Aides à la rénovation pour propriétaire bailleur

Au 9 novembre 2026, un bailleur personne physique peut demander MaPrimeRénov' pour une rénovation d'ampleur d'un logement classé E, F ou G, à condition de le louer six ans comme résidence principale, ou, par geste, pour un chauffage décarboné. Il peut y ajouter, selon les cas, l'éco-prêt à taux zéro, la TVA à 5,5 %, les certificats d'économies d'énergie et un déficit foncier imputable jusqu'à 21 400 € par an, sous conditions et jusqu'au 31 décembre 2027.

• MaPrimeRénov' pour une rénovation d'ampleur vise les logements classés E, F ou G et demande un gain d'au moins deux classes énergétiques.
• Le bailleur, personne physique, s'engage à louer le logement comme résidence principale pendant six ans, pour trois logements au plus sur cinq ans.
• Depuis le 1er septembre 2026, MaPrimeRénov' par geste ne finance plus l'isolation ni la ventilation ; elle reste fermée aux revenus supérieurs.
• L'éco-prêt à taux zéro reste ouvert au bailleur pour les offres émises jusqu'au 31 décembre 2027, sans condition de ressources.
• À Bordeaux, un rendez-vous avec un conseiller France Rénov' précède toute demande pour une rénovation d'ampleur, et des aides locales s'y ajoutent sous conditions.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 10/11/2026.

Le tableau donne, pour chaque aide, ce qu'elle apporte, sa condition principale et la date à retenir.

Le logement doit, dans la plupart des cas, être loué comme résidence principale du locataire, au sens de la loi du 6 juillet 1989, article 2 : huit mois d'occupation par an au moins. Cette condition vaut pour MaPrimeRénov' et l'éco-PTZ, pas pour la TVA à 5,5 %, qui vaut aussi pour une résidence secondaire (guide des aides de l'Anah, édition de septembre 2026).

La prime n'est pas un droit acquis : l'Agence nationale de l'habitat (Anah) statue sur l'intérêt du projet et dans la limite de ses crédits annuels (fiche Service Public F35083). Les travaux ne peuvent commencer qu'après l'accusé de réception de votre demande, sauf urgence ou sinistre (fiche Service Public F35083), et l'Anah recommande d'attendre sa décision, « la subvention n'étant pas de droit » (guide des aides de l'Anah, édition de septembre 2026). Voici les dates utiles depuis le début de 2026.

• Début 2026 : guichet fermé, faute de budget. L'Anah indique que l'absence de budget voté en début d'année a retardé le dépôt des nouveaux dossiers et l'engagement des dossiers en attente (bilan du 27 juillet 2026).
• 23 février 2026, midi : réouverture. Le guichet rouvre pour toutes les aides de l'Anah, MaPrimeRénov' comprise (communiqué du 20 février 2026). Le communiqué précise qu'un rendez-vous avec un conseiller France Rénov' est désormais obligatoire avant toute demande pour une rénovation d'ampleur.
• 1er septembre 2026 : nouvelles règles. Pour les demandes déposées à compter de cette date, le décret n° 2026-822 et l'arrêté du 25 août 2026 retirent du parcours par geste l'isolation, la ventilation et plusieurs équipements de chauffage ; en maison individuelle, la rénovation d'ampleur ne peut plus conserver un chauffage au gaz (Service Public, actualité mise à jour le 27 août 2026).
• 1er octobre 2026 : offre intégrée pour les pompes à chaleur. Réservée aux propriétaires d'une maison individuelle aux revenus modestes ou très modestes, elle repose sur les certificats d'économies d'énergie et ne se cumule pas avec MaPrimeRénov' (Service Public, actualité du 7 octobre 2026).
• 14 octobre 2026 : transfert vers les certificats d'économies d'énergie. Le conseil d'administration de l'Anah prend acte des évolutions du 1er septembre et du 1er octobre en matière de rénovation par geste, en particulier du transfert des financements correspondants vers ces certificats (communiqué du 14 octobre 2026).
• 2027 : un transfert annoncé, sans texte à ce jour. Le projet de loi de finances pour 2027 prévoit que « les gestes prioritaires de décarbonation, notamment les pompes à chaleur, seront uniquement financés par les certificats d'économie d'énergie » (projet annuel de performances 2027, Cohésion des territoires). Le décret n° 2020-26, dans sa version lue le 9 novembre 2026, garde les forfaits présentés plus bas.

