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Réal Group · Gestion locative
Nouvelle loi location 2026 : ce qui change
Honoraires, DPE, contrat type, notice, impôts, encadrement à Bordeaux : voici, date par date et texte à l'appui, ce qui change pour un propriétaire bailleur en 2026, et ce qu'il faut faire. Réal Group, agence immobilière à Bordeaux, gère votre bien en location, du bail à la révision du loyer.
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L'essentiel
Y a-t-il une nouvelle loi pour les bailleurs en 2026 ?
Les changements de 2026 ne viennent pas d'une seule loi : ils viennent de la loi de finances, de décrets, d'arrêtés et de la loi du 18 août 2026 sur l'ordre public. Pour un bailleur, les plus concrets sont les plafonds d'honoraires du 1er janvier, le DPE recalculé et, depuis le 1er octobre, un contrat type qui intègre la clause résolutoire ; deux textes soumis au Parlement à l'automne 2026 touchent l'encadrement des loyers et la décence énergétique, et ne s'appliquent qu'une fois promulgués.
- Depuis le 1er octobre 2026, un bail de logement vide ou meublé loué comme résidence principale, signé ou renouvelé, suit un contrat type qui intègre la clause résolutoire, obligatoire depuis la loi du 27 juillet 2023.
- Le DPE est recalculé : le facteur de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026 et passe à 1,7 au 1er janvier 2027.
- Depuis le 1er janvier 2026, les honoraires facturés au locataire sont plafonnés à 12,10 €, 10,09 € ou 8,07 € par mètre carré selon la zone, et à 3,03 € pour l'état des lieux.
- Pour les revenus de 2025, la location meublée supporte 18,6 % de prélèvements sociaux, contre 17,2 % pour la location vide.
- L'encadrement du niveau des loyers à Bordeaux est prévu jusqu'au 24 novembre 2026 inclus, sauf prolongation par une loi.
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- La gestion des travaux.
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Bail et loyer
Le bail et le loyer : ce qui change en 2026, date par date
Voici, par date d'effet, les textes qui touchent la mise en location, le bail et le loyer d'un logement loué comme résidence principale. Cette veille n'est pas exhaustive : elle retient ce qui change la pratique d'un bailleur particulier, et chaque ligne renvoie à son texte officiel.
| Date | Ce qui change pour le bailleur | Le texte |
|---|---|---|
| 1er janvier 2026 | Pour les baux signés depuis cette date, les honoraires que l'agence peut faire supporter au locataire sont plafonnés à 12,10 € par mètre carré de surface habitable en zone très tendue, 10,09 € en zone tendue, 8,07 € ailleurs, et 3,03 € pour l'état des lieux. | Arrêté du 13 novembre 2025 ; Service Public, frais d'agence en 2026 ; notre guide |
| 1er mars 2026 | Saisir le tribunal judiciaire au civil coûte 50 € à celui qui introduit l'instance, sauf exceptions, dont l'injonction de payer. | CGI, article 1635 bis Q ; Service Public, contribution pour l'aide juridique |
| 20 mai 2026 | Un meublé de tourisme est proposé à la location après une déclaration soumise à enregistrement auprès d'un téléservice national. | Code du tourisme, L324-1-1 ; notre guide |
| 15 juillet 2026 | À Bordeaux, un nouvel arrêté préfectoral fixe les loyers de référence jusqu'au 24 novembre 2026 inclus. | arrêté préfectoral du 6 juillet 2026, article 3 |
| 1er août 2026 | En zone tendue, l'évolution maximale des loyers à la relocation et au renouvellement est reconduite pour les contrats conclus ou renouvelés jusqu'au 31 juillet 2027. | Décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 ; notre guide |
| 20 août 2026 | Le préfet peut enjoindre au bailleur de saisir le juge pour résilier le bail lorsque les agissements de l'occupant troublent l'ordre public de manière grave ou répétée, notamment s'ils sont liés à un trafic de stupéfiants, et méconnaissent son obligation d'user paisiblement du logement. | Loi n° 2026-798, article 38 ; CCH, L442-4-3 ; loi de 1989, article 9-2 |
| 1er octobre 2026 | Les contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date suivent de nouveaux contrats types, qui intègrent la clause résolutoire et prévoient un numéro de téléphone portable facultatif. | Décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 ; notre guide |
| 15 octobre 2026 | En métropole, l'indice de référence des loyers du 3e trimestre 2026 s'établit à 148,06, soit 1,57 % sur un an (146,60 au 1er trimestre, 148,37 au 2e). | Service Public, actualité du 15 octobre 2026 ; tableau de l'ANIL |
| 18 octobre 2026 | Une nouvelle notice d'information, qui détaille notamment la lutte contre les nuisibles, s'annexe aux contrats conclus ou renouvelés depuis son entrée en vigueur. | Arrêté du 9 octobre 2026 |
Ces changements s'ajoutent à ceux de 2025 et aux règles plus anciennes : la clause résolutoire, obligatoire depuis la loi du 27 juillet 2023, figure désormais dans le contrat type.
