Zone tendue à Bordeaux : ses effets sur la location

Une zone tendue est une agglomération de plus de 50 000 habitants où l'offre de logements ne suit pas la demande ; le premier tableau du décret n° 2013-392 en compte 77 communes en Gironde, autour de Bordeaux et d'Arcachon, et 30 autour de Bayonne, dans les Landes et au Pays basque. Le locataire d'un logement vide y donne un mois de préavis, le loyer d'un logement reloué ne peut en principe pas dépasser celui du précédent locataire, et un logement vide depuis un an peut y être taxé.

• La zone tendue réunit les communes des agglomérations de plus de 50 000 habitants où l'offre de logements ne suit pas la demande ; un décret en fixe la liste.
• En Gironde, elle compte 77 communes : les 73 de l'agglomération de Bordeaux, et Arcachon, Gujan-Mestras, Le Teich et La Teste-de-Buch.
• Le locataire d'un logement vide y donne un mois de préavis au lieu de trois, s'il le précise et le justifie dans sa lettre de congé.
• À la relocation, le loyer ne peut en principe pas dépasser celui du précédent locataire, sauf travaux, loyer sous-évalué ou logement vide depuis plus de dix-huit mois.
• Un logement non meublé vide depuis au moins un an peut y être soumis à la taxe sur les logements vacants, remplacée en 2027 par une taxe sur la vacance.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 30/10/2026.

La loi désigne ainsi « les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements », entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers ou des prix d'acquisition des logements anciens ; « un décret fixe la liste des communes comprises dans ces zones » (article 17, I, de la loi du 6 juillet 1989).

Cette liste figure en annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, pris pour la taxe sur les logements vacants ; le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025 en a remplacé l'annexe, en vigueur depuis le 24 décembre 2025. L'annexe compte deux tableaux :

• le premier réunit les communes de ces agglomérations de plus de 50 000 habitants : c'est la zone tendue de la loi de 1989, celle du préavis d'un mois (Service Public) et de l'évolution des loyers (décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, article 1er) ;
• le second ajoute des communes qui n'appartiennent pas à une telle agglomération mais où l'offre de logements ne suit pas non plus la demande, notamment parce que les résidences secondaires y sont nombreuses : la taxe sur les logements vacants s'y applique aussi, et la taxe d'habitation des résidences secondaires peut y être majorée (fiches F17293 et F42 de Service Public).

En Gironde, le premier tableau compte 77 communes : Bordeaux et les 72 autres communes de son agglomération, de Saint-André-de-Cubzac à Langoiran et de Saint-Jean-d'Illac à Vayres, et, sur le bassin d'Arcachon, les quatre communes de l'agglomération de La Teste-de-Buch-Arcachon. Le second tableau y ajoute 19 communes, dont Lacanau, Lège-Cap-Ferret et Soulac-sur-Mer.

Libourne, Langon, Blaye, Biganos, Audenge ou Marcheprime ne figurent dans aucun des deux tableaux : le préavis du locataire d'un logement vide y reste de trois mois, sauf l'un des autres motifs prévus par la loi (article 15, I).

L'agglomération de Bayonne forme la zone tendue du sud des Landes et du Pays basque : 30 communes, dont trois dans les Landes. Le second tableau compte 41 communes landaises, dont Dax, Capbreton et Biscarrosse, et 11 communes des Pyrénées-Atlantiques. Aucune commune de Dordogne ni de Lot-et-Garonne n'est inscrite, ni à Périgueux, ni à Bergerac, ni à Agen.

À Dax, à Capbreton ou à Biscarrosse, la taxe sur les logements vacants s'applique donc, mais pas le préavis d'un mois ni la limite du loyer à la relocation fixée par le décret n° 2017-1198, réservés au premier tableau.

Les effets ne sont pas les mêmes selon le tableau où figure la commune :

Le préavis réduit suppose que le locataire indique dans sa lettre de congé l'adresse du logement et le fait de bénéficier d'un préavis d'un mois (Service Public) ; à défaut, il reste de trois mois (article 15, I). En meublé, le préavis du locataire est d'un mois partout, zone tendue ou non (article 25-8). La taxe sur les logements vacants vise un logement non meublé inoccupé depuis au moins un an au 1er janvier (Service Public) ; elle n'est pas due en cas de vacance indépendante de votre volonté (code général des impôts, article 232). La loi de finances pour 2026 la fusionne, à compter des impositions de 2027, avec la taxe d'habitation sur les logements vacants dans une taxe sur la vacance des locaux d'habitation (article 1406 bis ; Service Public). Les plafonds d'honoraires résultent de l'arrêté du 13 novembre 2025.

