Charges locatives récupérables : la liste du décret de 1987

Seules les charges qui figurent dans la liste annexée au décret n° 87-713 du 26 août 1987 : les services liés à l'usage du logement, comme l'eau, le chauffage collectif et l'ascenseur, l'entretien courant et les menues réparations des parties communes, et les taxes dont le locataire profite, comme la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Cette liste est limitative : les honoraires du syndic, l'assurance de l'immeuble, les gros travaux et la taxe foncière restent à votre charge.

• La liste des charges récupérables est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 ; elle est limitative, et une dépense qui n'y figure pas reste à votre charge.
• Le locataire rembourse, sur justification, les services liés à l'usage du logement, l'entretien courant des parties communes et les taxes dont il profite.
• La rémunération du gardien, charges comprises, se récupère à 75 % s'il entretient les parties communes et élimine les ordures, à 40 % s'il n'assure qu'une de ces tâches.
• Une partie seulement des charges de copropriété se récupère : honoraires du syndic, assurance de l'immeuble, gros travaux et fonds de travaux restent pour vous.
• Sur votre avis de taxe foncière, seule la taxe d'enlèvement des ordures ménagères se récupère sur le locataire ; la taxe foncière elle-même reste à votre charge.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 30/10/2026.

Les charges récupérables sont des « sommes accessoires au loyer principal », exigibles sur justification en contrepartie de trois catégories de dépenses (article 23 de la loi du 6 juillet 1989) :

• les services rendus liés à l'usage des différents éléments du logement loué, comme l'eau ou le chauffage collectif ;
• les dépenses d'entretien courant et les menues réparations sur les éléments d'usage commun, dont les dépenses d'un contrat d'entretien de l'ascenseur pour les vérifications périodiques, le remplacement de petites pièces usées, le dégagement des personnes bloquées en cabine et le dépannage ;
• les impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret : c'est l'annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987 (article 1er). Seules les charges qui y figurent peuvent être facturées au locataire (ANIL), et la Cour de cassation juge cette liste limitative : elle a cassé l'arrêt qui mettait à la charge des locataires l'entretien d'un groupe électrogène, que l'annexe ne mentionne pas (Cour de cassation, 3e chambre civile, 30 novembre 2005, n° 04-14.508). Seul un accord collectif local portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable peut y déroger (article 23).

Peu importe que le service soit assuré par vous-même ou par une entreprise ; si vous passez un contrat d'entreprise, vous devez vous assurer qu'il distingue les dépenses récupérables et les autres (décret n° 87-713, article 2, a). Pour un contrat d'entreprise ou un contrat d'achat d'électricité, de chaleur ou de gaz distribués par réseaux, la charge correspond à la dépense acquittée par le bailleur, toutes taxes comprises (article 23).

L'annexe du décret classe les charges en huit rubriques. Le tableau en reprend les principaux postes ; le texte complet est sur Légifrance (annexe du décret n° 87-713).

Deux précisions du décret limitent la portée de ces postes. Le remplacement d'un élément d'équipement n'est assimilé à une menue réparation que si son coût est au plus égal au coût de celle-ci (article 2, e). Les dépenses d'entretien courant et de menues réparations des installations individuelles, comme la chaudière ou le chauffe-eau du logement, sont récupérables lorsque vous les engagez au lieu et place du locataire (article 3).

Les dépenses de personnel récupérables correspondent à la rémunération et aux charges sociales et fiscales (décret n° 87-713, article 2). Leur part dépend des tâches que prévoit le contrat de travail :

Un couple de gardiens qui assure les deux tâches dans le cadre d'un contrat de travail commun compte comme un seul gardien. Ne sont pas retenus le salaire en nature, l'intéressement et la participation, les indemnités et primes de départ à la retraite, les indemnités de licenciement, la cotisation à une mutuelle prise en charge par l'employeur ou le comité d'entreprise, la participation de l'employeur au comité d'entreprise et à l'effort de construction, ni la cotisation à la médecine du travail (même article).

Le copropriétaire participe aux charges des services collectifs et des éléments d'équipement commun selon leur utilité objective pour son lot, et aux charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes, ainsi qu'à la cotisation au fonds de travaux, selon les valeurs relatives des parties privatives (article 10 de la loi du 10 juillet 1965). Le règlement de copropriété répartit les charges entre ces deux catégories (Service Public). Dans votre bail, vous communiquez au locataire les extraits du règlement qui précisent la quote-part du lot loué dans chacune des catégories de charges (article 3 de la loi du 6 juillet 1989).

Seuls les postes qui figurent dans la liste du décret passent au locataire. Les exemples de charges de copropriété que donne Service Public se répartissent ainsi :

Le décompte que vous adressez au locataire ne reprend donc pas tel quel le relevé du syndic : il en retient les seuls postes de la liste. La méthode et les délais de la régularisation annuelle sont détaillés dans notre guide de la régularisation des charges. Pour les logements qu'il gère, le service gestion de Réal Group assure la régularisation des charges, comprise dans ses deux formules de gestion : parlons de votre bien.

Le mode de paiement dépend du bail, mais la liste des charges reste la même :

• en location vide, les charges se paient par provisions régularisées chaque année, ou au réel sur justificatifs (ANIL) ; voir notre guide de la régularisation des charges ;
• en meublé, le bail prévoit soit des provisions, soit un forfait versé avec le loyer, qui ne donne lieu ni à complément ni à régularisation et ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges du locataire ou du précédent locataire (article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989) ; voir notre guide du bail meublé ;
• en colocation, le paiement peut aussi se faire par forfait (ANIL) ;
• en bail mobilité, le forfait est obligatoire (Service Public) ; voir notre guide du bail mobilité.

Dans tous les cas, l'électricité consommée dans le logement est payée par le locataire lui-même, qui souscrit son propre abonnement (Service Public).

• Décret n° 87-713 du 26 août 1987, annexe : liste des charges récupérables
• Décret n° 87-713 du 26 août 1987, article 1er
• Décret n° 87-713 du 26 août 1987, article 2 (personnel, contrats d'entreprise, remplacements)
• Décret n° 87-713 du 26 août 1987, article 3 (installations individuelles)
• Décret n° 87-712 du 26 août 1987, article 1er (réparations locatives)
• Loi du 6 juillet 1989, article 7 (obligations du locataire)
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 23 (charges récupérables)
• Loi du 6 juillet 1989, article 3 (extraits du règlement de copropriété)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-10 (charges du logement meublé)
• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 10 (charges de copropriété)
• Code de commerce, article R145-35 (charges du bail commercial)
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 30 novembre 2005, n° 04-14.508 (liste limitative)
• Service Public : charges à payer par le locataire (F947, vérifiée le 15 avril 2025)
• Service Public : charges de copropriété (F2590, vérifiée le 18 février 2026)
• Service Public : taxe foncière sur les propriétés bâties (F59, vérifiée le 25 septembre 2026)
• ANIL : les charges en location vide (page consultée le 29 octobre 2026)

Textes consultés sur Légifrance le 29 octobre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un avocat.