SERVICE EXPERTISE
Partenaire indépendant des études notariales de Bordeaux et de Gironde pour l'évaluation d'actifs immobiliers en succession, donation-partage, IFI, licitation et apport en société. Rapports Red Book RICS opposables à l'administration fiscale, sécurisant la responsabilité professionnelle du notaire instrumentaire.
Le notaire est tenu à un devoir de conseil renforcé sur la valeur des biens qu'il authentifie. Succession, donation, donation-partage, liquidation de communauté, licitation amiable ou judiciaire, apport en société, vente complexe, déclaration IFI : chacun de ces actes met en jeu une question de valeur dont l'inexactitude peut engager la responsabilité professionnelle de l'étude et exposer les parties à un redressement fiscal. Lorsque l'actif présente un enjeu significatif, une complexité technique ou un risque de contestation, le recours à un expert immobilier indépendant certifié RICS sécurise l'acte, protège les parties et documente la prudence du notaire instrumentaire.
L'évaluation notariale comporte des spécificités temporelles et méthodologiques strictes. L'article 666 du CGI fixe la valeur pour les droits de mutation à titre onéreux à la date de l'acte, l'article 764 impose la valeur vénale au jour du décès pour la succession, l'article 964 retient la valeur au 1er janvier pour l'IFI, le barème légal de l'article 669 encadre l'évaluation des démembrements. Ces règles, combinées aux obligations issues du Code civil (articles 815 et suivants pour l'indivision, 831 pour l'attribution préférentielle, 922 pour le rapport à succession des donations, 1469 pour la liquidation de communauté), imposent une méthodologie rigoureuse et une documentation complète.
Réal Group intervient aux côtés des études notariales de Bordeaux et de Gironde, en lien régulier avec les notaires du centre-ville bordelais et de la Chambre des Notaires de la Gironde. Nos rapports respectent le Red Book RICS, les normes IFEI et les standards de la CEIF. Ils sont directement exploitables par le notaire pour étayer la valeur portée à l'acte, par le bénéficiaire lors d'un contrôle fiscal et par l'expert-comptable lors d'une consolidation patrimoniale.
Pour approfondir
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
L'expertise immobilière sécurise les évaluations notariales à chaque étape critique, en apportant une documentation méthodologique opposable aux administrations et aux tiers.
Détermination de la valeur vénale conforme aux articles 666 et 764 du CGI à la date exacte requise : jour du décès pour la succession, jour de l'acte pour la donation, 1er janvier pour l'IFI. L'expert reconstitue la valeur historique à partir de comparables horodatés et documente le raisonnement sur les pages 20 à 40 du rapport, pour résister à toute contestation ultérieure de l'administration fiscale.
Évaluation des biens en démembrement de propriété (nue-propriété et usufruit selon l'article 669 CGI ou décote économique argumentée) et des biens indivis (articles 815 et suivants du Code civil). Retenue d'une décote d'illiquidité justifiée en cas d'indivision conflictuelle ou d'impossibilité matérielle de partage en nature, exploitable devant le juge aux affaires familiales en cas de licitation.
Évaluation préalable à la licitation amiable ou judiciaire (article 1377 CPC) : détermination de la mise à prix, de la valeur de reprise par un indivisaire en cas d'attribution préférentielle (articles 831 et suivants du Code civil) ou de l'indemnité due aux copartageants. Méthodologie multi-approches (comparaison + capitalisation + bilan promoteur) pour les actifs complexes (vignobles, immeubles de rapport, locaux commerciaux).
Production d'un rapport d'expertise immobilière destiné au commissaire aux apports dans le cadre d'un apport à une SA (article L225-8 Code commerce) ou à une SARL (L223-9), d'une augmentation de capital par apport en nature ou d'une fusion. Rapport conforme aux standards Red Book RICS, directement exploitable par le commissaire dans son propre rapport certificateur.
Les missions d'expertise sollicitées par le notaire varient selon la spécialisation de l'étude, mais répondent toutes à une exigence de sécurité juridique et fiscale.
Réal Group intervient pour les deux typologies d'études notariales. La méthodologie est systématiquement conforme au Red Book RICS et à la charte IFEI, mais la structure du rapport, les annexes produites et le niveau de détail sont adaptés à l'usage final : déclaration fiscale pour la succession ou l'IFI, rapport du commissaire aux apports pour une apport en société, contrôle fiscal ultérieur pour une donation ou une vente à prix contesté. Dans tous les cas, le rapport est rédigé pour résister à l'analyse technique d'un vérificateur de l'administration fiscale.
