Encadrement des loyers au Pays basque : les plafonds

Dans 24 communes de la communauté d'agglomération Pays Basque, dont Bayonne, Biarritz et Anglet, le loyer de base, hors charges, d'un logement loué vide ou meublé comme résidence principale ne peut dépasser le loyer de référence majoré fixé au mètre carré par le préfet, sauf complément de loyer justifié. Ce dispositif expérimental prend fin le 24 novembre 2026, sauf prolongation par la loi : au 2 novembre 2026, une proposition de loi qui l'allonge de deux ans attend sa deuxième lecture à l'Assemblée nationale.

• 24 communes sont concernées, en trois zones : la zone 1 réunit Arcangues, Biarritz, Bidart, Guéthary, Saint-Jean-de-Luz et une partie d'Anglet, de Bayonne et de Ciboure.
• Le plafond dépend de la zone, du type de logement, de la location vide ou meublée, du nombre de pièces et de l'époque de construction.
• Le bail mentionne le loyer de référence et le loyer de référence majoré ; l'annonce aussi.
• Après une mise en demeure restée sans effet, le préfet peut infliger au bailleur une amende de 5 000 € au plus, 15 000 € pour une personne morale.
• L'expérimentation prend fin le 24 novembre 2026, sauf prolongation par une loi promulguée avant cette date.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 02/11/2026.

L'encadrement du niveau des loyers est une expérimentation ouverte par l'article 140 de la loi ELAN à la demande des intercommunalités situées en zone tendue (loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, article 140, I). Pour la communauté d'agglomération Pays Basque, le décret n° 2023-981 du 23 octobre 2023 en fixe le périmètre : 24 communes, d'Ahetze à Villefranque. Il s'applique aux baux signés ou renouvelés depuis le 25 novembre 2024 (fiche Service Public F38659).

À Anglet, à Bayonne et à Ciboure, la zone dépend de l'adresse : l'arrêté du préfet des Pyrénées-Atlantiques du 27 octobre 2025 en donne des plans détaillés, dont les limites suivent des rues, parfois côté pair ou côté impair. Trois communes de l'agglomération de Bayonne, Cambo-les-Bains, Espelette et Halsou, sont en zone tendue sans faire partie du périmètre, comme Tarnos, Saint-Martin-de-Seignanx et Saint-André-de-Seignanx, dans les Landes (décret n° 2013-392, annexe) : seules les règles de la zone tendue s'y appliquent, détaillées dans notre guide de la zone tendue.

Chaque année, le préfet fixe par arrêté, par secteur géographique et par catégorie de logement, un loyer de référence, égal au loyer médian, un loyer de référence majoré, supérieur de 20 %, et un loyer de référence minoré, inférieur de 30 % (article 140, I et II). Le loyer de base, hors charges, se fixe librement « dans la limite du loyer de référence majoré » (III). L'arrêté du préfet des Pyrénées-Atlantiques du 27 octobre 2025 les fixe en euros par mètre carré de surface habitable, à partir des loyers relevés par l'observatoire local des loyers du Pays basque et du sud des Landes ; il s'applique depuis le 25 novembre 2025. Les catégories croisent le type de logement (maison ou appartement), la location non meublée ou meublée, le nombre de pièces principales et l'époque de construction : avant 1946, de 1946 à 1970, de 1971 à 1990, après 1990 (article 2). Pour un meublé, le loyer de référence est augmenté d'une majoration par mètre carré tirée des écarts observés entre locations meublées et non meublées (article 3).

Une maison, au sens de l'arrêté, est un bâtiment d'habitation qui ne comporte qu'un seul logement ; tout autre logement est un appartement. Pour une maison, l'arrêté donne un tableau distinct ; le simulateur officiel du Pays basque estime les loyers de référence minoré et majoré d'un logement du territoire.

Un complément de loyer peut s'ajouter au loyer de base pour un logement qui présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur (article 140, III, B). Il suppose un loyer de base égal au loyer de référence majoré ; son montant et les caractéristiques qui le justifient figurent dans le bail (fiche Service Public F38659). En meublé, il tient compte des équipements et services associés au logement (article 140, IV).

Il est interdit si le logement présente l'une de ces caractéristiques : des sanitaires sur le palier, des signes d'humidité sur certains murs, un niveau de performance énergétique de classe F ou G, des fenêtres laissant anormalement passer l'air hors grille de ventilation, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou des inondations provenant de l'extérieur, des problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale (article 140, III, B). Le locataire peut le contester devant la commission départementale de conciliation dans les trois mois qui suivent la signature du bail ; c'est alors au propriétaire de prouver qu'il est justifié (fiche Service Public F38659).

Le contrat de location précise le loyer de référence et le loyer de référence majoré de la catégorie du logement (article 140, V) ; l'annonce de location les mentionne aussi (fiche Service Public F38659). À défaut, le locataire peut, dans le mois qui suit la prise d'effet du bail, mettre le bailleur en demeure de porter cette information au bail, puis saisir le juge dans les trois mois de cette mise en demeure (article 140, V).

Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la signature, le locataire peut demander une diminution et le remboursement du trop-perçu, en saisissant la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection ; il peut aussi signaler le dépassement à la préfecture (fiche Service Public F38659). Le préfet peut alors mettre le bailleur en demeure, dans un délai de deux mois, de mettre le contrat en conformité et de restituer les loyers trop perçus ; si la mise en demeure reste sans effet, il peut prononcer une amende administrative de 5 000 € au plus pour une personne physique, 15 000 € pour une personne morale (article 140, VII).

Au renouvellement du bail, le bailleur peut proposer une hausse si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, sauf pour un logement classé F ou G, et le locataire une baisse s'il dépasse le loyer de référence majoré (article 140, VI ; fiche Service Public F38659). À la relocation après moins de dix-huit mois, les règles de la zone tendue s'appliquent dans la limite du loyer de référence majoré (fiche Service Public F38659 ; décret n° 2017-1198, article 9). Ces règles valent pour un logement loué comme résidence principale, c'est-à-dire occupé au moins huit mois par an (loi du 6 juillet 1989, article 2), ou avec un bail mobilité ; les meublés de tourisme, les logements sociaux, les logements conventionnés par l'Anah, ceux de la loi de 1948 et les sous-locations suivent d'autres règles (fiche Service Public F38659).

L'article 140 de la loi ELAN ouvre l'encadrement « à titre expérimental et pour une durée de huit ans à compter de la publication » de la loi, parue au Journal officiel du 24 novembre 2018 (article 140, I) ; le décret n° 2023-981 du 23 octobre 2023 le rappelle : « soit jusqu'au 24 novembre 2026 ». Service Public indique que l'encadrement vise, au Pays basque, les baux signés ou renouvelés jusqu'à cette date (fiche Service Public F38659).

Une proposition de loi « pour retrouver la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs », adoptée par l'Assemblée nationale en première lecture le 11 décembre 2025, a été modifiée par le Sénat le 21 octobre 2026 : son article 1er remplace la durée de huit ans par dix ans, soit deux ans de plus. Au 2 novembre 2026, elle attend sa deuxième lecture à l'Assemblée nationale ; elle n'est ni définitivement adoptée ni promulguée (dossier législatif du Sénat, page mise à jour le 30 octobre 2026). Sans loi nouvelle avant le 24 novembre 2026, l'expérimentation s'arrête à cette date ; la limite de l'évolution des loyers propre à la zone tendue continue, elle, de s'appliquer aux contrats conclus ou renouvelés jusqu'au 31 juillet 2027 (décret n° 2017-1198, article 10).

Au 2 novembre 2026, Service Public cite, en Île-de-France, Paris et les territoires d'Est Ensemble et de Plaine Commune ; en province, Bordeaux, une partie du territoire de Grenoble-Alpes Métropole, Lille, Hellemmes et Lomme, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, et la communauté d'agglomération Pays Basque (fiche Service Public F1314, vérifiée le 1er août 2026). Partout, le dispositif relève du même article 140 de la loi ELAN et de la même échéance.

À Bordeaux, l'encadrement s'applique depuis le 15 juillet 2022 : voir notre page sur l'encadrement des loyers à Bordeaux et notre estimateur du loyer encadré à Bordeaux. Pour les règles du bail lui-même, voir nos guides du contrat de location et du bail meublé.

• Décret n° 2023-981 du 23 octobre 2023 fixant le périmètre du territoire de la communauté d'agglomération du Pays basque (JORF n° 248 du 25 octobre 2023)
• Arrêté du préfet des Pyrénées-Atlantiques n° 64-2025-10-27-00007 du 27 octobre 2025 fixant les loyers de référence sur 24 communes (recueil des actes administratifs spécial n° 64-2025-348 du 28 octobre 2025)
• Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN), article 140 (encadrement du niveau des loyers), en vigueur depuis le 24 août 2022
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 2 (résidence principale)
• Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, article 9 (communes où s'applique l'encadrement)
• Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, article 10 (contrats conclus ou renouvelés du 1er août 2026 au 31 juillet 2027)
• Décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, annexe (communes de la zone tendue)
• Service Public : Pays Basque, montant du loyer pour un bail d'habitation (F38659, vérifiée le 25 novembre 2025)
• Service Public : Pays Basque, estimer les loyers de référence pour un bail d'habitation (simulateur)
• Service Public : encadrement des loyers en zone tendue (F1314, vérifiée le 1er août 2026)
• Sénat : proposition de loi pour retrouver la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs (dossier ppl25-217, mis à jour le 30 octobre 2026)

Textes consultés le 30 octobre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe ; il ne remplace ni le conseil d'un avocat, ni le simulateur officiel, ni l'arrêté préfectoral.