CFE en LMNP : montant, exonérations, déclaration

Oui : un loueur en meublé non professionnel doit en principe la cotisation foncière des entreprises, quel que soit son régime d'imposition, sauf l'année de création et sauf exonération liée à sa propre habitation. Pour un logement loué à l'année, nous comprenons qu'elle se calcule sur la base minimum : à Bordeaux Métropole en 2026, 597 € de base jusqu'à 10 000 € de recettes, soit 209 € pour la métropole avant taxes additionnelles et frais, et aucune cotisation minimum si vos recettes ne dépassent pas 5 000 €.

• La location meublée est réputée professionnelle pour la CFE, même si vous êtes LMNP et même au régime micro-BIC.
• Elle n'est pas due l'année de création ; la déclaration 1447-C se dépose au plus tard le 31 décembre de cette année-là.
• Louer à un locataire dont c'est la résidence principale n'exonère pas, sauf pour des pièces de votre propre habitation principale.
• À Bordeaux Métropole, le taux est de 35,06 % en 2026 et la base minimum va de 597 € à 7 769 € selon les recettes.
• Jusqu'à 5 000 € de recettes, la cotisation minimum n'est pas due ; l'avis se consulte en ligne et se paie au plus tard le 15 décembre.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 10/11/2026.

Pour la CFE, les activités de location d'immeubles, « autres que les activités de location ou sous-location d'immeubles nus à usage d'habitation, sont réputées exercées à titre professionnel » (article 1447, I, du code général des impôts). Cette présomption joue sans qu'il faille rechercher si la location est régulière ou si elle mobilise des moyens (BOI-IF-CFE-10-20-20-30, § 20, citant le Conseil d'État, 28 juillet 2017, n° 390092).

Le statut de loueur non professionnel n'y change rien : la distinction entre LMNP et loueur professionnel « n'a aucune incidence » sur la CFE, elle ne compte qu'à l'impôt sur le revenu (BOI-IF-CFE-10-20-20-30, § 22). Le régime micro-BIC non plus : la déclaration initiale est due « quel que soit le régime d'imposition » (impots.gouv.fr). Même un particulier qui n'a pas d'entreprise reste redevable (impots.gouv.fr, page modifiée le 8 juillet 2026).

La frontière passe entre le vide et le meublé. Le logement loué nu à usage d'habitation est hors du champ. Un local loué nu pour un autre usage n'entre dans la CFE qu'à partir de 100 000 € de recettes (article 1447, I). Service Public invite à consulter le service des impôts des entreprises du lieu du logement pour savoir si vous devrez ou non cet impôt (fiche Service Public F32744, vérifiée le 15 avril 2026).

Les exonérations propres au meublé tiennent à une idée : le logement loué fait partie de votre propre habitation (article 1459 du code général des impôts). Dans le cas contraire, « le loueur est imposable à la CFE dans les conditions de droit commun » (BOI-IF-CFE-10-30-30-50, § 210).

Un appartement acheté pour être loué n'entre donc dans aucune des lignes 2 à 5, même si le locataire en fait sa résidence principale ou si le loyer est modeste. La troisième ligne vise des pièces de votre habitation principale : l'exonération est refusée pour des pièces formant un logement indépendant, par exemple pourvues d'une cuisine et d'une salle d'eau avec un accès individuel aux parties communes (BOI-IF-CFE-10-30-10-50, § 100). La cinquième vaut aussi si vous confiez la location à une agence (BOI-IF-CFE-10-30-30-50, § 220).

Sur le seuil de 5 000 €, impots.gouv.fr écrit « vous êtes exonéré » (impots.gouv.fr) ; le texte vise les redevables exonérés « de la cotisation minimum » (article 1647 D, I, 1), et une autre page de impots.gouv.fr limite le bénéfice aux redevables « dont la base d'imposition répond à la définition de base minimum » (impots.gouv.fr). Nous en déduisons qu'un loueur dont la valeur locative dépasse la base minimum, par exemple pour un meublé de courte durée, ne peut pas s'en prévaloir sur cette base réelle.

