LMP : statut, seuils et cotisations sociales

Vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP) si les recettes annuelles de vos locations meublées, pour tout votre foyer fiscal, dépassent 23 000 € et dépassent aussi les autres revenus d'activité du foyer, pensions comprises (article 155, IV du code général des impôts). Le statut s'applique alors de plein droit, sans option : le déficit s'impute sur le revenu global, la plus-value suit le régime professionnel, et des cotisations sociales sont en principe dues.

• Vous êtes LMP si vos recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an et dépassent aussi les autres revenus d'activité de votre foyer fiscal.
• Les pensions et rentes comptent parmi ces revenus : un départ en retraite peut, à lui seul, vous faire devenir loueur professionnel.
• Le déficit d'un LMP s'impute sur le revenu global sans limitation de montant, contrairement à celui d'un LMNP.
• La plus-value relève du régime professionnel, avec une exonération possible après cinq ans d'activité, selon vos recettes.
• Des cotisations sociales sont dues selon le type de location, dès que les recettes dépassent 23 000 €, et les autres revenus d'activité en longue durée.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 10/11/2026.

L'activité de location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés ou destinés à l'être est exercée à titre professionnel lorsque deux conditions sont réunies (code général des impôts, article 155, IV, 2, version du 21 février 2026). Si l'une manque, vous êtes loueur non professionnel : notre guide LMNP détaille ce cas.

• Au niveau du foyer. Le statut s'apprécie pour l'ensemble du foyer fiscal et de ses locations meublées (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 50).
• En société. Dans une société de personnes, le seuil s'apprécie pour chaque associé, à proportion de ses droits, puis au niveau de son foyer (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 140).
• Le début d'activité. Si la location débute en cours d'année, les recettes sont ramenées à douze mois, à partir de la date d'acquisition ou d'achèvement du logement ; de même en cas de cessation totale de l'activité (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 170 et 200).
• Un non-résident. Depuis l'imposition des revenus de 2026, la comparaison porte sur les revenus d'activité imposés dans son État de résidence à un impôt équivalent à l'impôt sur le revenu (article 155, IV, 2 ; BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 165).
• Plus de condition d'inscription au registre du commerce. Le Conseil constitutionnel l'a censurée le 8 février 2018 (décision n° 2017-689 QPC) : elle n'est plus exigée (actualité BOFiP du 20 mars 2019). Vos formalités restent celles d'un loueur en meublé : déclaration du début d'activité et numéro SIRET (fiche Service Public F32744).

Rien n'est à demander : si les deux conditions sont remplies, votre activité est professionnelle pour l'année ; elle cesse de l'être si l'une manque l'année suivante. Trois exemples fictifs :

Le basculement peut donc venir d'une hausse de loyers, d'un logement meublé de plus, de la baisse d'un salaire ou d'un départ à la retraite, puisque les pensions sont des revenus à comparer (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 150). Ces revenus se comptent nets de charges et d'abattements, pour l'année concernée, avant imputation des déficits antérieurs (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 160).

Le statut ne change pas la nature de vos revenus, qui restent des bénéfices industriels et commerciaux : il modifie le sort du déficit et de la plus-value, et peut déclencher des cotisations sociales.

• Le micro-BIC et le réel. Les règles sont les mêmes qu'en LMNP : voyez notre guide micro-BIC ou réel. Au réel, l'amortissement reste limité au loyer diminué des autres charges (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 57).
• Le déficit. Imputable sur le revenu global sans limitation (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 350) ; si ce revenu est insuffisant, il est reportable pendant six ans (fiche Service Public F32744).
• L'impôt sur la fortune immobilière. Les locaux loués meublés peuvent être exonérés comme actifs professionnels si les membres du foyer réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles et retirent de l'activité plus de 50 % des revenus de certaines catégories du foyer (code général des impôts, article 975, V, 1° ; BOI-PAT-IFI-30-10-10-10, § 60). Ces critères diffèrent du LMP.

Le droit social a ses propres critères, qui peuvent différer du droit fiscal (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 40). Sont affiliées au régime des travailleurs indépendants les personnes qui réalisent plus de 23 000 € de recettes de location de locaux meublés à une clientèle de passage, sauf option pour le régime général, ainsi que celles qui remplissent les deux conditions de l'article 155, IV, 2 (code de la sécurité sociale, article L611-1, 6°).

