient compte lorsque la durée approche de son espérance de vie.
Le barème fiscal est un forfait. Quand il faut fixer un prix, équilibrer un partage ou éclairer un juge, l'expert calcule la valeur économique : ce que vaut, aujourd'hui, le droit de percevoir les revenus du bien pendant la durée probable de l'usufruit, et ce que vaut le droit de recouvrer le bien à son terme. Trois paramètres la commandent.
La formule. Nue-propriété = valeur de la pleine propriété ÷ (1 + taux)durée ; usufruit = valeur de la pleine propriété − nue-propriété. Cela revient à actualiser, sur la durée retenue, un revenu annuel égal à la valeur du bien multipliée par le taux.
Exemple purement arithmétique (taux retenu pour l'exemple, sans valeur de référence de marché). Pour une femme de 72 ans, l'INSEE donne une espérance de vie de 17,7 ans (année 2025, données provisoires). À un taux de 3 %, la nue-propriété vaut 1 ÷ 1,0317,7, soit environ 59,3 % de la pleine propriété, et l'usufruit 40,7 %, contre 30 % au barème fiscal. À 2 %, l'usufruit économique tombe à 29,6 %. L'écart avec le barème dépend donc surtout du taux et de l'espérance de vie : c'est sur ces deux hypothèses que porte la discussion.
Le rapport d'expertise corrige ensuite ce calcul de ce qu'une formule ignore : un loyer en place éloigné du marché, des travaux à venir, un usufruit sur deux têtes, une clause particulière de l'acte. Notre page sur les méthodes d'évaluation immobilière présente la capitalisation et l'actualisation des revenus dont relève ce calcul.
La valeur fiscale (barème de l'article 669 du CGI) et la valeur économique (actualisation sur l'espérance de vie de l'INSEE), calculées côte à côte.
Le barème fiscal sert à liquider les droits ; dès qu'un prix se négocie ou qu'un partage doit être équilibré, la valeur économique prend le relais.
Le parent donne la nue-propriété et garde l'usufruit : les droits portent sur la nue-propriété, calculée par le barème à partir de la valeur vénale du bien. L'expertise sert d'abord à fixer cette valeur, à la date de l'acte. Voir notre page sur l'expertise immobilière pour une donation.
Lorsque tous les enfants sont issus des deux époux, le conjoint survivant peut choisir l'usufruit de la totalité des biens existants ou la propriété du quart (article 757 du Code civil). Son usufruit peut ensuite être converti en rente viagère (article 759) ou, par accord, en capital (article 761) ; à défaut d'accord, la demande est soumise au juge (article 760). Ces textes ne renvoient pas au barème fiscal : la valeur économique éclaire la négociation. Voir l'expertise immobilière en succession.
Entre un vendeur et un acheteur, le prix se négocie : la valeur économique, fondée sur la durée probable de l'usufruit et sur le rendement du bien, sert de référence. Elle part de la valeur vénale du bien en pleine propriété, établie par comparaison ou par capitalisation, selon sa nature et son état locatif.
Quand ce sont des parts de société civile immobilière qui sont démembrées, il faut d'abord évaluer les parts : actif net réévalué, dettes, décotes éventuelles. Le barème ou la méthode économique s'appliquent ensuite à cette valeur. Voir notre page sur la valorisation des parts de SCI.
L'usufruitier déclare en principe le bien pour sa valeur en pleine propriété. L'imposition n'est répartie entre usufruitier et nu-propriétaire, selon le barème de l'article 669, que dans des cas énumérés par la loi, comme l'usufruit légal du conjoint survivant (article 968 du CGI). Voir l'expertise immobilière pour l'IFI.
Au décès de l'usufruitier ou au terme prévu, le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété : cette réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe (article 1133 du CGI, sous réserve de l'article 1020). La question de la valeur se pose donc à la constitution du démembrement, ou lors d'une cession en cours de route.
Origine du démembrement (donation, succession, vente, apport), date d'effet, âge des usufruitiers, durée prévue, usage du rapport : déclaration fiscale, acte notarié, négociation ou procédure. Ce cadrage décide de la valeur à produire, fiscale, économique ou les deux.
Visite, mesurage, analyse du marché local, puis valeur vénale par comparaison ou par capitalisation du revenu. Un bien loué est évalué occupé, avec son bail : c'est la base de tous les calculs qui suivent.
Durée tirée des tables de l'INSEE ou de l'acte, revenu net réellement procuré par le bien, taux d'actualisation justifié par le marché. Chaque hypothèse est écrite et sourcée, pour pouvoir être discutée.
Le rapport présente la valeur en pleine propriété, la répartition au barème fiscal lorsqu'elle est utile et la valeur économique, avec ses hypothèses et ses limites. Daté et signé, il s'adresse au notaire, à l'administration ou au juge.
Un démembrement réunit deux personnes dont les intérêts divergent : l'une perçoit les revenus, l'autre attend le bien. Nous établissons la valeur sans prendre parti, en écrivant chaque hypothèse pour que chacun puisse la vérifier.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Réal Valuation, le cabinet d'expertise immobilière de Réal Group, est réglementé par la RICS ; son dirigeant, Guillaume Thériez, expert MRICS, est membre de la RICS, de l'IFEI et du SEEIF (ex-CEIF), les trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, motivés et vérifiables devant les juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être membre de la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant, connu des banques, des institutions financières et des juridictions, en France comme à l'international.
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Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Réal Valuation dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
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