Dans les communes du premier tableau, un décret fixe chaque année l'évolution maximale des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés (article 18 de la loi du 6 juillet 1989). Le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 s'applique aux contrats conclus ou renouvelés du 1er août 2026 au 31 juillet 2027 (article 10, dans sa rédaction issue du décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026) :

• à la relocation, le loyer du nouveau contrat ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé selon l'indice de référence des loyers si aucune révision n'est intervenue dans les douze mois précédents (article 3) ;
• il peut être réévalué si vous avez réalisé, depuis la signature ou le dernier renouvellement du bail précédent, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec la décence d'au moins la moitié de la dernière année de loyer : la hausse annuelle est alors limitée à 15 % de leur coût réel ; ou si le dernier loyer était manifestement sous-évalué : la hausse est limitée à la moitié de l'écart avec les loyers du voisinage ; il est libre après des travaux d'amélioration de moins de six mois, d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer (article 4) ;
• ces règles ne visent ni la première location, ni un logement inoccupé par un locataire depuis plus de dix-huit mois (article 2) ;
• au renouvellement, un loyer manifestement sous-évalué ne peut augmenter que de la plus élevée de deux limites : la moitié de l'écart avec les loyers du voisinage, ou 15 % du coût réel des travaux d'amélioration d'au moins une année de loyer réalisés depuis la conclusion ou le dernier renouvellement du bail (article 5).

En zone tendue comme ailleurs, le loyer d'un logement classé F ou G reloué ne peut pas dépasser celui du précédent locataire (article 17, II, de la loi de 1989), sans les exceptions ci-dessus : le décret ne s'applique pas à ces logements (article 1-1 du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017) ; voir notre guide du contrat de location. Pour les logements qu'il gère, le service gestion de Réal Group vérifie le bon niveau de loyer en référence avec le marché et la législation : parlons de votre bien.

• Décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, annexe : liste des communes (tableaux 1° et 2°)
• Décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025 (nouvelle annexe, en vigueur depuis le 24 décembre 2025)
• Décret n° 2026-831 du 25 août 2026 (taxe sur la vacance des locaux d'habitation ; abrogation du décret de 2013 au 1er janvier 2027)
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 17 (définition des zones)
• Loi du 6 juillet 1989, article 15 (préavis du locataire)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-8 (préavis du logement meublé)
• Loi du 6 juillet 1989, article 18 (évolution des loyers)
• Loi du 6 juillet 1989, article 2 (champ d'application)
• Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, articles 1er à 5, 9 et 10 (période du 1er août 2026 au 31 juillet 2027)
• Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN), article 140 (encadrement du niveau des loyers)
• Code général des impôts, article 232 (taxe annuelle sur les logements vacants)
• Code général des impôts, article 1406 bis (taxe sur la vacance des locaux d'habitation, impositions de 2027)
• Code général des impôts, article 1407 ter (majoration de la taxe d'habitation des résidences secondaires)
• Décret n° 2014-890 du 1er août 2014, article 1er (zones des plafonds d'honoraires)
• Code de la construction et de l'habitation, article D304-1 (zones A bis, A, B1, B2 et C)
• Arrêté du 13 novembre 2025 (plafonds d'honoraires de location au 1er janvier 2026)
• Service Public : préavis du locataire (F1168, vérifiée le 16 avril 2026)
• Service Public : frais d'agence à la location d'un logement (F375, vérifiée le 12 janvier 2026)
• Service Public : encadrement des loyers en zone tendue (F1314, vérifiée le 1er août 2026)
• Service Public : Bordeaux, montant du loyer (F36487, vérifiée le 20 juillet 2026)
• Service Public : taxe sur les logements vacants (F17293, vérifiée le 11 juin 2025)
• Service Public : taxe d'habitation sur les résidences secondaires (F42, vérifiée le 24 août 2026)

Textes consultés sur Légifrance le 29 octobre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un avocat.