SCI et impôts : louer via une société

Une société civile immobilière (SCI) qui loue un logement nu n'est pas imposée elle-même : chacun de ses associés est soumis à l'impôt sur le revenu pour la part des bénéfices qui correspond à ses droits (article 8 du code général des impôts). Si la SCI opte pour l'impôt sur les sociétés, c'est elle qui paie l'impôt sur son bénéfice, au taux de 25 % ou de 15 % sous conditions ; elle peut renoncer à l'option jusqu'au cinquième exercice qui suit, après quoi l'option devient irrévocable.

• À l'impôt sur le revenu, la SCI dépose chaque année une déclaration n° 2072, et chaque associé déclare sa part des revenus.
• À l'impôt sur les sociétés, la société amortit l'immeuble, mais la plus-value de revente se calcule après déduction des amortissements.
• Une société civile qui loue meublé devient en principe passible de l'impôt sur les sociétés ; la SARL de famille peut rester à l'impôt sur le revenu.
• La location meublée est professionnelle si ses recettes dépassent 23 000 € par an et les autres revenus d'activité du foyer.
• Louer vide en société change aussi le bail : six ans au moins, trois ans pour une société civile constituée entre parents.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 30/10/2026.

Une société civile n'est pas imposée elle-même tant qu'elle ne se livre pas à une exploitation ou à des opérations commerciales et qu'elle n'opte pas pour l'impôt sur les sociétés : ses membres sont « personnellement soumis à l'impôt sur le revenu pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société » (code général des impôts, article 8). C'est le régime de droit commun de la SCI qui loue un logement nu.

Chaque année, la société dépose la déclaration n° 2072-S, qui « sert à déclarer les revenus de l'ensemble des propriétés bâties et non bâties des sociétés immobilières non soumises à l'impôt sur les sociétés » (impots.gouv.fr), ou la déclaration n° 2072-C, plus complète, notamment quand l'un des associés est une société soumise à l'impôt sur les sociétés ou quand la société détient un monument historique (notice de la déclaration n° 2072-S) ; chaque associé reporte ensuite sa part sur sa propre déclaration de revenus, avec ses revenus fonciers. Le micro-foncier lui reste ouvert, avec un seuil de 15 000 € de revenus bruts apprécié en comptant sa part des revenus de la société, à condition qu'il soit aussi propriétaire, en direct, d'un immeuble donné en location nue (article 32). Les charges déductibles au régime réel sont présentées dans notre guide des revenus fonciers.

À la revente, la plus-value relève du régime des particuliers, qui vise aussi « les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter » (article 150 U) : elle est exonérée d'impôt sur le revenu après vingt-deux ans de détention et de prélèvements sociaux après trente ans (fiche Service Public F10864, vérifiée le 15 avril 2026).

Les sociétés civiles du 1° de l'article 8 peuvent opter pour l'impôt sur les sociétés (article 206, 3, b), dans les conditions de l'article 239 ; l'option s'exerce avant la fin du troisième mois de l'exercice au titre duquel la société veut y être soumise pour la première fois (BOFiP, BOI-IS-CHAMP-20-20-30, § 10). La société peut y renoncer jusqu'au cinquième exercice qui suit celui de l'option ; passé ce délai, « l'option devient irrévocable », et une société qui y a renoncé ne peut plus opter de nouveau (article 239, 1).

La société est alors imposée sur son propre bénéfice : « Le taux normal de l'impôt est fixé à 25 % », ramené à 15 % dans la limite de 42 500 € de bénéfice imposable par période de douze mois pour une société dont le chiffre d'affaires n'excède pas 10 millions d'euros et dont le capital, entièrement libéré, est détenu de manière continue pour 75 % au moins par des personnes physiques, ou par une société répondant aux mêmes conditions (article 219, I). Son bénéfice se détermine selon les règles des entreprises (article 209) : elle déduit notamment « les amortissements réellement effectués » (article 39, 1, 2°), une déduction que le régime des revenus fonciers ne prévoit pas, sauf dispositif particulier comme le statut du bailleur privé.