Sous ces seuils, l'activité relève de la gestion du patrimoine privé : pas d'affiliation à l'Urssaf pour cette activité, mais les recettes restent à déclarer aux impôts (Urssaf, service Économie collaborative), et les bénéfices d'une activité non professionnelle supportent en règle générale les prélèvements sociaux des revenus du patrimoine (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 40). Pour connaître la situation exacte de votre activité, l'Urssaf propose un simulateur du choix du régime social.

Si l'immeuble est inscrit à l'actif de votre exploitation, sa cession relève du régime des plus-values professionnelles, à court ou à long terme (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 400). La part correspondant aux amortissements pratiqués relève du court terme, comme le montre le BOFiP (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 340) ; le surplus, du long terme, imposé à 12,8 % sur le montant net de l'exercice (code général des impôts, article 39 quindecies). Au micro-BIC, l'abattement est réputé tenir compte des amortissements linéaires : la plus-value relève du court terme à hauteur de ces amortissements (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 435).

• L'exonération de l'article 151 septies. Elle suppose une activité exercée à titre professionnel depuis au moins cinq ans, ces périodes pouvant se cumuler (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 410). Les recettes s'apprécient en moyenne sur les deux années civiles qui précèdent la clôture de l'exercice (article 151 septies, IV).
• L'abattement de l'article 151 septies B. Les plus-values à long terme sur les immeubles affectés à l'activité sont éligibles à un abattement de 10 % par année de détention échue au-delà de la cinquième (article 151 septies B ; BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 435).
• La retraite et la transmission. Les dispositifs des articles 151 septies A (départ à la retraite) et 238 quindecies (transmission d'entreprise) excluent les plus-values sur les biens immobiliers (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 435).

Le changement de statut n'entraîne pas à lui seul les conséquences fiscales d'une cessation d'activité (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 450). La règle applicable à une cession est celle du statut de l'année de la vente : le contribuable peut retenir le statut de l'année précédente, puis régulariser sans pénalité si son statut diffère (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 460 et 470).

• Les déficits accumulés. Les déficits constatés en loueur non professionnel ne s'imputent ni sur le revenu global, ni sur les bénéfices d'une activité professionnelle ; ils ne redeviennent utilisables que si l'activité repasse en non professionnelle, pendant le délai de dix ans (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 250).
• Un logement en cours de construction. Si le statut est acquis dès le début de la location, la part des déficits provenant des charges engagées avant cette date s'impute par tiers sur le revenu global des trois premières années de location, tant que l'activité reste professionnelle (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 260 et 360 à 390).

Pour la liasse et la gestion du statut, un expert-comptable est le bon interlocuteur. Pour les logements qu'il gère, le service gestion de Réal Group prend en charge la recherche du locataire, la rédaction du bail et les états des lieux, à Bordeaux et en Gironde : parlons de votre bien.

• Code général des impôts, article 155, IV (location meublée professionnelle), version en vigueur depuis le 21 février 2026
• Code général des impôts, article 151 septies (exonération des plus-values), version en vigueur depuis le 16 février 2025
• Code général des impôts, article 151 septies B (abattement pour durée de détention)
• Code général des impôts, article 150 VB, III (amortissements et prix d'acquisition)
• Code général des impôts, article 39 quindecies (plus-values à long terme)
• Code général des impôts, article 50-0 (micro-BIC), version en vigueur depuis le 1er juillet 2026
• Code général des impôts, article 975, V, 1° (impôt sur la fortune immobilière, location meublée)
• Code de la sécurité sociale, article L611-1, 6° (affiliation des loueurs en meublé), version en vigueur depuis le 16 décembre 2020
• BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-10 : location meublée, caractère professionnel (version du 15 avril 2026)
• BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20 : location meublée, régime fiscal (version du 19 août 2026)
• BOFiP, BOI-PAT-IFI-30-10-10-10 : actifs professionnels (version du 2 mai 2019)
• BOFiP, actualité du 20 mars 2019 : suppression de la condition d'inscription au registre du commerce
• Service Public : revenus d'une location meublée (F32744, vérifiée le 15 avril 2026)
• Service Public : prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (F2329, vérifiée le 30 juin 2026)
• Entreprendre Service Public : hébergement touristique et micro-entreprise (F39451, vérifiée le 6 novembre 2026)
• Urssaf : économie collaborative, location de logements meublés (page mise à jour le 27 octobre 2026)

Textes consultés sur Légifrance, le BOFiP, Service Public et le site de l'Urssaf le 9 novembre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe ; il ne remplace ni le conseil d'un expert-comptable, ni la réponse de l'Urssaf sur votre situation.