Dans son bilan du 27 juillet 2026, l'Anah indique un délai moyen d'instruction de six mois, contrasté selon les territoires et les projets. Les pages de l'Anah et de France Rénov' lues le 9 novembre 2026 n'annoncent pas de nouvelle suspension du guichet ; les règles peuvent toutefois changer avec la loi de finances pour 2027, à vérifier le jour de votre demande.

Cette aide finance un ensemble de travaux qui fait gagner au moins deux classes au diagnostic de performance énergétique (DPE), à partir d'un logement classé E, F ou G. Elle dépend des revenus du bailleur, et non de ceux du locataire (fiche Service Public F35083).

• Qui peut la demander. Les personnes physiques qui louent le logement (décret n° 2020-26, article 1er, II). Les nus-propriétaires et les personnes morales, donc une société civile immobilière en tant que telle, n'y ont pas accès (guide des aides de l'Anah, édition de septembre 2026).
• Le logement. Il est achevé depuis au moins quinze ans à la notification de la décision (article 1er, II, 5°), classé E, F ou G avant travaux, et les travaux comprennent au moins deux gestes d'isolation (fiche Service Public F35083).
• La location. Le logement est loué comme résidence principale dans un délai d'un an à compter de la demande de paiement du solde, puis pendant six ans au moins (article 1er, II, 1° et 2°). Vous pouvez le louer à un ascendant ou à un descendant (guide des aides de l'Anah, édition de septembre 2026).
• Le locataire et le nombre de logements. Vous informez le locataire des travaux financés et, en cas de réévaluation du loyer, vous déduisez la prime des travaux qui la justifient (article 1er, II, 3° et 4°). L'aide vaut pour trois logements loués au plus sur cinq années consécutives (article 3, VII).
• La sortie. Si vous cessez de louer avant six ans, vous reversez une partie de la prime, un sixième par année non louée (guide des aides de l'Anah, édition de septembre 2026 ; article 11).
• Le parcours. Un rendez-vous avec un conseiller France Rénov', un accompagnement par Mon Accompagnateur Rénov' et des travaux réalisés par une entreprise reconnue garante de l'environnement (RGE), sauf le raccordement à un réseau de chaleur ou de froid, sont obligatoires (France Rénov' ; fiche Service Public F35083).
• Le chauffage. Dans une maison individuelle, les demandes déposées depuis le 1er septembre 2026 doivent conduire à un chauffage et à une eau chaude sanitaire décarbonés : maintenir ou renouveler une chaudière au gaz ou au fioul n'est plus financé (guide des aides de l'Anah, édition de septembre 2026).

Depuis le 1er septembre 2026, le parcours par geste est recentré sur les modes de chauffage décarbonés. Les forfaits pour l'isolation, la ventilation, le chauffage au bois et d'autres équipements ont disparu pour les demandes déposées à compter de cette date (décret n° 2020-26, annexe 1 ; Service Public, actualité mise à jour le 27 août 2026).

• Le logement. Il est achevé depuis au moins quinze ans ; deux ans suffisent quand une pompe à chaleur ou un raccordement à un réseau de chaleur s'accompagne de la dépose d'une cuve à fioul (article 1er, IV). Service Public indique deux ans pour toute pompe à chaleur ou tout raccordement, sans cette condition (fiche Service Public F35083) : cette page suit le décret. Il est loué comme résidence principale pendant six ans au moins, comme pour la rénovation d'ampleur (fiche Service Public F35083).
• Les plafonds. Dans un même logement, le cumul des primes par geste ne dépasse pas 20 000 € sur cinq ans (article 3, VI). Avec les certificats d'économies d'énergie, l'ensemble ne peut pas dépasser 90 %, 75 % ou 60 % de la dépense éligible selon vos revenus (guide des aides de l'Anah, édition de septembre 2026).
• Demandes déposées à compter du 1er janvier 2028. Pour les dépenses visées aux points 4 à 8 de l'annexe 1, c'est-à-dire ces gestes, le logement devra être classé entre A et E avant travaux ; un logement classé F ou G n'y aura plus accès (article 1er, II, 5°, b).

L'isolation des combles, des murs ou des fenêtres, réalisée seule, reste finançable par les certificats d'économies d'énergie et l'éco-PTZ, plus bas.

