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Vincent Devauchelle
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Réal Group · Gestion locative
Déficit foncier : ce qui s'impute et ce qui se reporte
- Le calcul en quatre étapes
- Les plafonds annuels
- Le report sur dix ans
- L'obligation de louer
- SCI, indivision, meublé
- La déclaration
Un déficit foncier naît quand, au régime réel, vos charges déductibles dépassent vos loyers de l'année. Voici, d'après le code général des impôts et la doctrine fiscale, comment il se calcule, ce qui s'impute sur votre revenu global, ce qui se reporte, et ce qu'il vous impose ensuite. Réal Group, agence immobilière à Bordeaux, gère votre bien en location.
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L'essentiel
Déficit foncier : combien s'impute sur le revenu global, et à quelles conditions ?
Au régime réel, la part du déficit foncier qui ne vient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an ; le surplus et la part due aux intérêts s'imputent sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. En contrepartie, le logement doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation, faute de quoi l'avantage est remis en cause.
- Un déficit foncier n'existe qu'au régime réel : au micro-foncier, l'abattement de 30 % représente vos charges et n'en crée jamais.
- Les loyers compensent d'abord les intérêts d'emprunt : seul le déficit dû aux autres charges, travaux compris, va sur le revenu global.
- La limite est de 10 700 € par an et par déclaration, rehaussée jusqu'à 21 400 €, sur option, pour certains travaux de rénovation énergétique.
- Le reste se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes, en commençant par le déficit le plus ancien.
- Le logement reste loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation, sauf licenciement, invalidité, décès ou expropriation.
Gestion locative
Parlons de votre bien
Réal Group, agence immobilière à Bordeaux, gère votre bien en location : indiquez votre projet et vos coordonnées, le service gestion vous rappelle.
Ce que vous nous confiez
Du suivi des travaux à l'assistance pour la déclaration de vos revenus fonciers, le service gestion assure le suivi de votre bien.
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- Un seul interlocuteur, pour le propriétaire comme pour le locataire.
- Nos deux formules de gestion sont détaillées sur notre page Gestion locative.
- Réal Group est membre de l'UNIS, l'Union des syndicats de l'immobilier.
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Ce qu’il suit pour vous
- La gestion des travaux.
- La rédaction des mandats et des baux.
- Le suivi des garanties locatives et des contentieux.
Le calcul
Le calcul du déficit foncier, en quatre étapes
Au régime réel, vous déduisez de vos loyers les charges de la propriété, dont les dépenses de réparation et d'entretien, les dépenses d'amélioration des locaux d'habitation et les intérêts des emprunts ; les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne se déduisent pas (article 31, I, 1°, a, b et d). Quand ces charges dépassent les loyers, voici, d'après le BOFiP, comment se détermine ce qui va sur le revenu global (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, § 100, 110 et 330).
1
Faire le total, par nature
Pour tous vos biens loués nus et vos parts de sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés, additionnez les loyers bruts, les intérêts d'emprunt et les autres charges.
2
Compenser les biens entre eux
Les résultats positifs de certains biens absorbent d'abord les déficits des autres : seul un déficit net, pour l'ensemble de vos biens, subsiste.
3
Retrancher les intérêts d'abord
Les loyers compensent en priorité les intérêts et frais d'emprunt ; si ces derniers les dépassent, leur excédent ne s'imputera que sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
4
Retrancher les autres charges
Le déficit dû aux autres charges, travaux compris, s'impute sur le revenu global dans la limite annuelle ; le surplus rejoint le report sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
Cette imputation sur le revenu global n'est pas une option : elle « s'applique automatiquement dès lors qu'un déficit foncier est dégagé » (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, § 40). Le détail des charges déductibles, ligne par ligne, est dans notre guide des revenus fonciers.
Un exemple
Un déficit foncier, chiffré sur deux ans
Dans ce cas simple, un seul logement est loué vide et financé à crédit ; des travaux d'entretien ont été payés dans l'année.
