LMNP amortissement : calcul, durée, plus-value

En LMNP au régime réel, le logement, hors terrain, et ses meubles s'amortissent sur leur durée normale d'utilisation, mais l'amortissement déductible chaque année ne peut pas dépasser les loyers diminués des autres charges ; le surplus se reporte. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits minorent le prix d'achat retenu à la revente, sauf dans certaines résidences.

• Seul le régime réel permet d'amortir ; au micro-BIC, l'abattement tient lieu de toutes les charges.
• Le terrain ne s'amortit pas : vous ventilez sa valeur et celle du bâti, sous votre responsabilité.
• Nous n'avons trouvé aucun barème propre au LMNP : la durée suit les usages, élément par élément.
• L'amortissement ne crée pas de déficit : il s'arrête aux loyers moins les autres charges, le reste se reporte.
• Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits augmentent la plus-value à la revente, sauf résidences exceptées.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 10/11/2026.

La ventilation entre le terrain et la construction doit en principe figurer dans l'acte de vente. Faute d'indication, le BOFiP rappelle les méthodes que l'administration peut retenir, d'après le Conseil d'État : d'abord la comparaison avec des ventes de terrains nus proches dans le temps, situés dans la même zone et ayant des droits à construire similaires ; à défaut, le coût de reconstruction, diminué de la vétusté ; à défaut encore, les données comptables d'autres contribuables, sur un échantillon pertinent (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 58, qui cite CE, 15 février 2016, n° 367467).

Pour les zones tendues, le même paragraphe mentionne une préconisation de la Compagnie nationale des commissaires aux comptes, datée de 2005 : déterminer la part du foncier par différence entre le prix de marché de l'ensemble et le coût complet de la construction. Bordeaux est aujourd'hui en zone tendue au sens de la réglementation des loyers. Nous en déduisons que, plus le prix de marché dépasse le coût de construction, plus la part du terrain pèse : un point à regarder de près pour un appartement en centre-ville de Bordeaux. Une part de terrain sous-estimée gonfle l'amortissement et fragilise la déduction ; ce chiffre se justifie, avec votre comptable.

Nous n'avons trouvé, ni dans le code ni au BOFiP, de barème propre à la location meublée. La durée fiscale est la durée normale d'utilisation, déterminée d'après les usages de chaque profession (BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-40-10, § 20). Le BOFiP publie une liste de taux usuels, à titre purement indicatif.

En l'absence d'usage pour un élément, sa durée correspond à sa durée de vie, en pratique à la durée à courir jusqu'à son remplacement ; pour les installations et agencements, une durée de 10 à 20 ans est généralement admise (BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-40-10, § 80).

La structure d'un immeuble décomposé peut, par dérogation, s'amortir sur la durée d'usage de l'ensemble, mais pas celle d'un immeuble de placement, qui suit sa durée réelle d'utilisation (BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-40-10, § 130, 140 et 190). Le BOFiP vise par ce terme les actifs utilisés pour en retirer des loyers ou valoriser le capital, et en écarte notamment les hôtels exploités directement par leur propriétaire (BOFiP, BOI-BIC-PROV-40-10-20-10, § 140 et 160). Il ne traite pas du logement meublé : nous en déduisons, sans certitude, qu'un logement loué à des tiers entre dans cette catégorie ; dans l'exemple du BOFiP, la structure s'amortit alors sur 80 ans au lieu de 40 (BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-40-10, § 200).

Amortir n'est pas une faculté que l'on module librement : à chaque clôture, le cumul des amortissements pratiqués ne peut être inférieur au cumul calculé en mode linéaire sur la durée normale d'utilisation ; à défaut, le droit de déduire la fraction différée est définitivement perdu (article 39 B). La limite annuelle s'applique après cette règle (BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20, § 20).

Hypothèses, toutes fictives : un appartement de trois pièces dans un immeuble ancien du centre-ville de Bordeaux, acheté 250 000 € hors frais, avec 6 000 € de mobilier. La part du terrain et les valeurs des éléments sont à établir pour chaque bien ; ce tableau montre le raisonnement, il ne fixe pas des durées à reprendre.