L'éco-prêt à taux zéro

Le prêt est accordé sans condition de ressources, à un propriétaire occupant ou bailleur, pour un logement achevé depuis plus de deux ans à la date de début des travaux et utilisé ou destiné à l'être comme résidence principale ; en cas de mise en location, le logement doit être loué dans les six mois suivant la fin des travaux (fiche Service Public F19905, vérifiée le 1er septembre 2026 ; code général des impôts, article 244 quater U). Il vaut pour les offres émises jusqu'au 31 décembre 2027 (BOFiP, BOI-BIC-RICI-10-110), et une société civile non soumise à l'impôt sur les sociétés peut en bénéficier si l'un de ses associés est une personne physique (article 244 quater U, I, 3, 2°).

Le montant dépend des travaux : 7 000 € pour une action sur les parois vitrées, 15 000 € pour une autre action seule, 25 000 € pour deux actions, 30 000 € pour trois actions ou plus, 10 000 € pour un assainissement non collectif, 50 000 € pour une rénovation globale ou en complément de MaPrimeRénov'. Il se rembourse en 15 ans au plus, 20 ans pour une rénovation globale ou avec MaPrimeRénov' (France Rénov' ; guide des aides de l'Anah, édition de septembre 2026). Une fois MaPrimeRénov' accordée, vous disposez de six mois pour le débloquer sur présentation de la notification (guide des aides de l'Anah, édition de septembre 2026). Tant qu'il n'est pas remboursé, le logement ne peut pas devenir une location saisonnière (fiche Service Public F19905).

La TVA à 5,5 %

Le taux réduit s'applique à la pose, à l'installation, à l'adaptation ou à l'entretien d'équipements qui économisent l'énergie, dans des locaux d'habitation achevés depuis au moins deux ans (code général des impôts, article 278-0 bis A ; BOFiP, BOI-TVA-LIQ-30-20-95, version du 9 septembre 2026). Il vaut quel que soit l'occupant, propriétaire ou locataire, en résidence principale ou secondaire (guide des aides de l'Anah, édition de septembre 2026). Les pompes à chaleur air/air qui répondent aux critères d'un arrêté du 13 juillet 2026 y ont droit depuis le 18 juillet 2026. Depuis le 1er mars 2025, la fourniture et l'installation d'une chaudière pouvant utiliser une énergie fossile sont à 20 %, en règle générale, en métropole (fiche Entreprendre F23568). Les autres travaux d'amélioration restent, en règle générale, au taux de 10 %. L'article 278-0 bis A est abrogé à compter du 1er janvier 2027 : les règles de la TVA passent à cette date dans le code des impositions sur les biens et services, recodification que l'administration présente comme faite à droit constant (BOFiP, BOI-RES-TVA-000253, version du 7 octobre 2026).

Les certificats d'économies d'énergie

Les fournisseurs d'énergie versent ces aides, sous forme de prime, de bon d'achat ou de réduction, pour des travaux réalisés par une entreprise RGE dans un logement construit depuis au moins deux ans (France Rénov'). L'offre doit être acceptée avant de signer le devis, ou dans les 14 jours qui suivent (guide des aides de l'Anah, édition de septembre 2026). Elles se cumulent avec MaPrimeRénov' par geste, mais pas avec MaPrimeRénov' pour une rénovation d'ampleur, dont l'Anah valorise elle-même les certificats (guide des aides de l'Anah, édition de septembre 2026 ; fiche Service Public F35083).

En métropole, un logement décent doit atteindre une classe minimale : entre A et F depuis le 1er janvier 2025, entre A et E à compter du 1er janvier 2028, entre A et D à compter du 1er janvier 2034 (loi du 6 juillet 1989, article 6). Les conséquences pour votre bail sont détaillées dans nos guides du logement décent et de la passoire thermique en location.

Pour remettre aux normes un logement dégradé ou indigne, Ma Prime Logement Décent finance, sous conventionnement Loc'Avantages, 25 % à 35 % de la dépense, dans une limite de 750 € à 1 000 € hors taxes par mètre carré et de 80 m², plus 2 000 € de prime de sortie de passoire ; l'étiquette D est exigée après travaux, E dans certains cas selon le guide de l'Anah (France Rénov' ; guide des aides de l'Anah, édition de septembre 2026). France Rénov' présente l'accompagnement par un assistant à maîtrise d'ouvrage habilité comme obligatoire ; le guide de l'Anah ne l'exige du bailleur qu'en cas de travaux lourds : à vérifier avec votre conseiller.