Énergie et travaux
Énergie, travaux, décence : les évolutions de l'année
Le calendrier de la décence est celui de l'article 6 de la loi de 1989, en vigueur depuis le 1er janvier 2025 ; en 2026, ce sont le calcul du DPE, les aides aux travaux et la jurisprudence qui ont évolué.
| Date | Ce qui change pour le bailleur | Le texte |
|---|---|---|
| 1er janvier 2026 | Le facteur de conversion de l'électricité du DPE passe de 2,3 à 1,9 ; un DPE plus ancien reste valable et peut être mis à jour gratuitement. | Arrêté du 13 août 2025 ; fiche Service Public F16096 |
| 1er janvier 2026 | Les copropriétés d'au plus cinquante lots entrent à leur tour dans l'obligation d'un DPE du bâtiment, pour les immeubles dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. | Loi n° 2021-1104, article 158, VI ; CCH, L126-31 |
| 23 février 2026 | Le guichet MaPrimeRénov' rouvre après la loi de finances ; un rendez-vous avec un conseiller France Rénov' est obligatoire avant une demande de rénovation d'ampleur. | Anah ; fiche Service Public F35083 |
| 4 juin 2026 | La Cour de cassation juge que des travaux pour remédier à une indécence connue du bailleur à la signature ne justifient pas un congé (l'affaire portait sur la surface, non sur le DPE), et que l'obligation de délivrer un logement décent est continue, avec réparation sur trois ans. | Arrêt n° 24-16.993 ; arrêt n° 24-11.437 |
| 1er septembre 2026 | MaPrimeRénov' par geste perd plusieurs postes, dont le bois et l'isolation en métropole, et reste ouverte en métropole jusqu'au 31 décembre 2027 aux logements classés F ou G ; ces règles valent pour les demandes déposées depuis le 1er septembre 2026. | Décret n° 2026-822 ; arrêté du 25 août 2026 ; fiche Service Public F35083 |
Le détail des règles de location figure dans notre guide Louer une passoire thermique et notre guide des diagnostics pour louer.
Les impôts
Vos impôts de bailleur : ce qui change en 2026
La loi de finances pour 2026 est parue au Journal officiel du 20 février 2026, la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 le 31 décembre 2025.