Exemple sur deux ans
Année N : 9 000 € de loyers, 3 000 € d'intérêts d'emprunt et 22 000 € d'autres charges, dont des travaux d'entretien. Le résultat foncier est de 9 000 – 3 000 – 22 000 = – 16 000 €. Les loyers couvrent les intérêts : tout le déficit vient des autres charges. 10 700 € s'imputent sur le revenu global de l'année N, et 5 300 € se reportent sur les revenus fonciers des années N+1 à N+10.
Année N+1 : le bien dégage 4 000 € de revenu foncier net. Le report l'absorbe : le revenu foncier imposable est nul, et 1 300 € restent à reporter. Le logement doit rester loué jusqu'au 31 décembre de l'année N+3. Hypothèses : régime réel, un seul bien, aucune dépense de rénovation énergétique, un revenu global d'au moins 10 700 €.
Si les intérêts avaient dépassé les loyers, leur excédent serait allé directement au report sur les revenus fonciers, sans toucher au revenu global (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, § 100). Et si votre revenu global de l'année est trop faible pour absorber la part imputable, l'excédent devient un déficit global, reportable sur votre revenu global des six années suivantes (article 156, I ; BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, § 160).
Les plafonds
Les plafonds : 10 700 €, 15 300 € ou 21 400 € par an
La part du déficit qui ne vient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global dans une limite annuelle, qui dépend de votre situation (code général des impôts, article 156, I, 3°).
| Votre situation | Ce qui s'impute sur le revenu global | Texte |
|---|---|---|
| Cas général | 10 700 € par an au plus | Article 156, I, 3° |
| Vous constatez un déficit sur un logement pour lequel vous pratiquez la déduction « Périssol » ou « Cosse » (article 31, I, 1°, f ou o) | 15 300 € par an au plus, pour l'ensemble de vos biens loués cette année-là | Article 156, I, 3° ; BOFiP, § 170 à 200 |
| Travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2027, sur option | La limite s'élève à hauteur de ces dépenses, sans dépasser 21 400 € par an | Article 156, I, 3° ; BOFiP, § 210 à 310 |
| Logement pour lequel vous avez pratiqué la réduction d'impôt pour investissement outre-mer | Aucune imputation sur le revenu global du déficit dû aux dépenses de ce bien, pendant la durée de l'engagement de location ou de conservation | Article 156, I, 3°, dernier alinéa ; BOFiP, § 120 |
| Monument historique classé ou inscrit, immeuble labellisé par la Fondation du patrimoine sur avis favorable du service départemental de l'architecture et du patrimoine | Des règles propres : l'imputation exclusive sur les revenus fonciers ne s'applique pas | Article 156, I, 3°, premier alinéa ; BOFiP, § 10 |
La limite est annuelle, sans prorata si vous achetez ou louez le bien en cours d'année (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, § 140). Elle vaut par déclaration de revenus, pour tous les biens et les parts de sociétés du foyer ; en indivision ou en démembrement, chaque indivisaire, usufruitier ou nu-propriétaire qui dépose sa propre déclaration a la sienne (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, § 150).
Le rehaussement pour rénovation énergétique est optionnel : il se choisit sur la 2044 de l'année du déficit, en portant ces dépenses ligne 224 bis, et non ligne 224 (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, § 300 ; notice de la 2044). Il suppose deux diagnostics de performance énergétique, l'un classant le logement E, F ou G avant les travaux, l'autre A, B, C ou D à leur issue, et des travaux réalisés par des professionnels ; il ne joue qu'à hauteur des dépenses éligibles (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, § 250, 280 et 310). Faute de justifier le nouveau classement au plus tard le 31 décembre 2027, le revenu foncier et le revenu global des années de déduction sont reconstitués (article 156, I, 3°).
Prolongé par la loi de finances pour 2026, ce rehaussement vise les dépenses payées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2027 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 47) ; celles payées de 2023 à 2025, avec un devis accepté à compter du 5 novembre 2022, relevaient de la loi de finances rectificative pour 2022 (loi n° 2022-1499 du 1er décembre 2022, article 12). Le BOFiP, dans sa version du 16 septembre 2025, n'intègre pas encore cette prolongation.