Loc'Avantages ouvre en outre une réduction d'impôt de 15 % à 65 % des loyers bruts, pour les demandes enregistrées par l'Anah jusqu'au 31 décembre 2027 (code général des impôts, article 199 tricies) : notre guide Loc'Avantages en détaille les plafonds. Enfin, une commune peut exonérer de taxe foncière, de 50 % à 100 % pendant trois ans, un logement achevé depuis plus de dix ans après plus de 10 000 € de travaux de rénovation énergétique l'année précédente, ou plus de 15 000 € sur trois ans (article 1383-0 B) : renseignez-vous auprès de la vôtre.

Au régime réel, un déficit foncier, hors intérêts d'emprunt, s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Cette limite est relevée, sans pouvoir excéder 21 400 € par an, à concurrence des dépenses déductibles de travaux de rénovation énergétique qui font passer un bien d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, au plus tard le 31 décembre 2027 (code général des impôts, article 156, I, 3°).

• Les dépenses visées. Celles payées du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2027, sur devis accepté à compter du 5 novembre 2022 (fiche Service Public F1991, vérifiée le 15 avril 2026 ; loi n° 2026-103, article 47, pour 2026 et 2027 ; loi n° 2022-1499, article 12, pour 2023 à 2025).
• La preuve. Faute de justifier le nouveau classement au plus tard le 31 décembre 2027, le revenu foncier et le revenu global des années de déduction sont reconstitués (article 156, I, 3°). Le guide de l'Anah, édition de septembre 2026, écrit encore « au plus tard le 31 décembre 2025 » : cette page suit l'article 156. Notre guide déficit foncier détaille les diagnostics à fournir, l'option à exercer sur la déclaration n° 2044 et l'obligation de continuer à louer.
• La prime et l'impôt. Une subvention destinée à financer des charges déductibles entre dans le revenu brut l'année de son encaissement, et les dépenses restent déductibles en totalité (article 29 ; BOFiP, BOI-RFPI-BASE-10-20, § 120 et 130) ; cela vaut notamment pour les subventions de l'Anah. Le traitement de chaque prime se vérifie avec votre expert-comptable ou votre service des impôts.

Pour une rénovation énergétique, le premier interlocuteur est l'espace conseil France Rénov' de Bordeaux Métropole, joignable au 05 57 20 70 20. Le rendez-vous, gratuit, donne lieu à une attestation à joindre au dossier MaPrimeRénov' pour une rénovation d'ampleur (Ville de Bordeaux, page mise à jour le 20 juillet 2026, donc avant les changements du 1er septembre).

• Ma Rénov Bordeaux Métropole. Cette aide locale complète MaPrimeRénov' pour les logements individuels : elle peut atteindre 29 000 € pour une rénovation d'ampleur et 15 000 € pour une rénovation par geste (Ville de Bordeaux). La Ville indique que Bordeaux Métropole accompagne occupants et bailleurs, sans préciser, sur cette page, les conditions de Ma Rénov pour un logement loué : à vérifier avec votre conseiller. Le site de Ma Rénov présente aussi une aide à la rénovation ciblée, avec « 1 geste d'isolation minimum » (Ma Rénov Bordeaux Métropole, lu le 10 novembre 2026).
• Un logement dégradé. La Ville ajoute à Ma Prime Logement Décent une subvention de 10 % à 15 % de la dépense subventionnée par l'Anah, et Bordeaux Métropole peut compléter le financement dans le cadre d'un conventionnement social ou très social (Ville de Bordeaux).
• Un logement vacant. Une prime de 10 000 € par logement peut s'ajouter en cas de travaux lourds et de sortie d'une vacance de plus de deux ans (Ville de Bordeaux).
• Une location solidaire. Une aide de 1 000 € par logement en conventionnement social, ou de 2 000 € en très social, sans travaux, est doublée en cas d'intermédiation locative (Ville de Bordeaux).
• Une copropriété. MaPrimeRénov' Copropriété finance de 30 % à 45 % des travaux, selon le gain énergétique ; elle est attribuée au syndicat et répartie entre les copropriétaires (guide des aides de l'Anah, édition de septembre 2026 ; Ville de Bordeaux).

Hypothèses, toutes fictives : un T2 de 45 m² à Bordeaux, classé F, en copropriété, loué nu 675 € par mois hors charges, soit 8 100 € par an ; un bailleur en couple au revenu fiscal de référence de 40 000 €, donc « intermédiaire » hors Île-de-France ; 32 000 € hors taxes de travaux qui font passer le logement en classe C, trois classes gagnées, payés et aidés la même année. Ce loyer reste à comparer aux plafonds de l'encadrement, avec notre estimateur du loyer à Bordeaux.

