2044 : déclarer ses revenus fonciers

Si les revenus fonciers bruts de votre foyer ne dépassent pas 15 000 € par an, charges non comprises, vous relevez du micro-foncier : vous portez leur montant case 4 BE de votre déclaration de revenus, et un abattement de 30 % s'applique. Au-delà, ou si vous y optez pour trois ans, c'est le régime réel : vous remplissez la déclaration n° 2044 et déduisez vos charges pour leur montant réel, honoraires de gestion et primes d'assurance compris.

• Le micro-foncier s'applique de plein droit quand les revenus fonciers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an ; l'abattement de 30 % couvre alors tous vos frais.
• Vous optez pour le régime réel en déposant la déclaration n° 2044 ; l'option vaut trois ans et pour tous vos revenus fonciers.
• Au réel, vous déduisez les travaux d'entretien et d'amélioration, les assurances, les frais de gestion, la taxe foncière et les intérêts d'emprunt.
• Les honoraires d'un gestionnaire et la prime d'une assurance contre les loyers impayés se déduisent pour leur montant réel, au régime réel seulement.
• Un déficit qui ne vient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an ; le reste se reporte sur dix ans.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 30/10/2026.

Les loyers d'un logement que vous louez vide sont des revenus fonciers (code général des impôts, article 14). Ceux d'un logement meublé n'en sont pas : ils se déclarent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (fiche Service Public F32744), voir notre page LMNP à Bordeaux. Le revenu net foncier est la différence entre le revenu brut et les charges de la propriété (article 28) ; le revenu brut comprend les loyers encaissés et les dépenses du propriétaire que le bail met à la charge du locataire, mais pas les sommes que le locataire verse pour ses propres charges (article 29).

Le micro-foncier est exclu, notamment, si vous ou un membre de votre foyer possédez un monument historique ou un immeuble en nue-propriété donnés en location, ou si vous pratiquez une déduction au titre de l'amortissement, comme celle du statut du bailleur privé (article 32, 2), que présente notre guide du statut du bailleur privé. L'option pour le réel s'exerce par le simple dépôt de la déclaration n° 2044 ; elle vaut pour l'ensemble des revenus fonciers du foyer (notice de la 2044).

Au régime réel, vous remplissez la déclaration n° 2044 des revenus fonciers et la joignez à votre déclaration de revenus n° 2042 ; en ligne, vous indiquez le détail du calcul dans votre espace sur impots.gouv.fr (fiche Service Public F1991, vérifiée le 15 avril 2026). Voici les lignes que remplit le plus souvent un bailleur, dans l'édition 2026 du formulaire, pour les revenus de 2025.

En cas de bénéfice, le résultat se reporte case 4 BA de la déclaration n° 2042 ; en cas de déficit, le formulaire en calcule la répartition entre votre revenu global et vos revenus fonciers des années suivantes (rubriques 420 à 451 de la 2044).

Les réparations locatives, celles qui incombent au locataire, ne sont en principe pas déductibles. La notice de la 2044 admet trois exceptions : les dépenses dues à la vétusté ou à la force majeure, celles engagées pour faciliter la location, comme la réfection des peintures intérieures, et les dépenses récupérables que vous n'avez pas pu récupérer. Pour savoir qui doit payer quoi, voir notre guide qui paie quoi entre propriétaire et locataire.

Les dépenses que vous avez payées pour le compte du locataire, et qu'il ne vous a pas remboursées au 31 décembre de l'année de son départ, se déduisent (article 31, I, 1°, a ter), ligne 225. À l'inverse, les sommes retenues sur le dépôt de garantie pour compenser des loyers impayés, remettre les locaux en état ou financer des charges locatives se déclarent en recettes (fiche Service Public F1991) ; notre guide du dépôt de garantie rappelle ce que vous pouvez retenir.

Si vos charges dépassent vos revenus fonciers, la part du déficit qui ne vient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an ; le reste, et la part due aux intérêts, s'impute sur vos revenus fonciers des dix années suivantes (code général des impôts, article 156, I, 3°).

La limite est portée jusqu'à 21 400 € par an pour des travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2027 ; faute de justifier ce nouveau classement à cette date, le revenu des années de déduction est reconstitué (article 156). Prolongé par la loi de finances pour 2026, ce rehaussement vise les dépenses payées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2027 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 47) ; celles payées de 2023 à 2025, avec un devis accepté à compter du 5 novembre 2022, relevaient de la loi de finances rectificative pour 2022 (loi n° 2022-1499 du 1er décembre 2022, article 12). Si vous cessez de louer le logement, le revenu foncier et le revenu global des trois années précédentes sont reconstitués, sauf invalidité, licenciement ou décès (article 156).

Si vous confiez votre bien à un gestionnaire, ses rémunérations, honoraires et commissions se déduisent pour leur montant réel, ligne 221 : la gestion du bien, la recherche d'un locataire et la rédaction du bail, la tenue de la comptabilité, et les honoraires versés à un tiers pour la rédaction de vos déclarations fiscales (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-10, § 60 et 230).

La prime d'une assurance contre les loyers impayés se déduit elle aussi, ligne 223, comme toutes les primes d'assurance qui se rattachent au bien loué (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-60, § 1 et 40) ; les indemnités que verse une garantie de loyers sont, elles, des recettes, ligne 213 (notice de la 2044). Au micro-foncier, aucun de ces frais ne se déduit : l'abattement de 30 % les représente.

Pour les biens qu'il gère, le service gestion de Réal Group vous assiste dans la déclaration de vos revenus fonciers : comprise dans la formule Complète, facturée à l'usage dans la formule À la carte, comme le détaille notre page Gestion locative. Notre page sur la garantie des loyers impayés en présente le fonctionnement.

• Code général des impôts, article 14 (revenus fonciers)
• Code général des impôts, article 28 (revenu net foncier)
• Code général des impôts, article 29 (revenu brut)
• Code général des impôts, article 31 (charges déductibles), version en vigueur depuis le 21 février 2026
• Code général des impôts, article 32 (micro-foncier), version en vigueur depuis le 21 février 2026
• Code général des impôts, article 156, I, 3° (déficit foncier), version en vigueur depuis le 1er juillet 2026
• Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47 (rehaussement à 21 400 € : dépenses payées en 2026 et 2027)
• Loi n° 2022-1499 du 1er décembre 2022 de finances rectificative pour 2022, article 12 (rehaussement à 21 400 € : dépenses payées de 2023 à 2025)
• Code général des impôts, article 1418 (déclaration d'occupation des logements)
• Code de la sécurité sociale, article L136-6 (revenus du patrimoine)
• Code de la sécurité sociale, article L136-8 (taux), version en vigueur depuis le 27 juin 2026
• BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-10 : frais d'administration et de gestion (version du 6 juillet 2016, en vigueur)
• BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-60 : primes d'assurance (version du 25 janvier 2017, en vigueur)
• impots.gouv.fr : formulaire n° 2044, déclaration des revenus fonciers (édition 2026)
• impots.gouv.fr : notice de la déclaration n° 2044 des revenus fonciers de 2025
• Service Public : revenus locatifs, location non meublée (F1991, vérifiée le 15 avril 2026)
• Service Public : revenus d'une location meublée (F32744, vérifiée le 15 avril 2026)
• Service Public : prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et de placements (F2329, vérifiée le 30 juin 2026)

Textes consultés sur Légifrance, sur le BOFiP et sur impots.gouv.fr le 29 octobre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un expert-comptable ni celui de votre centre des finances publiques.