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Vincent Devauchelle
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Réal Group · Gestion locative
Taxe sur les logements vacants : taux, exonérations
- Les trois taxes
- Les logements visés
- Le calcul de la vacance
- Les exonérations
- Bordeaux et la Gironde
- Louer ou vendre
Un logement vide peut coûter jusqu'à 34 % de sa valeur locative par an à Bordeaux, et davantage à partir de 2027 si la commune en décide ainsi. Voici les taxes applicables, les cas où elles ne sont pas dues et les communes de Gironde concernées, texte à l'appui. Réal Group, agence immobilière à Bordeaux, gère votre bien en location.
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L'essentiel
Taxe sur les logements vacants : qui paie, et combien ?
La taxe sur les logements vacants frappe, dans les communes de zone tendue comme Bordeaux, le logement non meublé et inoccupé depuis au moins un an au 1er janvier : 17 % de sa valeur locative la première année d'imposition, puis 34 %. À partir des impositions de 2027, elle fusionne avec la taxe d'habitation sur les logements vacants dans une taxe unique, que les communes de zone tendue peuvent porter à 30 % puis 60 %, et aucune de ces taxes n'est due si la vacance est indépendante de votre volonté.
- En 2026, la TLV s'applique de plein droit aux communes de zone tendue, dont Bordeaux et 95 autres communes de Gironde.
- Elle vise le logement habitable et non meublé, vide depuis au moins un an et non occupé plus de 90 jours d'affilée l'année précédente.
- Hors zone tendue, 135 communes de Gironde ont institué pour 2026 la THLV, due après plus de deux ans de vacance.
- La taxe n'est pas due si la vacance est indépendante de votre volonté, à condition de le prouver.
- À partir des impositions de 2027, la taxe sur la vacance remplace la TLV et la THLV, avec des taux que les communes peuvent relever.
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- La gestion des travaux.
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- Le suivi des garanties locatives et des contentieux.
Les trois taxes
TLV, THLV, taxe unique de 2027 : laquelle vous concerne
Pour les impositions de 2026, deux taxes coexistent : la taxe annuelle sur les logements vacants, dans les communes de zone tendue (article 232 du code général des impôts), et la taxe d'habitation sur les logements vacants, ailleurs, si la collectivité l'a instituée (article 1407 bis). La loi de finances pour 2026 les abroge et les remplace, à compter des impositions de 2027, par la taxe sur la vacance des locaux d'habitation (article 1406 bis).
| Taxe | Où elle s'applique | Vacance exigée au 1er janvier | Taux |
|---|---|---|---|
| Taxe annuelle sur les logements vacants (TLV), impositions de 2026 | De plein droit, dans les communes de la liste du décret n° 2013-392 | Au moins une année | 17 % de la valeur locative la première année d'imposition, 34 % à compter de la deuxième |
| Taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV), impositions de 2026 | Hors de ces communes, si la commune ou, sous conditions, son intercommunalité l'a instituée | Plus de deux années | Variable selon la commune |
| Taxe sur la vacance des locaux d'habitation, zone tendue, à partir des impositions de 2027 | De plein droit, dans les communes de la liste du décret n° 2026-831 | Au moins une année | 17 % puis 34 %, ou, si la commune le vote, jusqu'à 30 % puis 60 % |
| Taxe sur la vacance des locaux d'habitation, hors zone tendue, à partir des impositions de 2027 | Si la commune ou une intercommunalité dotée d'un programme local de l'habitat l'a instituée | Au moins deux années | Voté par la commune ou l'intercommunalité, sans excéder 50 % |
En 2026, le produit de la TLV va à l'Agence nationale de l'habitat ; à partir de 2027, celui de la taxe unique revient aux communes et aux intercommunalités (actualité Service Public du 2 septembre 2026). Les délibérations qui instituaient la THLV cessent de produire leurs effets au 1er janvier 2027 : une commune qui veut appliquer la taxe unique hors zone tendue doit prendre une nouvelle délibération, avant le 1er octobre pour une application l'année suivante (collectivites-locales.gouv.fr ; fiche TFD-7 de la DGCL pour 2026).
Les logements visés
Quels logements sont taxés, et qui paie
Pour la TLV, l'administration a précisé le champ de la taxe ; la fiche de la direction générale des collectivités locales reprend les mêmes critères pour la taxe de 2027 (fiche TFD-7 de la DGCL pour 2026).
Un local d'habitation
Sont concernés les seuls logements, c'est-à-dire les locaux à usage d'habitation, appartements ou maisons (BOFiP, BOI-IF-AUT-60, § 40). Un local commercial ou professionnel vide n'entre pas dans le champ de ces taxes.
