Liste des travaux à la charge du locataire, poste par poste

Le locataire prend à sa charge l'entretien courant du logement et les menues réparations, dont le décret n° 87-712 du 26 août 1987 donne une liste d'exemples : joints et robinetterie, petits raccords de peinture, dégorgement des canalisations, ramonage, entretien du jardin privatif. Le propriétaire fait toutes les autres réparations nécessaires au maintien en état du logement, et celles que causent la vétusté, une malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou la force majeure.

• Le locataire paie l'entretien courant et les menues réparations consécutifs à l'usage normal du logement ; le décret du 26 août 1987 en dresse une liste.
• Le propriétaire fait toutes les autres réparations nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal du logement, qu'il doit remettre décent.
• Une réparation locative due à la vétusté, à une malfaçon, à un vice de construction, à un cas fortuit ou à la force majeure reste au propriétaire.
• Le locataire répond des dégradations survenues pendant le bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf s'il prouve une force majeure, la faute du bailleur ou le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 30/10/2026.

Le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (loi du 6 juillet 1989, article 7, d). Le bailleur entretient les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et y fait toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (article 6, c).

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 définit les réparations locatives comme « les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif » (article 1er). Son annexe énumère des réparations qui ont « notamment » ce caractère : c'est une liste d'exemples, que résume le tableau de la partie suivante.

Ne confondez pas ces réparations avec les charges récupérables, dont un autre décret du même jour, le n° 87-713, fixe la liste : l'eau, le chauffage collectif, l'entretien des parties communes et des espaces verts, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (décret n° 87-713, annexe).

Pour chaque poste, la colonne du locataire reprend l'annexe du décret du 26 août 1987 ; celle du propriétaire, ce que la loi lui laisse : les réparations qui ne sont pas locatives, et celles dues à la vétusté ou à la force majeure.

Une réparation de la liste cesse d'être locative quand elle vient de la vétusté ou de la force majeure : une tempête qui casse un volet ou l'usure normale d'un revêtement restent au propriétaire (fiche Service Public F21105, vérifiée le 21 mai 2025). Pour les biens qu'il gère, le service gestion de Réal Group assure le suivi des travaux et des interventions techniques : parlons de votre bien.

La vétusté est « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement » (décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, article 4). Elle reste à votre charge, même pour une réparation qui figure dans la liste du décret de 1987 (fiche Service Public F21105).

Les dégradations, elles, sont pour le locataire : il répond des dégradations et pertes survenues pendant le bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par votre faute ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement (article 7, c). Il répond aussi des détériorations causées par les personnes qu'il héberge ou invite, et par le professionnel qu'il fait intervenir (fiche Service Public F21105).

Pour chiffrer la part de la vétusté, vous pouvez convenir, dès la signature du bail, d'une grille choisie parmi celles d'un accord collectif ; elle fixe au moins, pour les principaux matériaux et équipements, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels (article 4). La comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie fait la preuve : nos guides de l'état des lieux et du dépôt de garantie détaillent les retenues possibles.

Un logement décent assure le clos et le couvert : son gros œuvre le protège des eaux de ruissellement et des remontées d'eau, et ses menuiseries extérieures et sa couverture, des infiltrations ; il permet une aération suffisante, avec des dispositifs d'ouverture et de ventilation en bon état qui assurent l'évacuation de l'humidité (décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, article 2, 1° et 6°). Une infiltration par la toiture, une remontée d'humidité dans les murs ou une ventilation hors d'usage relèvent donc des obligations du propriétaire.

Le locataire, de son côté, entretient : il nettoie les bouches d'entrée et d'extraction d'air (fiche Service Public F31697), fait ramoner les conduits de ventilation et dégorge les gouttières des parties dont il a l'usage exclusif (décret du 26 août 1987, annexe, I, c, et VI, d). Des moisissures qui viennent d'aérations obstruées ou non entretenues peuvent constituer des dégradations dont il répond (article 7, c).

Après un dégât des eaux, les assurances prennent le relais : notre guide pour assurer un logement loué explique qui couvre quoi.

La taxe foncière est établie au nom du propriétaire actuel (code général des impôts, article 1400), pour l'année entière, d'après les faits existants au 1er janvier (article 1415). Elle ne figure pas parmi les impositions que le décret des charges récupérables permet de réclamer au locataire : elle reste pour vous (décret n° 87-713, annexe, VIII).

La taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères, qui figure sur votre avis de taxe foncière, se récupère au contraire sur le locataire, comme la taxe de balayage et le droit de bail (même annexe, VIII). Au régime réel, la taxe foncière se déduit de vos revenus fonciers, mais pas la taxe d'ordures ménagères, puisqu'elle est récupérable (notice de la déclaration n° 2044) ; notre guide des revenus fonciers détaille les frais déductibles.

• Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives, article 1er
• Décret n° 87-712 du 26 août 1987, annexe : liste des réparations locatives
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6 (obligations du bailleur)
• Loi du 6 juillet 1989, article 7 (obligations du locataire)
• Loi du 6 juillet 1989, article 7-1 (prescription des actions nées du bail)
• Loi du 6 juillet 1989, article 20 (commission départementale de conciliation)
• Décret n° 87-713 du 26 août 1987, annexe : liste des charges récupérables
• Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, article 2 (logement décent : sécurité et santé)
• Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, article 3 (logement décent : équipements)
• Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, article 4 (vétusté)
• Code civil, article 1755 (vétusté et force majeure)
• Code de l'environnement, article R224-41-5 (entretien de la chaudière)
• Code de l'environnement, article R224-41-7 (entretien annuel)
• Code de la construction et de l'habitation, article R142-3 (détecteur de fumée)
• Code général des impôts, article 1400 (taxe foncière)
• Code général des impôts, article 1415 (situation au 1er janvier)
• Service Public : entretien courant et réparations locatives à la charge du locataire (F31697, vérifiée le 21 mai 2025)
• Service Public : qui est responsable des dégradations dans un logement en cours de location ? (F21105, vérifiée le 21 mai 2025)
• Service Public : que faire en cas de litige lié à la location d'un logement ? (F31301, vérifiée le 1er juillet 2025)
• Préfecture de la Gironde : commission départementale de conciliation (page mise à jour le 19 juin 2025)
• impots.gouv.fr : notice de la déclaration n° 2044 des revenus fonciers de 2025

Textes consultés sur Légifrance le 29 octobre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un avocat.