SERVICE EXPERTISE
Partenaire indépendant des cabinets d'avocats bordelais et du Barreau de Bordeaux pour l'évaluation d'actifs immobiliers en contentieux, divorce, succession, bail commercial et litige fiscal. Rapports Red Book RICS opposables en contradictoire, exploitables devant toute juridiction civile, commerciale ou administrative.
Derrière chaque procédure civile, commerciale ou fiscale mettant en jeu un bien immobilier se cache une question de valeur : quelle est la valeur vénale de l'immeuble à partager, quelle est l'indemnité d'éviction due au locataire commercial, quelle est la valeur locative à retenir pour un déplafonnement, quel est le préjudice résultant d'un vice caché. Cette question technique, que l'avocat ne peut ni ne doit résoudre seul, conditionne souvent l'issue du litige. Le recours à un cabinet d'expertise immobilière indépendant, comme Réal Group, permet à l'avocat de produire un rapport argumenté, opposable en contradictoire, exploitable devant toute juridiction.
L'expert intervient dans quatre contextes distincts pour le cabinet d'avocats. En amont du contentieux, il sécurise la stratégie par une note technique sur la valeur vénale ou locative qui oriente la décision d'assigner, de négocier ou de transiger. En cours de procédure, il produit un rapport de partie qui accompagne les écritures et nourrit les échanges contradictoires. Lors d'une expertise judiciaire ordonnée au titre de l'article 145 du Code de procédure civile, il peut intervenir comme sapiteur technique auprès de l'expert désigné ou comme consultant de l'avocat lors des opérations. Enfin, il établit les contre-expertises lorsqu'un premier rapport est contesté.
Réal Group collabore avec les cabinets d'avocats bordelais (Palais de justice, rue de Cheverus, quai des Chartrons) et les membres du Barreau de Bordeaux sur l'ensemble des contentieux immobiliers : droit de la famille, droit des successions, droit commercial, baux commerciaux, droit fiscal, droit de la copropriété, droit de l'urbanisme. Nos rapports respectent le Red Book RICS, la charte IFEI et les normes CEIF, documentent l'ensemble des hypothèses et des comparables, et sont directement exploitables par le conseil adverse comme par le juge.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
L'expertise immobilière accompagne l'avocat à chaque étape stratégique d'un dossier contentieux, depuis la phase précontentieuse jusqu'à la décision finale.
Avant assignation, une note d'expertise synthétique éclaire la stratégie du cabinet : valeur vénale ou locative du bien en jeu, ordre de grandeur des préjudices, qualification du bien dans la masse à partager. Elle sécurise la décision d'assigner, de négocier un protocole transactionnel ou de conseiller une médiation. Document interne au cabinet, elle peut ensuite être versée aux débats ou étayer des écritures.
Rapport complet conforme au Red Book RICS, produit à destination des débats contradictoires. Le document documente intégralement la méthodologie (comparaison, capitalisation, DCF, bilan promoteur), les comparables retenus, les pondérations et les hypothèses retenues. Il est directement exploitable par le conseil adverse et devient une pièce technique de première importance versée au dossier par l'avocat demandeur ou défendeur.
Lors d'une expertise ordonnée sur le fondement de l'article 145 du CPC ou en cours de procédure au fond, Réal Group intervient comme sapiteur technique, consultant de l'avocat, ou rédige les dires d'expert versés en réponse aux notes de l'expert judiciaire. Cette présence technique garantit que les arguments de valeur ne soient pas traités superficiellement dans le pré-rapport et le rapport final.
Lorsqu'un premier rapport (expertise judiciaire, rapport adverse, évaluation administrative) paraît entaché d'erreurs méthodologiques ou de comparables mal choisis, Réal Group produit une contre-expertise argumentée ou une note critique point par point. Cette démarche, fréquente en matière de licitation, d'indemnité d'éviction ou de valeur vénale fiscale, fournit à l'avocat les éléments techniques pour contester utilement le rapport adverse.
Les besoins en expertise immobilière diffèrent sensiblement selon la spécialité de l'avocat, avec des méthodologies et des standards de preuve adaptés.