Un logement habitable
Le logement doit être clos, couvert et pourvu d'un confort minimal : électricité, eau courante, équipement sanitaire (BOFiP, BOI-IF-AUT-60, § 50). S'il ne peut être rendu habitable qu'au prix de travaux importants, il n'est pas taxé.
Un logement non meublé
Les logements vacants s'entendent des logements non meublés (BOFiP, BOI-IF-AUT-60, § 80). Une résidence secondaire meublée relève de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
Une taxe par logement
La taxe est due par le propriétaire, l'usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou l'emphytéote (article 232 ; article 1406 bis) ; si vous avez plusieurs logements vacants, pour chacun d'eux (BOFiP, BOI-IF-AUT-60, § 235).
Le calcul
Comment se décompte la vacance, et ce que vous payez
Pour la TLV, le logement doit être à la fois vacant au 1er janvier de l'année précédant l'imposition, vacant au 1er janvier de l'année d'imposition, et ne pas avoir été occupé plus de 90 jours consécutifs au cours de l'année précédente (BOFiP, BOI-IF-AUT-60, § 170). La simple occupation momentanée ne fait pas cesser la vacance ; l'occupation peut être prouvée par tous moyens, notamment par la déclaration des revenus fonciers ou par les quittances d'eau, d'électricité ou de téléphone (BOFiP, BOI-IF-AUT-60, § 110). Hors zone tendue, le décompte de la taxe de 2027 porte sur les deux années précédentes (fiche TFD-7 de la DGCL pour 2026).
Pour les impositions de 2027, il est tenu compte de la durée de vacance de chaque logement avant le 1er janvier 2027 (note sous l’article 1406 bis) : la fiche de la direction générale des collectivités locales applique le taux de la deuxième année aux logements vacants depuis au moins deux années au 1er janvier de l'année d'imposition (fiche TFD-7 de la DGCL pour 2026), et le Gouvernement a confirmé qu'en zone tendue un logement vacant depuis au moins deux ans au 1er janvier 2027 sera taxé à 34 % au minimum (réponse à la question écrite n° 10073, JO Sénat du 22 octobre 2026).
En cas de vente, le délai repart à l'égard du nouveau propriétaire, à compter du 1er janvier de l'année suivant celle de la cession (BOFiP, BOI-IF-AUT-60, § 190). L'assiette est la valeur locative du logement, celle de la taxe d'habitation (BOFiP, BOI-IF-AUT-60, § 210 ; article 1406 bis, II). La base de votre taxe foncière en est la moitié (article 1388 du code général des impôts) : elle donne un ordre de grandeur.
Exemple chiffré, pour une valeur locative de 3 000 €
La TLV est due pour la première fois : 3 000 € × 17 % = 510 €. L'année suivante, si le logement reste vide : 3 000 € × 34 % = 1 020 €. À partir de 2027, si la commune vote les taux maximaux : 900 € la première année d'imposition (30 %), puis 1 800 € (60 %). Hors zone tendue, à un taux voté de 50 % : 1 500 €. Exemple théorique, sur une valeur locative supposée.
Les exonérations
Les cas où la taxe n'est pas due
La loi écarte le logement occupé plus de 90 jours consécutifs et la vacance indépendante de la volonté du contribuable (article 232, V et VI ; article 1406 bis, I, C) ; les logements qui dépendent du domaine public sont aussi exclus (BOFiP, BOI-IF-AUT-60, § 105). L'administration précise ce que cela recouvre pour la TLV ; la fiche de la DGCL en reprend l'essentiel pour la taxe de 2027 (fiche TFD-7 de la DGCL pour 2026).
La vacance involontaire
La vacance tient à une cause étrangère à votre volonté, qui fait obstacle à une occupation durable ou à une location à des conditions normales (BOFiP, BOI-IF-AUT-60, § 140).
La location ou la vente sans preneur
Le logement est proposé au prix du marché et ne trouve pas preneur. Conservez la preuve de vos démarches : mise en vente ou en location dans plusieurs agences, adaptation du prix (BOFiP, BOI-IF-AUT-60, § 140).
Des travaux importants
Le logement ne peut être rendu habitable qu'au prix de travaux importants à votre charge ; l'administration l'admet en pratique au-delà de 25 % de sa valeur vénale (BOFiP, BOI-IF-AUT-60, § 60).