| Date | Ce qui change pour le bailleur | Le texte |
|---|---|---|
| Revenus de 2025 | La CSG sur les revenus du patrimoine passe à 10,6 % pour la location meublée non professionnelle (prélèvements sociaux de 18,6 %) ; la location vide reste à 9,2 % (17,2 %). | Loi n° 2025-1403, article 12 ; impots.gouv.fr |
| 21 février 2026 | Statut du bailleur privé : un amortissement déductible pour un logement d'un immeuble collectif, neuf ou ancien avec 30 % de travaux au moins, loué nu comme résidence principale pendant neuf ans au moins, sous plafonds de loyer et de ressources. | Loi n° 2026-103, article 47 ; notre guide |
| 21 février 2026 | La limite de 21 400 € de déficit foncier imputable sur le revenu global, pour une rénovation qui fait passer un logement de E, F ou G à A à D, est prolongée pour les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027. | Article 47 ; CGI, article 156 ; fiche Service Public F1991 |
| Revenus de 2026 | Le seuil du micro-BIC d'une location meublée de longue durée, ou d'un meublé de tourisme classé, est de 83 600 € de recettes, contre 77 700 € pour les revenus de 2025. | CGI, article 50-0 ; fiche Service Public F32744 |
Pour la déclaration de vos loyers, voyez notre guide des revenus fonciers et, pour un logement meublé, notre guide Location meublée ou vide. La taxe d'habitation sur les résidences secondaires reste due dans les conditions rappelées dans notre guide.
À Bordeaux
L'encadrement des loyers à Bordeaux : où en est-on ?
À Bordeaux, le loyer d'un logement dont le bail est signé ou renouvelé à partir du 15 juillet 2022 et jusqu'au 24 novembre 2026 est encadré par des loyers de référence minorés et majorés (fiche Service Public F36487). L'arrêté préfectoral du 6 juillet 2026, qui fixe les loyers de référence, s'applique du 15 juillet 2026 au 24 novembre 2026 inclus, « date à laquelle l'expérimentation de l'encadrement des loyers se terminera » (arrêté préfectoral du 6 juillet 2026, article 3).
Une échéance à vérifier le jour de la signature
La loi ELAN a ouvert l'encadrement du niveau des loyers « pour une durée de huit ans à compter de la publication » de la loi, parue au Journal officiel du 24 novembre 2018 (loi n° 2018-1021, article 140) ; seule une loi peut prolonger cette durée. La proposition de loi pour retrouver la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs la porterait à dix ans, dans le texte modifié par le Sénat le 21 octobre 2026 (texte n° 14 du Sénat), que la commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale a repris sans modification sur ce point le 4 novembre 2026 (texte de la commission n° 3432-A0). Une proposition de loi ne s'applique qu'une fois promulguée : vérifiez sur le dossier de l'Assemblée nationale si elle est devenue loi à la date de votre bail.
Notre page sur l'encadrement des loyers à Bordeaux explique le mécanisme, et notre guide de la zone tendue à Bordeaux les règles de la relocation, qui valent quel que soit le sort de l'expérimentation.
Ce qui arrive
Ce qui est fixé pour 2027, ce que proposent deux textes
Deux échéances sont fixées pour le 1er janvier 2027. Deux textes soumis au Parlement à l'automne 2026 proposent d'autres changements : ils ne s'appliquent qu'une fois promulgués.
Au 1er janvier 2027, c'est décidé
Le facteur de conversion de l'électricité passe de 1,9 à 1,7 (arrêté du 19 août 2026), et le DPE intègre une mention « A0 » et de nouvelles informations (arrêté du 11 juin 2026). La taxe sur la vacance des locaux d'habitation prend la suite de la taxe annuelle sur les logements vacants et de la taxe d'habitation sur les logements vacants, à compter des impositions de 2027 (CGI, 1406 bis) ; le décret n° 2026-831 en fixe le champ d'application.
Honoraires : révisables, sans automatisme
Les plafonds sont révisables chaque année au 1er janvier par arrêté, selon l'indice de référence des loyers (décret n° 2014-890, article 3). Les montants de cette page sont ceux fixés pour les baux signés depuis le 1er janvier 2026 : avant de signer, vérifiez qu'un arrêté plus récent ne les a pas modifiés.