La contrepartie vient à la revente : le bénéfice imposable comprend « les cessions d'éléments quelconques de l'actif » (article 38, 1), et la plus-value se calcule en retranchant du prix de cession le prix de revient de l'immeuble « diminué, éventuellement, du montant des amortissements pratiqués » (BOFiP, BOI-BIC-PVMV-10-20, § 30). Le bénéfice que la société distribue ensuite à ses associés est imposé chez eux comme revenu distribué (article 109, 1, 1°).

Les deux régimes ne diffèrent pas seulement par le taux : ils changent qui déclare, ce qui se déduit, et ce que coûte la revente. Ce tableau résume les règles du code général des impôts ; il ne dit pas lequel convient à votre projet, une question qui se prépare avec votre notaire ou votre expert-comptable.

La société à l'impôt sur les sociétés dépose chaque année la déclaration n° 2065, que doivent déposer « les entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés » (impots.gouv.fr). Si elle renonce à son option, les résultats non encore taxés, les bénéfices en sursis d'imposition et les plus-values latentes de son actif sont en principe imposés immédiatement, sauf l'atténuation que prévoit l'article 221 bis sous conditions (BOFiP, BOI-IS-CHAMP-20-20-30, § 52).

« La location meublée est une activité commerciale par nature » (BOFiP, BOI-IS-CHAMP-20-20-10, § 110). Une société civile qui loue des locaux meublés, même de façon occasionnelle ou saisonnière, « est passible de l'impôt sur les sociétés » (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 40), comme toutes les sociétés civiles qui se livrent « à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 » (article 206, 2). L'administration admet toutefois qu'elle reste à l'impôt sur le revenu tant que ses recettes commerciales n'excèdent pas 10 % de ses recettes totales hors taxes (même paragraphe).

La loi prévoit une autre voie pour louer meublé en famille : les sociétés à responsabilité limitée « exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole », « formées uniquement entre personnes parentes en ligne directe ou entre frères et soeurs, ainsi que les conjoints et les partenaires » de pacte civil de solidarité, peuvent opter pour le régime des sociétés de personnes de l'article 8 (article 239 bis AA) : chaque associé est alors imposé à l'impôt sur le revenu sur sa part du bénéfice. « L'option ne peut être exercée qu'avec l'accord de tous les associés », et elle cesse de produire ses effets dès qu'une autre personne devient associée (même article).

L'administration en a précisé trois points (BOFiP, BOI-IS-CHAMP-20-20-10). Les SARL de famille qui louent meublé sont éligibles, et la qualité de loueur professionnel s'apprécie au niveau de chaque associé (§ 110). Une SARL qui loue des immeubles nus, activité civile, ne peut pas opter (§ 160). Enfin, l'option, signée par tous les associés, est adressée au service des impôts avant l'ouverture de l'exercice auquel elle s'applique pour la première fois, et produit effet tant qu'elle n'est pas révoquée (§ 170).

La location de logements meublés est exercée à titre professionnel lorsque deux conditions sont réunies : les recettes annuelles qu'en retire l'ensemble des membres du foyer fiscal « excèdent 23 000 € », et ces recettes « excèdent les revenus du foyer fiscal » imposés dans les catégories des traitements et salaires, des autres bénéfices industriels et commerciaux, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus de l'article 62 (article 155, IV, 2). Dans une société de personnes, comme une SARL de famille, le seuil de 23 000 € s'apprécie au niveau de chaque associé, à proportion de ses droits (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 140).

Les règles de la location meublée non professionnelle, du micro-BIC à l'amortissement, sont présentées dans notre page LMNP à Bordeaux.

Le bail d'un logement loué vide est conclu pour trois ans au moins par un bailleur personne physique, et pour six ans au moins par une personne morale (loi du 6 juillet 1989, article 10). La société civile constituée « exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus » suit la règle des trois ans, et elle peut donner congé pour reprendre le logement au profit de l'un de ses associés (article 13, a).

