LMNP : statut, conditions et fiscalité

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) est celui qui loue un logement meublé sans réunir les deux conditions du statut professionnel : plus de 23 000 € de recettes annuelles du foyer, et des recettes supérieures à ses autres revenus d'activité, pensions comprises. Ses loyers sont des bénéfices industriels et commerciaux, imposés au micro-BIC, avec un abattement de 50 % jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026 (30 % jusqu'à 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé), ou au régime réel, qui déduit les charges et les amortissements.

• Vous êtes LMNP si vous louez en meublé sans réunir les deux conditions du loueur professionnel de l'article 155 du code général des impôts.
• Pour les recettes de 2026, le micro-BIC vaut jusqu'à 83 600 € en location meublée d'habitation, avec un abattement de 50 %.
• Au régime réel, l'amortissement ne peut pas créer de déficit : ce qui dépasse le résultat se reporte sur les exercices suivants.
• Un déficit d'un loueur non professionnel ne s'impute que sur les revenus de location meublée non professionnelle des dix années suivantes.
• Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel diminuent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value, sauf exceptions.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 10/11/2026.

Le statut de loueur en meublé non professionnel n'est pas une option à cocher : il résulte de l'article 155, IV, 2, du code général des impôts. Vous êtes loueur professionnel si deux conditions sont réunies ; si l'une d'elles manque, vous êtes non professionnel (dépliant « Loueurs en meublé non professionnels » de la DGFiP).

Le seuil de 23 000 € se calcule au niveau du foyer fiscal et pour l'ensemble de ses locations meublées, en comptant les loyers acquis, charges comprises, et par année civile ; en cas de début d'activité ou de cessation totale en cours d'année, les recettes sont ramenées à douze mois (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 50, 110, 120, 170 et 200). Pour un contribuable non résident, l'article 155 compare les recettes aux revenus d'activité imposés dans son État de résidence (article 155, IV, 2 ; BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 165). La circonstance que vous participiez ou non personnellement à l'activité est sans incidence (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 240).

Les revenus de location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, quelle que soit la qualité du loueur (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 1). Le seuil du micro-BIC dépend du type de location, non du caractère professionnel ou non de l'activité (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 55), et s'apprécie sur les recettes de l'année précédente ou de l'avant-dernière (BOFiP, BOI-BAREME-000044).

Au réel, le bien immobilier et les meubles s'amortissent, mais le terrain, qui ne se déprécie pas, ne s'amortit pas : il vous appartient, sous votre responsabilité, de ventiler la valeur du terrain et celle de l'immeuble, en principe portées dans l'acte (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 58).

Pour une personne physique, l'amortissement de l'ensemble des biens n'est déductible que dans la limite du loyer acquis, diminué des autres charges (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 57 ; article 39 C, II, 2, du code général des impôts). La part non déduite se reporte sur les exercices suivants, sous la même limite ; l'article ne fixe pas de durée à ce report (article 39 C, II, 3).

Le déficit d'un loueur non professionnel, quant à lui, ne s'impute pas sur le revenu global : il s'impute exclusivement sur les revenus de location meublée non professionnelle des dix années suivantes (article 156, I, 1° ter ; BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 240 et 250). Si vous utilisez le bien à titre privé, sa valeur locative réelle s'ajoute aux produits de l'année (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 59).

Les bénéfices d'une location meublée non professionnelle supportent les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, sur le revenu net : après abattement au micro-BIC, après charges au réel. Pour un meublé, le taux est de 18,6 %, dont 10,6 % de contribution sociale généralisée, 0,5 % de contribution au remboursement de la dette sociale et 7,5 % de prélèvement de solidarité ; la location nue reste à 17,2 % (impots.gouv.fr, page modifiée le 17 juillet 2026). Ce taux résulte de la loi n° 2025-1403, article 12, applicable à compter de l'imposition des revenus de 2025.

La part de contribution sociale généralisée déductible du revenu imposable est de 6,8 % (impots.gouv.fr). Pour une location meublée à une clientèle de passage, à la journée, à la semaine ou au mois, dont les recettes dépassent 23 000 € par an, le loueur est soumis aux cotisations sociales au lieu des prélèvements sociaux (article L. 611-1, 6°, du code de la sécurité sociale). L'administration excepte le loueur qui confie un mandat de gestion à une agence soumise à la loi Hoguet ; cette exception, absente de l'article, ne s'étend pas aux mandats donnés aux plateformes numériques (dépliant « Loueurs en meublé non professionnels » de la DGFiP ; réponse à la question écrite n° 3619). Le droit social a ses critères propres (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 40).

