Micro-foncier : abattement, seuil, option réel

Le micro-foncier est le régime simplifié d'imposition des loyers d'un logement loué vide : si les revenus fonciers bruts de votre foyer ne dépassent pas 15 000 € sur l'année, vous êtes imposé sur 70 % de ce montant, après un abattement de 30 % qui représente toutes vos charges. Vous portez le montant brut case 4 BE de votre déclaration de revenus, sans déclaration n° 2044 ; au-delà de 15 000 €, ou si vous optez pour lui, c'est le régime réel.

• Le micro-foncier s'applique de plein droit si les revenus fonciers bruts de votre foyer ne dépassent pas 15 000 € sur l'année, hors cas exclus.
• Vous êtes imposé sur 70 % de ce montant : l'abattement de 30 % tient lieu de toutes vos charges, sans aucune déduction en plus.
• Le seuil vaut pour tout le foyer et ne se calcule pas au prorata : un logement loué six mois reste au micro-foncier sous 15 000 €.
• Vous portez le montant brut case 4 BE de la déclaration de revenus, avec l'adresse du logement, sans formulaire n° 2044.
• Le régime réel réduit l'impôt dès que vos charges déductibles dépassent 30 % des loyers ; l'option se fait par la 2044 et vaut trois ans.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 10/11/2026.

Le micro-foncier concerne les revenus fonciers, c'est-à-dire d'abord les loyers d'un logement loué vide (fiche Service Public F1991). Il s'applique lorsque le revenu brut annuel défini aux articles 29 et 30 du code général des impôts ne dépasse pas 15 000 € (article 32, 1). Ce revenu brut ne se résume pas aux loyers.

La limite se calcule pour tout le foyer fiscal : on additionne les revenus bruts de chacun de ses membres et la quote-part de ceux des sociétés dont l'un d'eux est associé (BOFiP, § 90). Elle ne se proratise pas : un logement loué moins de douze mois reste au micro-foncier tant que le revenu brut de l'année ne dépasse pas 15 000 € (BOFiP, § 110). Un bailleur qui perçoit 10 000 € de loyers en direct et dont la quote-part dans une société civile immobilière atteint 7 000 € dépasse la limite, même si le revenu net de cette société est faible (BOFiP, § 120). L'année où le seuil est dépassé, votre revenu foncier se détermine au régime réel (article 32, 3).

Le revenu imposable est égal au revenu brut diminué d'un abattement de 30 % (article 32, 1), appliqué automatiquement par l'administration. Il représente l'ensemble des charges de la propriété, notamment celles de l'article 31 : aucune autre déduction n'est possible, pas même pour des travaux ou des intérêts d'emprunt (BOFiP, § 160).

Le micro-foncier ne constate jamais de déficit. Les déficits fonciers d'années antérieures encore reportables continuent, eux, à s'imputer sur le revenu net calculé selon ce régime (BOFiP, § 170).

S'y ajoutent les prélèvements sociaux, au taux de 17,2 % sur les revenus fonciers : 9,2 % de contribution sociale généralisée, 0,5 % de contribution au remboursement de la dette sociale et 7,5 % de prélèvement de solidarité (fiche Service Public F2329, vérifiée le 30 juin 2026 ; code de la sécurité sociale, article L136-8, IV, 1°). Ils portent sur le revenu net, c'est-à-dire, au micro-foncier, sur les recettes après abattement (impots.gouv.fr, page modifiée le 17 juillet 2026).

Sous le seuil, le micro-foncier s'applique de plein droit, sauf si vous ou un membre de votre foyer êtes dans l'un des cas suivants : il suffit d'un seul bien concerné pour que tout le foyer passe au régime réel.

Bénéficier de la réduction d'impôt Pinel, Denormandie, Duflot, Scellier ou Malraux ne fait pas obstacle au micro-foncier, sauf pour les déductions spécifiques du Scellier intermédiaire et du Scellier en zone de revitalisation rurale, qui ne s'appliquent pas selon ce régime (BOFiP, § 60). Une exclusion ne vaut que pour la période pendant laquelle l'avantage dérogatoire est demandé ou s'applique (BOFiP, § 80).

Hypothèses, toutes fictives : un T2 de 40 m² à Bordeaux loué vide 600 € par mois hors charges, soit 7 200 € par an ; un foyer imposé à 30 % sur sa dernière tranche, sans autre revenu foncier. Au réel, les charges courantes sont de 1 430 € : taxe foncière sans la taxe d'ordures ménagères 800 €, assurance du propriétaire 130 €, charges de copropriété non récupérables 480 €, forfait de frais de gestion 20 €. S'y ajoutent, selon le cas, 2 900 € d'intérêts d'emprunt et 6 000 € de travaux d'entretien (article 31, I, 1°). Ce loyer reste à comparer aux plafonds de l'encadrement, avec notre estimateur du loyer à Bordeaux.