L'associé d'une société qui n'est pas soumise à l'impôt sur les sociétés peut bénéficier de la réduction d'impôt Loc'Avantages, à condition de conserver la totalité de ses titres pendant toute la durée de la convention avec l'Agence nationale de l'habitat, et que le logement ne soit loué ni à un associé, ni à un membre de son foyer fiscal, ni à un de ses ascendants ou descendants (article 199 tricies, I, B). Le statut du bailleur privé s'applique de même lorsque l'immeuble appartient à une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, pour l'associé qui s'engage à conserver la totalité de ses parts jusqu'au terme de la période de location (article 31, I, 1°, i et j).

Une fois le bien acquis, le service gestion de Réal Group recherche le locataire, rédige le bail et révise le loyer chaque année : parlons de votre bien.

• Code général des impôts, article 8 (associés des sociétés de personnes)
• Code général des impôts, article 32 (micro-foncier), version en vigueur depuis le 21 février 2026
• Code général des impôts, article 38 (bénéfice imposable), version en vigueur depuis le 16 février 2025
• Code général des impôts, article 39 (charges déductibles, amortissements), version en vigueur depuis le 21 février 2026
• Code général des impôts, article 109 (revenus distribués)
• Code général des impôts, article 150 U (plus-values immobilières des particuliers), version en vigueur depuis le 21 février 2026
• Code général des impôts, article 150 VB (prix d'acquisition minoré des amortissements, III), version en vigueur depuis le 21 février 2026
• Code général des impôts, article 155, IV (loueur en meublé professionnel), version en vigueur depuis le 21 février 2026
• Code général des impôts, article 206 (champ de l'impôt sur les sociétés), version en vigueur depuis le 1er juillet 2026
• Code général des impôts, article 209 (bénéfice imposable à l'impôt sur les sociétés)
• Code général des impôts, article 219 (taux de l'impôt sur les sociétés), version en vigueur depuis le 21 février 2026
• Code général des impôts, article 239 (option pour l'impôt sur les sociétés et renonciation)
• Code général des impôts, article 239 bis AA (SARL de famille)
• Code général des impôts, article 965 (assiette de l'impôt sur la fortune immobilière)
• Code général des impôts, article 199 tricies (Loc'Avantages), version en vigueur depuis le 16 février 2025
• Code général des impôts, article 31, I, 1°, i et j (statut du bailleur privé), version en vigueur depuis le 21 février 2026
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 10 (durée du bail)
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 13 (société civile familiale, indivision)
• BOFiP, BOI-IS-CHAMP-20-20-10 : SARL à caractère familial (version du 4 juillet 2018, en vigueur)
• BOFiP, BOI-IS-CHAMP-20-20-30 : renonciation à l'option pour l'impôt sur les sociétés (version du 23 novembre 2022, en vigueur)
• BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-10 : location meublée, caractère professionnel (version du 15 avril 2026, en vigueur)
• BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20 : location meublée, régime fiscal (version du 19 août 2026, en vigueur)
• BOFiP, BOI-BIC-PVMV-10-20 : calcul des plus-values d'actif immobilisé (version du 9 janvier 2013, en vigueur)
• impots.gouv.fr : formulaire n° 2072-S-SD, déclaration des sociétés immobilières non soumises à l'impôt sur les sociétés (millésime 2026)
• impots.gouv.fr : notice de la déclaration n° 2072-S (2072-S-NOT-SD, millésime 2026) : sociétés qui déposent la 2072-S ou la 2072-C
• impots.gouv.fr : formulaire n° 2065-SD, impôt sur les sociétés (millésime 2026)
• Service Public : impôt sur le revenu, plus-value immobilière (F10864, vérifiée le 15 avril 2026)

Textes consultés sur Légifrance, sur le BOFiP, sur impots.gouv.fr et sur service-public.fr le 29 octobre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un notaire, d'un avocat fiscaliste ou d'un expert-comptable pour choisir et créer une société.