Proposé au Parlement : la décence énergétique
Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, modifierait l'article 6 de la loi de 1989 : le texte de la commission n° 3188-A0 (23 septembre 2026) prévoit notamment des cas où un logement serait considéré comme décent. Tant qu'il n'est pas promulgué, seul compte l'article 6 en vigueur : suivez le dossier de l'Assemblée nationale.
Proposé au Parlement : l'encadrement
La proposition de loi qui porterait de huit à dix ans la durée de l'encadrement du niveau des loyers est présentée plus haut. Tant qu'elle n'est pas promulguée, seule compte la durée prévue par la loi ELAN : voir l'encadrement à Bordeaux.
En pratique
Ce qu'il faut faire si vous louez un logement
Quatre vérifications à faire si vous louez un logement.
1
Vérifiez votre DPE
Recherchez votre logement sur l'Observatoire DPE-Audit de l'Ademe, téléchargez l'attestation de nouvelle étiquette si elle vous est favorable, et lisez ce que votre classe vous permet dans notre guide Louer une passoire thermique.
2
Actualisez vos baux
Un bail de logement vide ou meublé loué comme résidence principale, signé ou renouvelé, suit le nouveau contrat type depuis le 1er octobre 2026, et s'accompagne depuis le 18 octobre 2026 de la notice de l'arrêté du 9 octobre 2026. Les baux en cours ne sont pas à refaire ; notre guide du contrat de location détaille les mentions.
3
Révisez le loyer à la bonne date
Sauf clause contraire, l'indice de référence est le dernier publié à la signature, et vous avez un an après la date de révision pour la demander (article 17-1, I). Un logement classé F ou G ne se révise plus.
4
Anticipez vos travaux et vos impôts
Pour un logement classé E, F ou G, la limite de 21 400 € suppose un DPE avant et après travaux (décret n° 2023-297), et un paiement au plus tard le 31 décembre 2027 (CGI, article 156 ; fiche Service Public F1991). Comparez avec le statut du bailleur privé si vous achetez.
Le service gestion de Réal Group assure pour les biens qu'il gère la rédaction du bail, la révision du loyer et la régularisation des charges, à Bordeaux et en Gironde : parlons de votre bien.
Sources
Les sources officielles de cette page
- Arrêté du 13 novembre 2025 modifiant la révision des plafonds des honoraires de location (JORF du 20 novembre 2025)
- Code général des impôts, article 1635 bis Q (contribution pour l'aide juridique)
- Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 128
- Code du tourisme, article L324-1-1 (déclaration des meublés de tourisme, version du 20 mai 2026)
- Décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 relatif à l'évolution de certains loyers (JORF du 22 juillet 2026)
- Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, article 10 (période du 1er août 2026 au 31 juillet 2027)
- Loi n° 2026-798 du 18 août 2026, article 38
- Code de la construction et de l'habitation, article L442-4-3 (version du 20 août 2026)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 9-2 (injonction du préfet)
- Loi du 6 juillet 1989, article 17-1 (révision du loyer)
- Décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 (contrats types)
- Arrêté du 9 octobre 2026 (notice d'information, JORF du 17 octobre 2026)
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN), article 140
- Arrêté du 13 août 2025 modifiant le facteur de conversion de l'électricité (DPE)
- Arrêté du 19 août 2026 modifiant le facteur de conversion de l'électricité (DPE)
- Arrêté du 11 juin 2026 portant adaptation au droit de l'Union (DPE)
- Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, article 158, VI
- Code de la construction et de l'habitation, article L126-31 (version du 28 mai 2026)
- Décret n° 2026-822 du 25 août 2026 (MaPrimeRénov' par geste)
- Arrêté du 25 août 2026 modifiant l'arrêté du 14 janvier 2020 relatif à la prime de transition énergétique
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 4 juin 2026, n° 24-16.993
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 4 juin 2026, n° 24-11.437
- Loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026, article 12
- Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47
- Code général des impôts, article 156 (déficit foncier)
- Décret n° 2023-297 du 21 avril 2023 (déficit foncier, justificatifs)
- Code général des impôts, article 50-0 (micro-BIC)
- Code général des impôts, article 1406 bis (taxe sur la vacance des locaux d'habitation)
- Décret n° 2026-831 du 25 août 2026 (zonage de la taxe sur la vacance)
- Décret n° 2014-890 du 1er août 2014, article 3 (révision annuelle des plafonds)
- Service Public : encadrement des loyers à Bordeaux (F36487, vérifiée le 20 juillet 2026)
- Service Public : diagnostic de performance énergétique (F16096, vérifiée le 1er janvier 2026)
- Service Public : MaPrimeRénov' (F35083, vérifiée le 1er septembre 2026)
- Service Public : revenus fonciers (F1991, vérifiée le 15 avril 2026)
- Service Public : location meublée (F32744, vérifiée le 15 avril 2026)
- Service Public : le nouvel indice de référence des loyers vient de paraître (15 octobre 2026)
- Service Public : contribution pour l'aide juridique (depuis le 1er mars 2026)
- Service Public : les frais d'agence pourront augmenter en 2026
- ANIL : tableau de l'indice de référence des loyers (T3 2026)
- impots.gouv.fr : prélèvements sociaux sur les revenus locatifs (modifié le 17 juillet 2026)
- Préfecture de la Gironde : arrêté du 6 juillet 2026 (loyers de référence à Bordeaux)
- Assemblée nationale : proposition de loi pour retrouver la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs
- Assemblée nationale : texte de la commission n° 3432-A0 (4 novembre 2026)
- Sénat : texte n° 14 (2026-2027), 21 octobre 2026
- Assemblée nationale : projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement
- Assemblée nationale : texte de la commission n° 3188-A0 (23 septembre 2026)
- Anah : réouverture du guichet des aides
- Ministère : publication de l'arrêté abaissant le facteur de conversion à 1,7 (31 août 2026)
Textes consultés sur Légifrance et les sites officiels le 9 novembre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Cette veille n'est pas exhaustive. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un avocat.
Vos interlocuteurs
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Vincent, Anthony et Véronique suivent votre bien au quotidien : la location, le bail, les quittances et les charges.
Vos questions
Vos questions sur les changements de 2026
Il n'y a pas une loi, mais plusieurs textes : la loi de finances pour 2026 (article 47), la loi du 18 août 2026 sur l'ordre public (article 38), le décret du 6 juillet 2026 sur les contrats types et l'arrêté du 9 octobre 2026 sur la notice. Deux autres textes soumis au Parlement à l'automne 2026, présentés plus haut, ne s'appliquent qu'une fois promulgués.
Non. L'article 1er du décret du 6 juillet 2026 s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026 (décret n° 2026-596).
Celui de la date de référence fixée par la clause de révision du bail ; si la clause n'en fixe pas, le dernier indice publié à la date de signature. La hausse ne peut pas dépasser la variation de l'indice de référence des loyers (article 17-1, I). Au 3e trimestre 2026, il vaut 148,06 en métropole (Service Public, actualité du 15 octobre 2026).
Pas ceux d'une location vide, qui reste à 17,2 % de prélèvements sociaux ; une location meublée non professionnelle passe à 18,6 % (impots.gouv.fr, page modifiée le 17 juillet 2026).
Oui : ils sont révisables chaque année au 1er janvier, par arrêté et selon l'indice de référence des loyers (décret n° 2014-890, article 3), sans automatisme. Les montants de cette page sont ceux fixés pour les baux signés depuis le 1er janvier 2026 : vérifiez qu'un arrêté plus récent ne les a pas modifiés.
Il concerne les baux signés ou renouvelés à partir du 15 juillet 2022 et jusqu'au 24 novembre 2026 (fiche Service Public F36487). Au-delà, il suppose une loi qui prolonge l'expérimentation : vérifiez sur le dossier de l'Assemblée nationale si la proposition de loi présentée plus haut a été promulguée.
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