Sans crédit, le micro-foncier coûte ici 344 € de moins que le réel. Avec un crédit, le réel fait gagner 1 024 € par an. Le réel commence à réduire l'impôt dès que vos charges déductibles dépassent 30 % de vos loyers, soit 2 160 € par an dans cet exemple. Dans la dernière colonne, les loyers couvrent les intérêts d'emprunt : le déficit de 3 130 € vient des autres charges et s'impute sur votre revenu global, dans la limite générale de 10 700 € par an, portée à 15 300 € ou 21 400 € dans certains cas. Si vous cessez de louer le logement avant le 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation, le revenu foncier et le revenu global des trois années qui précèdent la fin de la location sont reconstitués, sauf licenciement, invalidité, décès ou expropriation (article 156, I, 3° ; notice de la déclaration n° 2044) ; voir notre guide du déficit foncier.

L'option ne demande aucun formulaire particulier : elle résulte du simple dépôt de la déclaration n° 2044 dans le délai de la déclaration de revenus de l'année concernée (BOFiP, § 220). Elle est globale, c'est-à-dire qu'elle vaut pour tous les revenus fonciers du foyer (BOFiP, § 230), et elle est exercée pour trois ans, irrévocable pendant cette période (article 32, 4).

• Une option exercée dans la déclaration des revenus de l'année N vaut pour les revenus des années N, N+1 et N+2 (BOFiP, § 240).
• Au terme des trois ans, la notice de la déclaration n° 2044 dit que l'option est renouvelée tacitement tous les ans ; le BOFiP précise que chaque 2044 déposée vaut alors option annuelle, et que vous pouvez revenir au micro-foncier à tout moment, toutes conditions remplies (BOFiP, § 250).
• Si vos revenus dépassent 15 000 € ou si un cas d'exclusion survient, le réel s'applique de plein droit ; si cette situation prend fin, le micro-foncier redevient applicable de plein droit et une nouvelle option de trois ans est possible (BOFiP, § 260).
• Un mariage, un divorce ou l'imposition distincte d'un enfant à charge fait cesser l'option pour les nouveaux contribuables ainsi créés (BOFiP, § 260).

Au réel, vous devez pouvoir justifier la nature et le montant des dépenses déduites (BOFiP, § 230). Notre guide des revenus fonciers détaille la déclaration n° 2044, ligne par ligne, et les frais déductibles.

Vous indiquez le montant brut de vos revenus fonciers, charges non comprises, ligne 4 BE de la déclaration de revenus n° 2042, ainsi que l'adresse du ou des logements loués ; l'abattement de 30 % s'applique automatiquement et aucune déclaration n° 2044 n'est à remplir (brochure pratique 2026, p. 158, pour les revenus de 2025). Pour une année donnée, le montant déclaré est celui des loyers perçus pendant cette année.

Si vous ne percevez plus de revenus fonciers à la fin de l'année déclarée, cochez la case 4 BN : ces revenus ne seront alors pas retenus pour le calcul des acomptes de prélèvement à la source (brochure pratique 2026, p. 157).

Les loyers d'un logement meublé ne se déclarent pas ici : ils relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (article 35, I, 5° bis). Notre guide LMNP : micro-BIC ou réel compare les deux régimes de la location meublée.

Pour les biens qu'il gère, le service gestion de Réal Group vous assiste dans la déclaration de vos revenus fonciers : comprise dans la formule Complète, facturée à l'usage dans la formule À la carte, comme le détaille notre page Gestion locative. Parlons de votre bien.

• Code général des impôts, article 29 (revenu brut)
• Code général des impôts, article 31 (charges déductibles), version en vigueur depuis le 21 février 2026
• Code général des impôts, article 32 (micro-foncier), version en vigueur depuis le 21 février 2026
• Code général des impôts, article 35, I, 5° bis (location meublée)
• Code général des impôts, article 156, I, 3° (déficit foncier), version en vigueur depuis le 1er juillet 2026
• Code de la sécurité sociale, article L136-8 (taux), version en vigueur depuis le 27 juin 2026
• BOFiP, BOI-RFPI-DECLA-10 : régime du micro-foncier (version du 6 mars 2025, en vigueur)
• impots.gouv.fr : brochure pratique de l'impôt sur le revenu 2026 (revenus de 2025), p. 157 et 158
• impots.gouv.fr : notice de la déclaration n° 2044 des revenus fonciers de 2025
• impots.gouv.fr : prélèvements sociaux sur un bien en location (page modifiée le 17 juillet 2026)
• Service Public : revenus locatifs, location non meublée (F1991, vérifiée le 15 avril 2026)
• Service Public : prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (F2329, vérifiée le 30 juin 2026)

Textes consultés sur Légifrance, le BOFiP, impots.gouv.fr et Service Public le 9 novembre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un expert-comptable ni celui de votre centre des finances publiques.