État des lieux par commissaire de justice : coût

En métropole, l'état des lieux dressé par un commissaire de justice, l'ancien huissier, coûte 132,82 € jusqu'à 50 m², 154,74 € au-delà et jusqu'à 150 m², et 232,12 € au-dessus, TVA incluse, plus 18,06 € de lettres de convocation et 11,28 € de frais de déplacement. Ce tarif vaut lorsque l'état des lieux n'a pas pu être établi à l'amiable : le total est alors partagé par moitié entre le bailleur et le locataire.

• Le commissaire de justice intervient lorsque l'état des lieux ne peut pas être établi à l'amiable : absence, refus de le faire ou de le signer.
• À l'initiative de la partie la plus diligente, il avise les parties au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec avis de réception.
• Le tarif est réglementé selon la surface : en métropole, de 162,16 € à 261,46 € au total, TVA, lettres et déplacement compris, partagés par moitié.
• C'est le seul cas où l'état des lieux de sortie peut être facturé au locataire : une clause contraire est réputée non écrite.
• Ses constatations font foi jusqu'à preuve contraire ; la partie qui a fait obstacle à l'état des lieux ne peut pas invoquer la présomption de bon état.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 10/11/2026.

L'article 3-2 prévoit un coût fixé par décret en Conseil d'État. Le code de commerce fixe l'émolument à 110,68 € jusqu'à 50 m², 128,95 € au-delà et jusqu'à 150 m², et 193,43 € au-dessus (article A444-27) ; il prévoit 15,05 € pour les lettres de convocation (article A444-43) et un remboursement forfaitaire du déplacement pour chaque procès-verbal dressé (article A444-48). Service Public indique ces sommes TVA incluse, en métropole (fiche Service Public F32973).

Ces émoluments sont applicables jusqu'au 29 février 2028 (article A444-10, dans sa rédaction issue de l'arrêté du 25 février 2026). Il est possible de faire vérifier gratuitement les frais facturés auprès du secrétariat du tribunal dont dépend l'étude, ou du tribunal qui a jugé l'affaire (fiche Service Public F32973).

Le constat est dressé « à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret » (article 3-2). Service Public précise que le partage porte sur le total des sommes demandées, entre le locataire et le propriétaire ou l'agence (fiche Service Public F32973). Le commissaire de justice est le seul à pouvoir facturer une part de l'état des lieux de sortie au locataire : la clause qui l'impose est réputée non écrite « dès lors que celui-ci n'est pas établi par un commissaire de justice dans le cas prévu par l'article 3-2 » (article 4, k).

Le plafond de l'article 5, 3,03 € TTC par m² depuis le 1er janvier 2026 (arrêté du 13 novembre 2025), vise les honoraires des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux ; à notre lecture, il ne s'applique pas au commissaire de justice qui intervient dans le cas de l'article 3-2, dont le coût relève du tarif. Si le locataire ne règle pas sa moitié, le bailleur peut, à notre lecture, la retenir sur le dépôt de garantie comme une somme restant due et dûment justifiée (article 22).

Hors matière pénale, les constatations du commissaire de justice « font foi jusqu'à preuve contraire » (ordonnance n° 2016-728 du 2 juin 2016, article 1er). Service Public écrit qu'elles valent pour les parties « sans contestation possible » (fiche Service Public F33671) ; nous suivons l'ordonnance, qui réserve la preuve contraire. Elles sont purement matérielles, « exclusives de tout avis sur les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter » (même article) : le constat décrit le logement, il ne dit pas qui doit quoi.

Sans état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives et doit le rendre tel, sauf preuve contraire (article 1731 du Code civil). Cette présomption « ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte » (article 3-2). Le constat est aussi le document qui permet de comparer l'entrée et la sortie, et de justifier les retenues sur le dépôt de garantie, restitué dans le délai de deux mois, ou d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée (article 22).

Un état des lieux établi par le locataire et le propriétaire ensemble n'engendre aucun frais (fiche Service Public F31270 ; fiche Service Public F33671). Notre conseil pour limiter le recours au commissaire de justice : proposez la date par écrit, donnez deux créneaux, relisez ensemble chaque pièce et acceptez d'inscrire les réserves de l'autre partie. Le document se remet à chacun, sur papier ou par voie dématérialisée, au moment de sa signature (décret n° 2016-382, article 3).

Un tiers mandaté peut établir l'état des lieux à la place des parties (article 3-2). Le service gestion de Réal Group réalise les états des lieux d'entrée et de sortie des logements qu'il gère, à Bordeaux et en Gironde : parlons de votre bien.

Un litige sur l'état des lieux peut être porté devant la commission départementale de conciliation (article 20). En Gironde, la direction départementale des territoires et de la mer en assure le secrétariat, et son intervention est gratuite (préfecture de la Gironde). Les juristes de l'ADIL de la Gironde délivrent un conseil neutre et gratuit ; son agence est à Pessac, 4 rue Gustave Hertz.

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-2 (état des lieux, commissaire de justice)
• Loi du 6 juillet 1989, article 4 (k : état des lieux de sortie)
• Loi du 6 juillet 1989, article 5 (honoraires de l'état des lieux)
• Loi du 6 juillet 1989, article 20 (commission départementale de conciliation)
• Loi du 6 juillet 1989, article 22 (dépôt de garantie)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-3 (logements meublés)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-5 (inventaire du mobilier)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-12 (bail mobilité)
• Code civil, article 1731 (absence d'état des lieux)
• Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, article 2 (mentions de l'état des lieux)
• Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, article 3 (forme et remise)
• Ordonnance n° 2016-728 du 2 juin 2016 relative au statut de commissaire de justice, article 1er
• Code de commerce, article A444-27 (émolument de l'état des lieux)
• Code de commerce, article A444-43 (lettres de convocation)
• Code de commerce, article A444-48 (frais de déplacement)
• Code de commerce, article L145-40-1 (état des lieux du bail commercial)
• Code de commerce, articles A444-10 à A444-52 (tarifs des commissaires de justice)
• Arrêté du 25 février 2026 fixant les tarifs réglementés (émoluments applicables jusqu'au 29 février 2028)
• Arrêté du 13 novembre 2025 (plafonds des honoraires de location à compter du 1er janvier 2026 ; état des lieux : 3,03 € TTC par m²)
• Service Public : tarifs du commissaire de justice dans un litige locatif (F32973, vérifiée le 9 mars 2026)
• Service Public : état des lieux d'entrée (F31270, vérifiée le 10 mars 2026)
• Service Public : état des lieux de sortie (F33671, vérifiée le 10 mars 2026)
• Service Public : frais d'état des lieux (F10696, vérifiée le 10 mars 2026)
• Chambre nationale des commissaires de justice : tarif, frais et honoraires
• Préfecture de la Gironde : commission départementale de conciliation
• ADIL de la Gironde

Textes consultés sur Légifrance et les sites officiels le 10 novembre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un avocat ni celui d'un commissaire de justice.