Le report
Le report sur vos revenus fonciers : dix ans, du plus ancien au plus récent
La fraction du déficit qui dépasse la limite, et celle qui vient des intérêts d'emprunt, s'impute exclusivement sur vos revenus fonciers des dix années suivantes (article 156, I, 3°). Ce report n'augmente jamais la part imputable sur le revenu global des années suivantes : « Les déficits fonciers antérieurs ne peuvent jamais être imputés sur le revenu global » (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, § 160).
Chaque déficit reste attaché à son année d'origine, et les bénéfices fonciers des années suivantes s'imputent d'abord sur les plus anciens. Un déficit qui n'a pas été absorbé au bout de dix ans est perdu : au 31 décembre 2025, celui de l'année 2015 l'est définitivement (notice de la 2044).
Les déficits encore reportables le restent si vous passez ensuite au micro-foncier : ils s'imputent sur le revenu net foncier calculé selon ce régime jusqu'à l'expiration du délai de report, et se portent case 4 BD de la déclaration n° 2042 (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-10, § 100). En cas de mariage, de Pacs, de divorce ou de décès, le délai de dix ans court toujours de l'année où le déficit a été constaté (même document, § 80).
L'obligation de louer
Louer jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation
Le déficit imputé sur votre revenu global vous engage : l'immeuble « doit être affecté à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation », sans engagement formel à souscrire (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340 et 360). Dans une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, les associés qui ont imputé un déficit conservent aussi leurs parts pendant cette durée. Chaque nouvelle imputation prolonge l'obligation : un déficit imputé au titre de l'année N+3 oblige à louer jusqu'au 31 décembre de l'année N+6 (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340).
| Pendant les trois années | Effet sur le déficit imputé | Texte |
|---|---|---|
| Un locataire part, et vous cherchez le suivant | Un délai incompressible est admis, si vous prouvez vos diligences : annonces de la vacance, loyer et conditions de location non dissuasifs | BOFiP, § 350 |
| Le logement reste vacant sans être reloué, même si une assurance vous indemnise | Rupture : la location doit être effective et permanente | BOFiP, § 350 |
| Vous le louez ensuite meublé | Rupture : la location meublée est assimilée à une rupture de la location | BOFiP, § 350 |
| Vous l'occupez, ou vous le prêtez gratuitement à un proche | Rupture : vous ne pouvez pas en conserver la jouissance, même temporairement | BOFiP, § 350 ; BOI-RFPI-CHAMP-20-20, § 50 |
| Vous vendez le logement, ou les parts de la société qui le possède | Rupture, même si la société continue de louer l'immeuble | Article 156, I, 3° ; BOFiP, § 340 |
| Licenciement, invalidité de deuxième ou troisième catégorie, décès, de vous ou de votre conjoint ou partenaire soumis à une imposition commune | Aucune remise en cause ; le licenciement doit intervenir après l'année d'imputation | Article 156, I, 3° ; BOFiP, § 380 à 410 |
| Expropriation de l'immeuble, fusion de la SCPI qui le possède | Aucune remise en cause, par mesure de tempérament | BOFiP, § 420 à 440 |
En cas de rupture, le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent celle de la cessation de la location sont reconstitués : le déficit imputé sur le revenu global n'est plus imputable que sur vos revenus fonciers des dix années suivantes, et il est perdu si vous n'avez plus d'autres revenus fonciers. L'administration peut le faire jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit la rupture, même si les années en cause sont prescrites (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, § 370). L'année de la vente ou de l'arrêt de la location, vous le signalez rubrique 460 de la 2044 (notice de la 2044) ; pour vendre un logement loué, voir notre guide du congé pour vente.
Pour les biens qu'il gère, le service gestion de Réal Group anticipe la relocation pour limiter la vacance : parlons de votre bien.
Les cas particuliers
SCI, indivision, nue-propriété, meublé : ce qui change
Les règles d'imputation s'adaptent à la façon dont vous détenez et louez le bien.