Le déficit de 13 260 € ne s'impute en entier sur le revenu global que si le rehaussement à 21 400 € s'applique ; à défaut, 10 700 € s'imputent et 2 560 € se reportent. Le bailleur reste engagé à louer six ans comme résidence principale. Cet exemple illustre la mécanique et ne remplace ni l'étude de votre situation par un conseiller France Rénov', ni l'avis d'un expert-comptable. Pour les logements qu'il gère, le service gestion de Réal Group conseille les propriétaires sur les travaux à prévoir et assure le suivi des travaux, à Bordeaux et en Gironde : parlons de votre bien.

• Décret n° 2020-26 du 14 janvier 2020, article 1er (bailleurs), version en vigueur depuis le 1er septembre 2026
• Décret n° 2020-26, article 3 (plafonds, trois logements, écrêtement), version en vigueur depuis le 1er septembre 2026
• Décret n° 2020-26, article 11 (reversement)
• Décret n° 2020-26, annexe 1 (dépenses éligibles), version en vigueur depuis le 1er septembre 2026
• Décret n° 2026-822 du 25 août 2026 modifiant le décret n° 2020-26
• Arrêté du 25 août 2026 modifiant l'arrêté du 14 janvier 2020 relatif à la prime de transition énergétique
• Arrêté du 13 juillet 2026 (pompes à chaleur air/air, TVA à 5,5 %)
• Code général des impôts, article 244 quater U (éco-prêt à taux zéro)
• Code général des impôts, article 278-0 bis A (TVA à 5,5 %), version en vigueur depuis le 21 février 2026, abrogé à compter du 1er janvier 2027
• Code général des impôts, article 156, I, 3° (déficit foncier), version en vigueur depuis le 1er juillet 2026
• Code général des impôts, article 29 (subventions)
• Code général des impôts, article 199 tricies (Loc'Avantages)
• Code général des impôts, article 1383-0 B (exonération de taxe foncière)
• Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47 (rehaussement du déficit foncier : dépenses payées en 2026 et 2027)
• Loi n° 2022-1499 du 1er décembre 2022 de finances rectificative pour 2022, article 12 (rehaussement du déficit foncier)
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6 (classes énergétiques minimales), version en vigueur depuis le 1er janvier 2025
• Loi du 6 juillet 1989, article 2 (résidence principale)
• Anah : guide des aides financières 2026, édition de septembre 2026
• Anah : réouverture du guichet des aides, communiqué du 20 février 2026
• Anah : bilan des aides au 1er semestre 2026, communiqué du 27 juillet 2026
• Anah : conseil d'administration du 14 octobre 2026, communiqué
• France Rénov' : MaPrimeRénov' pour une rénovation d'ampleur
• France Rénov' : l'éco-prêt à taux zéro
• France Rénov' : les aides des fournisseurs d'énergie (CEE)
• France Rénov' : Ma Prime Logement Décent
• Service Public : MaPrimeRénov' (F35083, vérifiée le 1er septembre 2026)
• Service Public : éco-prêt à taux zéro (F19905, vérifiée le 1er septembre 2026)
• Service Public : revenus locatifs, location non meublée (F1991, vérifiée le 15 avril 2026)
• Entreprendre Service Public : taux de TVA des travaux dans les logements (F23568)
• Service Public : MaPrimeRénov', projets de travaux exclus (actualité mise à jour le 27 août 2026)
• BOFiP, BOI-TVA-LIQ-30-20-95 : travaux d'amélioration de la qualité énergétique (version du 9 septembre 2026)
• BOFiP, BOI-RFPI-BASE-10-20 : subventions et indemnités (version du 13 janvier 2014)
• BOFiP, BOI-BIC-RICI-10-110 : éco-prêt à taux zéro (version du 27 novembre 2024)
• Ville de Bordeaux : les aides à la rénovation de l'habitat privé (page mise à jour le 20 juillet 2026)
• Projet annuel de performances 2027, mission Cohésion des territoires, annexe au projet de loi de finances pour 2027
• Service Public : offre intégrée pour les pompes à chaleur (actualité du 7 octobre 2026)
• BOFiP, BOI-RES-TVA-000253 : recodification de la TVA (version du 7 octobre 2026)
• Ma Rénov Bordeaux Métropole : les aides à la rénovation énergétique

Textes consultés sur Légifrance, le BOFiP, Service Public, le site de l'Anah et celui de la Ville de Bordeaux le 9 novembre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe ; il ne remplace ni l'analyse d'un conseiller France Rénov', ni le conseil d'un expert-comptable.