Une démolition ou une réhabilitation proche
Le logement a vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l'objet de travaux dans une opération d'urbanisme, de réhabilitation ou de démolition (BOFiP, BOI-IF-AUT-60, § 140).
Une occupation de plus de 90 jours
Occupé plus de 90 jours consécutifs au cours de l'année de référence, le logement n'est pas considéré comme vacant, même vide au 1er janvier (BOFiP, BOI-IF-AUT-60, § 110).
Certains occupants ou organismes
La taxe n'est pas due par le propriétaire d'un logement occupé illégalement (BOFiP, BOI-IF-AUT-60, § 130), ni par un organisme HLM ou une société d'économie mixte pour un logement destiné à être attribué sous conditions de ressources (BOFiP, BOI-IF-AUT-60, § 100).
L'administration ne présume pas le caractère involontaire de la vacance : si la taxe a été établie à tort, il vous appartient d'en demander le dégrèvement, avec vos justificatifs, en principe jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle de la mise en recouvrement (BOFiP, BOI-IF-AUT-60, § 140 et 260). Le dépôt d'une réclamation ne dispense pas du paiement, sauf demande de sursis (fiche Service Public F17293).
Bordeaux et la Gironde
À Bordeaux et en Gironde : où s'applique chaque taxe
Bordeaux figure dans la liste de plein droit, parmi les communes de l'agglomération de plus de 50 000 habitants où le marché est tendu (décret n° 2026-831, annexe). Le décret du 25 août 2026 reprend le périmètre de la TLV : les 96 communes de Gironde qui y figurent sont soumises en 2026 à la TLV et, à partir des impositions de 2027, à la taxe sur la vacance, sans délibération de leur part.
| Situation en Gironde | Communes |
|---|---|
| Zone tendue, agglomération de Bordeaux (73 communes) | Ambarès-et-Lagrave, Artigues-près-Bordeaux, Arveyres, Val de Virvée, Bassens, Baurech, Bègles, Beychac-et-Caillau, Blanquefort, Bonnetan, Bordeaux, Bouliac, Le Bouscat, Bruges, Cadarsac, Cadaujac, Cambes, Camblanes-et-Meynac, Canéjan, Carbon-Blanc, Carignan-de-Bordeaux, Cénac, Cenon, Cestas, Cubzac-les-Ponts, Eysines, Fargues-Saint-Hilaire, Floirac, Gradignan, Le Haillan, Izon, Langoiran, Latresne, Léognan, Lestiac-sur-Garonne, Lignan-de-Bordeaux, Lormont, Martignas-sur-Jalle, Martillac, Mérignac, Montussan, Nérigean, Paillet, Parempuyre, Pessac, Le Pian-Médoc, Pompignac, Prignac-et-Marcamps, Quinsac, Sadirac, Saint-André-de-Cubzac, Saint-Aubin-de-Médoc, Saint-Caprais-de-Bordeaux, Sainte-Eulalie, Saint-Gervais, Saint-Jean-d'Illac, Saint-Laurent-d'Arce, Saint-Loubès, Saint-Médard-d'Eyrans, Saint-Médard-en-Jalles, Saint-Quentin-de-Baron, Saint-Sulpice-et-Cameyrac, Saint-Vincent-de-Paul, Sallebœuf, Tabanac, Le Taillan-Médoc, Talence, Le Tourne, Tresses, Vayres, Villenave-d'Ornon, Virsac, Yvrac |
| Zone tendue, La Teste-de-Buch et Arcachon (4 communes) | Arcachon, Gujan-Mestras, Le Teich, La Teste-de-Buch |
| Zone tendue, autres communes (19 communes) | Andernos-les-Bains, Arès, Bourideys, Carcans, Grayan-et-l'Hôpital, Hostens, Hourtin, Lacanau, Lanton, Lège-Cap-Ferret, Naujac-sur-Mer, Le Porge, Saint-Vivien-de-Médoc, Soulac-sur-Mer, Talais, Le Tuzan, Vendays-Montalivet, Vensac, Le Verdon-sur-Mer |