Échange avec le notaire instrumentaire ou le clerc en charge du dossier : nature de l'acte, date d'évaluation requise, contexte patrimonial, identification des parties (héritiers, donataires, associés). Récupération des pièces essentielles : titre de propriété, baux éventuels, diagnostics, PLU, actes antérieurs et projet d'acte en préparation.
Visite des biens concernés avec prise en compte de leur état au plus près de la date d'évaluation retenue. Analyse des servitudes, des règles d'urbanisme, des baux en place, des charges et des éventuels projets impactant la valeur. Reconstitution de la situation juridique et économique historique lorsque la date d'évaluation est antérieure (succession).
Application des méthodes conformes au Red Book RICS : comparaison par transactions horodatées à la date d'évaluation, capitalisation des revenus, bilan promoteur si pertinent, coût de remplacement pour les actifs atypiques. Application argumentée des barèmes fiscaux (art. 669 CGI pour les démembrements) ou justification des décotes économiques lorsque les barèmes sont inadaptés.
Livraison d'un rapport complet Red Book RICS, avec annexes (comparables, photos, extraits cadastraux, PLU) directement annexable à l'acte authentique ou à la déclaration fiscale (succession, IFI, donation). Rapport signé par un expert certifié RICS, exploitable en cas de contrôle fiscal ou de contestation par un héritier ou un copartageant.
Panorama des missions que nous traitons aux côtés des études notariales, avec les spécificités méthodologiques et temporelles associées à chaque acte.
Évaluation au jour du décès (article 764 CGI) pour l'assiette des droits de mutation à titre gratuit, puis actualisation à la date du partage (article 829 C. civ.) pour l'allotissement. Reconstitution historique des comparables, intégration des règles d'indivision successorale (articles 815 et suivants C. civ.) et des éventuelles décotes d'illiquidité argumentées.
Évaluation au jour de l'acte pour la donation-partage (articles 1076 et suivants C. civ.) et réintégration à la masse au jour du décès selon l'article 922 du Code civil. Sécurisation de l'égalité entre les gratifiés et anticipation des éventuels conflits successoraux ultérieurs. Documentation méthodologique archivée pour l'étude.
Détermination de la valeur vénale au 1er janvier (article 964 CGI) pour la déclaration annuelle d'IFI, avec décotes applicables (démembrement selon art. 669 ou décote économique, indivision, biens professionnels exonérés article 975). Rapport annuel annexé à la déclaration, opposable à l'administration fiscale en cas de contrôle.
Évaluation préalable à une licitation d'un bien indivis (article 1377 CPC) : détermination de la mise à prix, analyse de la valeur de reprise par un indivisaire souhaitant exercer l'attribution préférentielle (articles 831 à 834 C. civ.), estimation des soultes dues aux copartageants. Rapport exploitable devant le juge aux affaires familiales et lors de la vente aux enchères.
Rapport d'évaluation destiné au commissaire aux apports pour un apport en nature à une SA (article L225-8 C. commerce), à une SARL (L223-9) ou à une société civile. Valorisation Red Book RICS pleinement documentée, directement exploitable par le commissaire qui peut s'y référer dans son propre rapport de certification.
Expertise préalable à une vente immobilière à prix discuté (entre parents et enfants, entre associés, actif stratégique) ou à une cession de parts de SCI à prédominance immobilière. Valorisation justifiant le prix porté à l'acte pour prévenir un redressement fiscal ultérieur au titre de l'abus de droit ou de l'acte anormal de gestion.
Cabinet d'expertise immobilière indépendant fondé en 2011, Réal Group — Réal Valuation accompagne régulièrement les études notariales bordelaises et de Gironde sur leurs dossiers les plus sensibles : successions à forts enjeux, donations-partages complexes, déclarations IFI, apports en société, licitations. Nos rapports, conformes au Red Book RICS, à la charte IFEI et aux normes CEIF, sont rédigés pour résister à l'analyse technique d'un vérificateur de l'administration fiscale et sécuriser la responsabilité du notaire instrumentaire.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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