Réal Group intervient sur les deux univers de contentieux immobiliers, avec des équipes disposant de la double compétence technique et procédurale. La méthodologie d'évaluation est toujours rigoureusement conforme au Red Book RICS et à la charte IFEI, mais le format du rapport, le choix des comparables et l'argumentation sont adaptés à la juridiction saisie (tribunal judiciaire, tribunal de commerce, juge des loyers commerciaux, tribunal administratif) et au standard de preuve attendu par le magistrat.
Échange initial sous secret professionnel : nature du contentieux, juridiction saisie, calendrier procédural, stratégie du cabinet, pièces déjà au dossier. Détermination du type de valeur recherchée (vénale, locative, indemnité d'éviction), du périmètre précis de la mission et de l'échéance procédurale (audience, mémoire, dire).
Visite contradictoire ou unilatérale du bien selon la configuration procédurale, collecte des pièces juridiques (titres, baux, PC, ERP), techniques (diagnostics, audits) et financières. Analyse de la situation locative, de l'état du bâti, des servitudes, du PLU et de la commercialité pour les locaux commerciaux.
Application des méthodes conformes au Red Book RICS et à la charte IFEI : comparaison par transactions et par baux, capitalisation des revenus, bilan promoteur, méthode par le coût. Chaque comparable est horodaté, sourcé et annexé. Les hypothèses et pondérations sont systématiquement discutées et justifiées.
Livraison du rapport argumenté destiné au versement aux débats, accompagné d'annexes exploitables (photos, comparables, relevés cadastraux). L'expert reste disponible pour répondre aux dires adverses, participer à une réunion contradictoire avec l'expert judiciaire ou, le cas échéant, être entendu par le tribunal.
Panorama des contextes dans lesquels un avocat mandate un expert immobilier indépendant, avec les spécificités méthodologiques associées à chaque procédure.
Évaluation du logement familial, des biens communs et éventuellement des biens propres récompensables. Application des articles 1469 et 1543 du Code civil pour les récompenses. Rapport versé devant le juge aux affaires familiales et transmis au notaire liquidateur. Prise en compte de la date d'évaluation selon le régime matrimonial.
Évaluation dans le cadre d'une indivision successorale litigieuse, d'une demande d'attribution préférentielle (articles 831 et suivants du Code civil) ou d'une licitation judiciaire (article 834 CPC). Reconstitution de la masse successorale et articulation avec les évaluations au jour du décès pour l'assiette des droits (articles 666 et 764 du CGI).
Détermination de la valeur locative selon l'article L145-33 du Code de commerce et les articles R145-2 à R145-11. Analyse des cinq critères réglementaires, pondération des surfaces, coefficients de commercialité, comparables de baux récents. Mission pour le juge des loyers commerciaux ou en amont d'une négociation de renouvellement.
Évaluation de l'indemnité d'éviction due au locataire commercial évincé (article L145-14 Code commerce) : indemnité principale (valeur du fonds ou du droit au bail) plus indemnités accessoires (frais de remploi, de déménagement, trouble commercial). Rapport opposable devant le tribunal judiciaire statuant en matière commerciale.
Contestation d'une proposition de rectification de l'administration fiscale sur la valeur vénale d'un bien (droits de mutation, IFI article 964 CGI, plus-values immobilières). Contre-expertise argumentée avec comparables récents, analyse critique du rapport administratif. Rapport utilisable devant le tribunal judiciaire statuant en matière fiscale.
Intervention comme sapiteur technique ou consultant de l'avocat dans le cadre d'une expertise judiciaire ordonnée par référé probatoire. Rédaction des dires d'expert versés à l'expert désigné, critique technique du pré-rapport, préparation des observations contradictoires lors des réunions d'expertise.
Cabinet d'expertise immobilière indépendant fondé en 2011 à Bordeaux, Réal Group — Réal Valuation collabore de longue date avec les cabinets d'avocats bordelais (Palais de justice, quai des Chartrons, Triangle d'or, rue de Cheverus) et les avocats inscrits au Barreau de Bordeaux sur les contentieux immobiliers civils, commerciaux et fiscaux. Nos rapports respectent le Red Book RICS, la charte IFEI et les normes CEIF, et sont conçus pour être opposables en contradictoire et exploitables devant toute juridiction.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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