À la cession du logement, un loueur en meublé non professionnel relève du régime des plus-values des particuliers, comme pour une location nue (article 150 U du code général des impôts ; BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 270 ; impots.gouv.fr, page modifiée le 10 juillet 2026). L'exonération de l'article 151 septies est réservée aux loueurs professionnels (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 280). Notre guide de la plus-value immobilière détaille les abattements pour durée de détention.

Depuis la loi de finances pour 2025, le prix d'acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction au titre de l'article 39 C, à l'exception de ceux constitutifs de dépenses de travaux visées au 4° du II de l'article 150 VB (article 150 VB, III ; loi n° 2025-127, article 84). Cette règle s'applique aux cessions réalisées à compter du lendemain de la promulgation de la loi ; impots.gouv.fr retient le 15 février 2025. Si vous relevez d'un régime réel, les amortissements pratiqués doivent ainsi être réintégrés pour le calcul de la plus-value (impots.gouv.fr).

Le III de l'article 150 VB ne s'applique pas aux biens situés dans une résidence destinée à l'accueil exclusif des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage, des titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage ou des personnes de plus de 65 ans, ou dans un établissement ou une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées, ni dans un établissement de soins de longue durée comportant un hébergement ; chaque cas a ses conditions (article 150 VB, III, 1° à 3°). La donation d'un bien loué en meublé ne constitue pas le fait générateur d'une plus-value imposable (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 290).

Cinq changements récents ont modifié le cadre, chacun avec sa propre date d'effet. Les règles ci-dessus sont celles en vigueur au 9 novembre 2026.

Le statut du bailleur privé, créé par la loi de finances pour 2026, vise la location nue : il fait l'objet d'un guide distinct, statut du bailleur privé.

Le choix entre le meublé et le vide dépend de votre situation : durée du bail, charges, travaux, fiscalité ; notre guide location meublée ou vide compare les deux régimes. Une fois le logement loué, le bail meublé suit ses propres règles, détaillées dans notre guide du bail meublé.

Réal Group, agence immobilière à Bordeaux, gère votre bien en location. Pour la fiscalité de votre projet, rapprochez-vous d'un expert-comptable ou d'un conseil fiscal : ce guide informe et ne se substitue pas à leur analyse. Parlons de votre bien.

• Code général des impôts, article 155, IV (location meublée exercée à titre professionnel ; version en vigueur depuis le 21 février 2026)
• Code général des impôts, article 50-0 (micro-BIC ; version en vigueur depuis le 1er juillet 2026)
• Code général des impôts, article 39 C (amortissement des biens donnés en location)
• Code général des impôts, article 156, I, 1° ter (déficits ; version en vigueur depuis le 1er juillet 2026)
• Code général des impôts, article 150 VB, III (prix d'acquisition, amortissements ; version en vigueur depuis le 21 février 2026)
• Code général des impôts, article 150 U (plus-values des particuliers)
• Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84
• Loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026, article 12
• BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-10 (location meublée, champ et caractère professionnel ; version du 15 avril 2026)
• BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20 (location meublée, régime fiscal ; version du 19 août 2026)
• BOFiP, BOI-BAREME-000044 (seuils des régimes d'imposition ; version du 19 août 2026)
• BOFiP, actualité du 19 août 2026 (seuils et location meublée)
• impots.gouv.fr : prélèvements sociaux sur les revenus locatifs (modifié le 17 juillet 2026)
• impots.gouv.fr : plus-value d'un bien donné en location meublée (modifié le 10 juillet 2026)
• DGFiP : dépliant « Loueurs en meublé non professionnels »
• Code de la sécurité sociale, article L611-1 (affiliation des loueurs en meublé ; texte en vigueur depuis le 16 décembre 2020)
• Assemblée nationale : question écrite n° 3619 et réponse du ministre, JO du 10 juillet 2018
• Service Public : revenus d'une location meublée (F32744, vérifiée le 15 avril 2026)

Textes consultés sur Légifrance et au BOFiP le 9 novembre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé ; il ne remplace pas l'analyse d'un expert-comptable ou d'un conseil fiscal.