En SCI à l'impôt sur le revenu
Le déficit d'une société civile non soumise à l'impôt sur les sociétés suit les mêmes règles (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, § 40) ; la limite de 10 700 € s'apprécie sur la déclaration de chaque associé, et non sur celle de la société (§ 150). L'associé conserve ses parts jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation. Pour une société à l'impôt sur les sociétés, voir notre guide pour louer via une société.
En indivision ou en couple
Chaque indivisaire, usufruitier ou nu-propriétaire qui dépose sa propre déclaration bénéficie de la limite ; pour un couple soumis à une imposition commune, elle est unique pour tous les biens et parts du foyer (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, § 150). L'année d'une séparation, chacun impute les déficits de ses biens propres et la moitié de ceux des biens communs, sauf répartition différente justifiée (BOI-RFPI-BASE-30-10, § 60).
Le nu-propriétaire
Il ne perçoit pas les loyers et ne déduit pas, en principe, les charges. Si l'usufruitier loue le bien, le nu-propriétaire déduit les dépenses d'acquisition ou de conservation qu'il supporte du revenu de ses autres biens, ou constate un déficit imputable dans les conditions de droit commun ; il ne le peut pas si l'usufruitier se réserve la jouissance du logement (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, § 60 et 70).
Un logement loué meublé
Ses loyers ne sont pas des revenus fonciers (notice de la 2042). En location meublée non professionnelle, son déficit ne s'impute pas sur le revenu global, mais sur les revenus de cette activité des dix années suivantes (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 240 et 250). Louer meublé un logement vide dans les trois ans qui suivent l'imputation d'un déficit foncier rompt l'obligation de location (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, § 350). Voir notre page LMNP à Bordeaux.
La déclaration
Déclarer un déficit foncier : la 2044 et les cases 4 BB, 4 BC et 4 BD
La déclaration des revenus fonciers n° 2044 calcule le déficit et sa répartition, puis vous en reportez les montants sur votre déclaration de revenus n° 2042 ; si vous déclarez en ligne, le détail du calcul se saisit dans votre espace personnel du site impots.gouv.fr (fiche Service Public F1991, vérifiée le 15 avril 2026). Voici les lignes et les cases du déficit.
| Où | Ce que vous y portez |
|---|---|
| 2044, ligne 420 | Le résultat foncier de l'année ; s'il est négatif, la déclaration en calcule la répartition, lignes 430 à 442 |
| 2044, ligne 224 bis | Sur option, les dépenses de rénovation énergétique qui rehaussent la limite, qui ne figurent alors pas ligne 224 |
| 2042, case 4 BC | La part du déficit imputable sur le revenu global |
| 2042, case 4 BB | La part imputable sur les revenus fonciers des années suivantes |
| 2042, case 4 BD | Les déficits antérieurs non encore imputés, totalisés ligne 451 de la 2044, par année d'origine |
| 2044, rubrique 460 | La vente ou l'abandon de la location d'un immeuble, ou la cession de parts, dont le déficit a été imputé sur le revenu global des trois années précédentes |
La 2044 de l'année suivante reprend, en colonne A de la rubrique des déficits antérieurs, le solde de la colonne C de celle de l'année précédente : c'est elle qui garde la trace de chaque déficit et de son année d'origine (notice de la 2044). Au micro-foncier, aucune 2044 n'est à remplir (notice de la 2044), et aucun déficit ne se crée (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, § 1).
La gestion du bien
Travaux, relocation, déclaration : ce que fait le service gestion
Les honoraires versés à un tiers pour la gestion de vos immeubles font partie des charges déductibles au régime réel (article 31, I, 1°, e) : ils entrent dans le calcul de votre résultat foncier, et donc d'un éventuel déficit.
Pour les biens qu'il gère, le service gestion de Réal Group suit les travaux et les interventions techniques, anticipe la relocation pour limiter la vacance et vous assiste dans la déclaration de vos revenus fonciers ; notre page Gestion locative détaille nos deux formules. Ce guide informe : le choix de faire des travaux, et leur traitement fiscal, se préparent avec votre expert-comptable ou votre centre des finances publiques.