| Hors zone tendue, THLV instituée pour 2026 (135 communes) | Abzac, Aillas, Audenge, Bagas, Barsac, Bassanne, Bayas, Bazas, Beautiran, Béguey, Biganos, Blaignan-Prignac, Bonzac, Budos, Cabanac-et-Villagrains, Cadillac-sur-Garonne, Camiran, Camps-sur-l'Isle, Capian, Captieux, Cardan, Castelnau-de-Médoc, Caudrot, Coimères, Cours-de-Monségur, Coutras, Créon, Cussac-Fort-Médoc, Daignac, Dardenac, Les Églisottes-et-Chalaures, Étauliers, Faleyras, Flaujagues, Gauriac, Génissac, Gironde-sur-Dropt, Giscos, Gours, Grignols, Guillos, Guîtres, Illats, La Réole, Lagorce, Lalande-de-Pomerol, Lamothe-Landerron, Langon, Lansac, Lapouyade, Laruscade, Le Barp, Le Fieu, Les Billaux, Les Peintures, Libourne, Listrac-Médoc, Loupiac-de-la-Réole, Lucmau, Lugos, Marcheprime, Margaux-Cantenac, Marsas, Mios, Mongauzy, Monprimblanc, Montagne, Morizès, Moulis-en-Médoc, Moulon, Noaillan, Ordonnac, Pauillac, Pessac-sur-Dordogne, Petit-Palais-et-Cornemps, Peujard, Pomerol, Pondaurat, Porchères, Preignac, Pugnac, Puisseguin, Pujols-sur-Ciron, Puynormand, Queyrac, Roquebrune, Sablons, Saint-Androny, Saint-Antoine-sur-l'Isle, Saint-Aubin-de-Blaye, Saint-Christophe-de-Double, Saint-Christophe-des-Bardes, Saint-Ciers-d'Abzac, Saint-Ciers-sur-Gironde, Saint-Côme, Saint-Denis-de-Pile, Saint-Émilion, Saint-Estèphe, Saint-Étienne-de-Lisse, Saint-Genès-de-Blaye, Saint-Germain-du-Puch, Saint-Hilaire-de-la-Noaille, Saint-Hippolyte, Saint-Laurent-des-Combes, Saint-Laurent-du-Bois, Saint-Macaire, Saint-Magne, Saint-Martin-de-Laye, Saint-Martin-de-Lerm, Saint-Martin-de-Sescas, Saint-Médard-de-Guizières, Saint-Paul, Saint-Pey-d'Armens, Saint-Pierre-d'Aurillac, Saint-Pierre-de-Bat, Saint-Sauveur-de-Puynormand, Saint-Seurin-sur-l'Isle, Saint-Sulpice-de-Faleyrens, Sainte-Foy-la-Grande, Sainte-Foy-la-Longue, Sainte-Hélène, Salles, Samonac, Saucats, Sauveterre-de-Guyenne, Sauviac, Savignac, Savignac-de-l'Isle, Sigalens, Targon, Tizac-de-Curton, Toulenne, Valeyrac, Vérac, Vignonet |
Pour 2027, les taux de droit commun restent 17 % puis 34 %. Le conseil municipal de Bordeaux, comme ceux des autres communes de la liste, peut les porter jusqu'à 30 % et 60 % par une délibération prise en principe avant le 15 avril de l'année d'imposition, à renouveler chaque année : à défaut, les impositions peuvent être recouvrées selon les décisions de l'année précédente (fiche TFD-7 de la DGCL pour 2026) et, faute de toute décision, les taux de 17 % et 34 % s'appliquent (article 1406 bis, III, A). Vérifiez donc le taux sur votre avis d'imposition. Hors de la liste, les 135 communes de Gironde qui appliquent la THLV en 2026, comme la communauté de communes du Pays Foyen, qui l'a instituée à son niveau (fichier DGFiP des groupements), devaient adopter une nouvelle délibération, avant le 1er octobre 2026, pour que la taxe unique s'applique chez elles en 2027 (fiche TFD-7 de la DGCL pour 2026).
Dans les Landes, 44 communes relèvent de la TLV en 2026 et 47 autres ont institué la THLV ; dans les Pyrénées-Atlantiques, 38 et 172, dont Pau pour la THLV ; en Dordogne et en Lot-et-Garonne, aucune commune n'est en zone tendue, et 90 et 33 communes ont institué la THLV (fichier des délibérations de la DGFiP pour 2026), sans compter les communes couvertes seulement par une délibération de leur intercommunalité. À Bordeaux, l'INSEE dénombrait 11 591 logements vacants en 2023, soit 6,7 % du parc ; au sens du recensement, ce chiffre comprend les logements inoccupés proposés à la vente ou à la location, ceux en attente d'occupation ou de règlement de succession (définition de l’INSEE) : il ne mesure pas les logements effectivement taxés.