La CFE a pour base la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière (article 1467), multipliée par le taux voté localement, avec des taxes additionnelles et des frais. Ne comptent que les biens dont vous disposez pour votre activité, c'est-à-dire placés sous votre contrôle et utilisés par vous (BOI-IF-CFE-20-20-10-10, § 30). Le BOFiP rappelle que le Conseil d'État a jugé, le 26 mars 2008 (n° 293537), qu'un étudiant sous-locataire qui a la jouissance effective de locaux meublés en dispose, et il ajoute que les meublés loués pour une courte durée restent sous le contrôle du fournisseur de l'hébergement.

Pour la CFE, le Conseil d'État a repris ce raisonnement à propos de résidences d'étudiants : « le sous-locataire, qui a la jouissance de cet immeuble, en dispose », à condition de vérifier que chaque logement était effectivement occupé à la date retenue (CE, 14 février 2018, n° 409099). À notre lecture, un logement resté vacant à cette date peut donc entrer dans votre base. Le ministre indique, de son côté, que les conséquences de la CFE des loueurs en meublé non exonérés sont « le plus souvent atténuées » par la cotisation minimum (réponse à la question n° 1056, JO du 20 décembre 2022).

Si la base nette est inférieure à la base minimum, celle-ci la remplace ; sont aussi concernés les redevables dont les bases sont nulles (BOI-IF-CFE-20-20-40-10, § 120 et 180). La base minimum est fixée par la commune ou l'intercommunalité dans un barème national, par tranche de recettes hors taxes (article 1647 D, I, 1). Les recettes retenues sont en principe celles de l'avant-dernière année, sous réserve des règles propres à la création d'un établissement (article 1467 A) ; une période qui ne couvre pas douze mois est ramenée ou portée à douze mois.

La CFE de la métropole est perçue par Bordeaux Métropole, à un taux unique sur ses 28 communes. Le conseil a voté 35,06 % pour 2026, taux inchangé depuis 2015 (délibération n° 2026-151 du 24 avril 2026). Les bases minimales résultent de la délibération n° 2014/0019 du 17 janvier 2014 de la Communauté urbaine de Bordeaux, revalorisées chaque année (fichier des délibérations applicables en 2026, DGFiP).

Avec les taxes additionnelles, le taux global s'élevait à 37,45 % en 2025 à Bordeaux (DGFiP, fiscalité locale des professionnels). Le même fichier des délibérations de 2026 ne mentionne, pour la métropole, ni suppression des exonérations des meublés situés dans l'habitation personnelle, ni réduction de la base pour une activité à temps partiel (fichier des délibérations applicables en 2026, DGFiP). Nous en déduisons que ces exonérations y restent applicables ; le service des impôts des entreprises vous le confirmera. Hors de la métropole, le montant dépend de la commune où se situe le bien (DGFiP, foire aux questions de mars 2026).

« En cas de création d'un établissement [...], la cotisation foncière des entreprises n'est pas due pour l'année de la création » (article 1478, II). Pour une activité sans salarié, l'année de création est celle des premières recettes ; la première imposition intervient l'année suivante (BOI-IF-CFE-20-50-10, § 20).

Pour cette première imposition, « la base du nouvel exploitant est réduite de moitié » (article 1478, II ; BOI-IF-CFE-20-30-50, § 10). À notre lecture, cette réduction ne change rien si vous êtes imposé sur la base minimum : la comparaison se fait sur la base nette, après réduction, et la base minimum la remplace si elle est plus élevée (BOI-IF-CFE-20-20-40-10, § 180).

Une activité commencée en cours d'année voit ses recettes portées à douze mois (article 1647 D, I, 1 ; notice 1447-C-NOT-SD, renvoi 3). Ainsi 2 400 € encaissés d'octobre à décembre correspondent à 9 600 € sur douze mois : le seuil de 5 000 € est dépassé, alors même que vos encaissements sont inférieurs.

Le formulaire n° 1447-C-SD demande aux loueurs en meublé de préciser la nature du local loué. Pour la CFE de 2027, il concerne les établissements créés en 2026.

Après cette première déclaration, vous n'avez plus à déclarer chaque année vos bases : seul un changement impose la 1447-M (impots.gouv.fr). La déclaration se dépose au service des impôts des entreprises du lieu de situation du bien.

La déduire. Au régime réel, les impôts dont la déduction n'est pas expressément interdite figurent parmi les charges déductibles de l'exercice de leur mise en recouvrement (BOI-BIC-CHG-40-30, § 1) : nous y rangeons la CFE. Au micro-BIC, l'abattement forfaitaire représente vos charges (impots.gouv.fr), sans déduction séparée. Pour le choix du régime, voyez notre guide micro-BIC ou réel et, pour le statut, notre guide LMNP.