Sources
Les sources officielles de cette page
- Code général des impôts, article 156, I, 3° (déficits fonciers), version en vigueur depuis le 1er juillet 2026
- Code général des impôts, article 31 (charges déductibles des revenus fonciers), version en vigueur depuis le 21 février 2026
- Code général des impôts, article 14 (revenus fonciers)
- Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47 (rehaussement à 21 400 € : dépenses payées en 2026 et 2027)
- Loi n° 2022-1499 du 1er décembre 2022 de finances rectificative pour 2022, article 12 (rehaussement à 21 400 € : dépenses payées de 2023 à 2025)
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20 : modalités d'imputation des déficits fonciers (version du 16 septembre 2025, en vigueur)
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-10 : détermination du bénéfice ou du déficit (version du 12 septembre 2012, en vigueur)
- BOFiP, BOI-RFPI-CHAMP-20-20 : propriétés dont le contribuable se réserve la jouissance (version du 25 février 2013, en vigueur)
- BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20 : location meublée, régime des déficits (version du 19 août 2026, en vigueur)
- impots.gouv.fr : notice de la déclaration n° 2044 des revenus fonciers de 2025 (édition 2026)
- impots.gouv.fr : notice de la déclaration de revenus n° 2042 des revenus de 2025 (n° 2041-NOT, édition 2026)
- Service Public : revenus locatifs d'une location non meublée (F1991, vérifiée le 15 avril 2026)
Textes consultés sur Légifrance, sur le BOFiP et sur impots.gouv.fr le 29 octobre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un expert-comptable ni celui de votre centre des finances publiques.
Vos interlocuteurs
Le service gestion
Vincent, Anthony et Véronique suivent votre bien au quotidien : la location, le bail, les quittances et les charges.
Vos questions
Vos questions sur le déficit foncier
Pas sur un logement laissé vacant sans être proposé à la location : il est considéré comme réservé à votre jouissance, et ses charges ne sont pas déductibles, sauf si vous établissez l'avoir mis en location « en effectuant toutes diligences à cet effet » (BOI-RFPI-CHAMP-20-20, § 50, 70 et 100). Des travaux payés juste avant une mise en location peuvent en revanche créer un déficit : dans l'exemple du BOFiP, des travaux payés en juin dans un logement loué au 1er juillet produisent un déficit imputé sur le revenu global de l'année (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340).
Non : l'imputation des déficits fonciers sur le revenu global « n'est pas optionnelle », elle s'applique automatiquement dès qu'un déficit apparaît ligne 420 de la 2044 (notice de la 2044). Seul le rehaussement de la limite pour rénovation énergétique se choisit (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, § 300).
Non : vous n'avez pas de revenus fonciers à déclarer pour les logements dont vous vous réservez la jouissance (notice de la déclaration n° 2042), et un logement que vous occupez, vous ou un membre de votre foyer, en fait partie (BOI-RFPI-CHAMP-20-20, § 50).
Non : il applique les règles de ce guide à des travaux importants dans des logements loués nus. Ce qui compte reste la nature des travaux, déductibles s'ils réparent, entretiennent ou améliorent un logement, et non s'ils le construisent, le reconstruisent ou l'agrandissent (article 31, I, 1°, a et b), et la durée de location qui suit l'imputation (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340).
Non : ils ne peuvent pas déduire de leurs propres revenus fonciers les déficits que l'ancien propriétaire n'avait pas pu imputer. Le conjoint ou le partenaire survivant déduit les déficits reportables de ses biens propres et la moitié de ceux des biens communs, mais pas ceux des biens propres du défunt (BOI-RFPI-BASE-30-10, § 70 et 90).
Non : la limite d'imputation est annuelle, et aucun prorata n'est appliqué en fonction de la date d'acquisition ou de mise en location du bien (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, § 140).
Aller plus loin
Louer et investir, pas à pas
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