Sortir de la vacance
Louer, vendre ou rénover plutôt que payer
Un logement occupé plus de 90 jours consécutifs au cours de l'année de référence n'est plus vacant pour l'imposition de l'année suivante (BOFiP, BOI-IF-AUT-60, § 110). Louer met donc fin à la taxe, à condition de respecter les règles de la location à l'année : voyez nos guides mettre son logement en location, le contrat de location et le logement décent. Réal Group, agence immobilière à Bordeaux, gère votre bien en location à Bordeaux et en Gironde : recherche du locataire, rédaction du bail, états des lieux. Parlons de votre bien.
Si vous préférez vendre, le décompte de la vacance repart à l'égard de l'acquéreur (BOFiP, BOI-IF-AUT-60, § 190). Notre guide pour vendre sa maison détaille les étapes, et notre agence peut estimer votre bien. Dans tous les cas, déclarez la situation de votre logement dans votre espace sur impots.gouv.fr, avant le 1er juillet s'il y a eu un changement : à défaut, l'amende est de 150 € par local (fiche Service Public F17293).
Sources
Les sources officielles de cette page
- Code général des impôts, article 232 (taxe annuelle sur les logements vacants, abrogé pour les impositions de 2027)
- Code général des impôts, article 1407 bis (taxe d'habitation sur les logements vacants, abrogé pour les impositions de 2027)
- Code général des impôts, article 1406 bis (taxe sur la vacance des locaux d'habitation, impositions de 2027)
- Code général des impôts, article 1388 (base de la taxe foncière)
- Décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 (communes de la taxe annuelle sur les logements vacants)
- Décret n° 2026-831 du 25 août 2026 (champ d'application de la taxe sur la vacance)
- BOFiP, BOI-IF-AUT-60 (taxe annuelle sur les logements vacants, version du 11 mars 2014, taux à jour dans l'article 232)
- Direction générale des collectivités locales, fiche TFD-7 2026 (taxe sur la vacance des locaux d'habitation)
- collectivites-locales.gouv.fr : taxe d'habitation sur les logements vacants
- Service Public : taxe sur les logements vacants et taxe d'habitation sur les logements vacants (F17293, vérifiée le 11 juin 2025)
- Service Public : une taxe unique pour les logements vacants à partir de 2027 (mise à jour le 2 septembre 2026)
- DGFiP : délibérations de fiscalité directe locale des communes 2026, hors taux (data.economie.gouv.fr)
- DGFiP : délibérations de fiscalité directe locale des groupements à fiscalité propre 2026, hors taux (data.economie.gouv.fr)
- Sénat : question écrite n° 10073 et réponse du ministre, JO Sénat du 22 octobre 2026
- INSEE : dossier complet de la commune de Bordeaux (paru le 27 août 2026)
Textes consultés sur Légifrance, le BOFiP et les sites officiels le 9 novembre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe ; votre avis d'imposition et le service des impôts du lieu du logement font foi.
Vos interlocuteurs
Le service gestion
Vincent, Anthony et Véronique suivent votre bien au quotidien : la location, le bail, les quittances et les charges.
Vos questions
Vos questions sur la taxe sur les logements vacants
La liste figure en annexe du décret n° 2013-392 pour la TLV de 2026 et du décret n° 2026-831 pour la taxe de 2027. Service Public propose aussi un simulateur (fiche Service Public F17293).
En principe non : les logements vacants s'entendent des logements non meublés (BOFiP, BOI-IF-AUT-60, § 80 ; fiche TFD-7 de la DGCL pour 2026). Mais Service Public assimile à un logement non meublé celui qui est meublé de manière insuffisante pour permettre une habitation convenable (actualité Service Public du 2 septembre 2026). Un logement réellement meublé et inoccupé relève de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
Pas s'il est proposé au prix du marché sans trouver preneur, car la vacance est alors involontaire. Vous devez toutefois le prouver : mises en vente dans plusieurs agences, baisses de prix adaptées au marché (BOFiP, BOI-IF-AUT-60, § 140).
Pas tout de suite. Le délai repart à votre égard, à compter du 1er janvier de l'année suivant votre achat : la TLV n'est due qu'à partir de la deuxième année suivant celle de votre achat, si le logement reste vide (BOFiP, BOI-IF-AUT-60, § 190 et 200).
Oui, comme toute commune de la liste : le conseil municipal peut porter les taux jusqu'à 30 % puis 60 %, par une délibération prise en principe avant le 15 avril de l'année d'imposition (fiche TFD-7 de la DGCL pour 2026 ; article 1406 bis, III, A).
Elle tient au mobilier. Une résidence secondaire est meublée, un logement vacant ne l'est pas (fiche Service Public F17293) ; les deux ne se cumulent pas sur le même logement (BOFiP, BOI-IF-AUT-60, § 80).
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