La contester. Une réclamation sur un impôt direct local se présente au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle de la mise en recouvrement (article R*196-2 du livre des procédures fiscales).

La refacturer. Non : les impositions récupérables sont le droit de bail, la taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères et la taxe de balayage (décret n° 87-713, annexe, VIII), et la CFE n'y figure pas. En meublé, les charges se récupèrent dans les conditions de l'article 23 ou sous forme de forfait (article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989).

Ce guide ne remplace pas un conseil fiscal : un expert-comptable ou le service des impôts des entreprises du lieu du bien pourra confirmer votre situation. Réal Group, agence immobilière à Bordeaux, rédige le bail meublé, réalise les états des lieux et gère votre bien en location. Parlons de votre bien.

• Code général des impôts, article 1447 (CFE, location réputée professionnelle), version du 21 février 2026
• Code général des impôts, article 1459 (exonérations des locations meublées)
• Code général des impôts, article 1467 (base d'imposition)
• Code général des impôts, article 1467 A (période de référence)
• Code général des impôts, article 1477 (déclarations)
• Code général des impôts, article 1478 (création, cessation), version du 21 février 2026
• Code général des impôts, article 1647 D (cotisation minimum), version du 1er juillet 2026
• Livre des procédures fiscales, article R*196-2 (délai de réclamation)
• Décret n° 87-713 du 26 août 1987, annexe (charges récupérables)
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 23 (charges récupérables)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-10 (charges en meublé)
• Conseil d'État, 14 février 2018, n° 409099 (logements sous-loués à des étudiants)
• Assemblée nationale, question écrite n° 1056, réponse publiée au JO du 20 décembre 2022
• BOFiP, BOI-IF-CFE-10-20-20-30 (caractère professionnel, 8 novembre 2023)
• BOFiP, BOI-IF-CFE-10-30-10-50 (exonérations de plein droit, 8 novembre 2023)
• BOFiP, BOI-IF-CFE-10-30-30-50 (exonérations facultatives, 6 juillet 2016)
• BOFiP, BOI-IF-CFE-20-20-10-10 (biens disponibles, 12 septembre 2012)
• BOFiP, BOI-IF-CFE-20-20-40-10 (cotisation minimum, 28 juin 2023)
• BOFiP, BOI-IF-CFE-20-50-10 (création d'établissement, 22 décembre 2021)
• BOFiP, BOI-IF-CFE-20-30-50 (réduction de moitié, 16 décembre 2014)
• BOFiP, ACTU-2023-00122 (locations meublées, 8 novembre 2023)
• BOFiP, BOI-IF-AUT-10 (taxe pour frais de chambres de commerce, 15 juillet 2026)
• BOFiP, BOI-BIC-CHG-40-30 (impôts et taxes déductibles, 3 octobre 2018)
• impots.gouv.fr : Je fais de la location meublée. Dois-je payer de la CFE ? (8 juillet 2026)
• impots.gouv.fr : Les locations meublées (8 avril 2026)
• impots.gouv.fr : Impôts locaux, CET (CFE et CVAE) et TF (16 juillet 2024)
• Formulaire n° 1447-C-SD, cotisation foncière des entreprises 2027
• Notice n° 1447-C-NOT-SD, cotisation foncière des entreprises 2027
• DGFiP : foire aux questions sur le régime des locations meublées (mars 2026)
• Service Public : location meublée, revenus et imposition (F32744, vérifiée le 15 avril 2026)
• Bordeaux Métropole, délibération n° 2026-151 du 24 avril 2026 (taux de CFE pour 2026)
• Communauté urbaine de Bordeaux, délibération n° 2014/0019 du 17 janvier 2014 (cotisation minimum)
• Bordeaux Métropole : comprendre la fiscalité locale d'implantation d'entreprises (7 avril 2025)
• DGFiP : délibérations de fiscalité directe locale des groupements à fiscalité propre, 2026
• DGFiP : fiscalité locale des professionnels, exercice 2025

Textes consultés sur Légifrance, le BOFiP et les sites officiels le 10 novembre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Les montants sont ceux de 2026 ; ils changent chaque année. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un expert-comptable.