Comme dans l'exemple du BOFiP, l'amortissement est ici linéaire, à compter de la mise en service (BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-40-10, § 200). Sur cet exemple, 200 000 € de bâti et 6 000 € de mobilier donnent 5 825 € de dotation annuelle ; la part du terrain, 50 000 €, n'en produit aucune.

Pour une location par une personne physique, l'amortissement de l'ensemble des biens, immeuble et meubles, n'est déductible que dans la limite du loyer acquis, diminué des autres charges (article 39 C, II, 2 ; BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 57). L'amortissement déductible est donc la différence positive entre les loyers courus et les charges autres que l'amortissement : gestion, entretien, assurance, intérêts d'emprunt, taxes foncières (BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20, § 40 à 60).

L'amortissement régulièrement comptabilisé et non déductible « peut être déduit du résultat des exercices suivants », sous la même limite ; l'article ne fixe pas de durée à ce report (article 39 C, II, 3). Si les autres charges dépassent à elles seules les loyers, le déficit qui en résulte ne s'impute que sur les revenus de location meublée non professionnelle des dix années suivantes (article 156, I, 1° ter).

Un loueur non professionnel relève, à la vente du logement, du régime des plus-values des particuliers (article 150 U ; BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 270). Depuis la loi de finances pour 2025, le prix d'acquisition « est minoré du montant des amortissements admis en déduction » au titre de l'article 39 C (article 150 VB, III ; loi n° 2025-127, article 84). La règle vise les cessions réalisées à compter du lendemain de la promulgation de la loi, soit le 15 février 2025 (impots.gouv.fr, page modifiée le 10 juillet 2026) ; la foire aux questions de la DGFiP précise qu'il s'agit des amortissements « déduits pendant la location ».

Dans cet exemple, la réforme ajoute 17 756 € au montant dû à la vente, alors que le prix ne change pas. Les abattements pour durée de détention ne s'appliquent qu'après la minoration ; notre guide de la plus-value immobilière les détaille.

Chaque euro d'amortissement déduit ajoute un euro de plus-value brute. Le coût dépend de la durée de détention : l'abattement est, pour l'impôt, de 6 % par an de la sixième à la vingt et unième année, puis de 4 % la vingt-deuxième (article 150 VC) ; pour les prélèvements sociaux, de 1,65 % par an sur la même période, de 1,60 % la vingt-deuxième année, puis de 9 % par an (code de la sécurité sociale, article L136-7, VI). Les taux restent de 19 % (article 200 B) et de 17,2 %, la contribution sociale généralisée de ces plus-values demeurant à 9,2 % (article L136-8, IV, 2°).

À titre d'ordre de grandeur, pour un foyer imposé à 30 % sur sa dernière tranche et soumis à 18,6 % de prélèvements sociaux sur ses loyers (impots.gouv.fr), 100 € d'amortissement déduits économisent 48,60 € d'impôt et de prélèvements pendant la location, hors effet de la contribution sociale déductible, et en coûtent 26,23 € à la revente après 12 ans, avant l'éventuelle taxe sur les plus-values élevées (article 1609 nonies G). Ce calcul change avec votre tranche, votre durée de détention et votre prix de vente : il ne vaut pas conseil.

Au 9 novembre 2026, les règles ci-dessus sont celles en vigueur. Le projet de loi de finances pour 2027 déposé par le Gouvernement prévoit, pour la location meublée non professionnelle, de limiter l'amortissement déductible des locaux à 2,5 % par an, sans dépasser 7 000 € par an et par foyer fiscal, ou à 1,5 % et 5 000 € pour un meublé de tourisme. Les amortissements en report nés avant 2027 ne seraient déductibles que dans la limite de la moitié du résultat, jusqu'au 31 décembre 2036, et les suivants ne seraient plus reportables. Les résidences exceptées de la minoration le seraient aussi de ce plafond (projet de loi n° 3210, article 7).

À l'Assemblée nationale, trois amendements identiques retirant ces dispositions ont été adoptés le 30 octobre 2026, par 45 voix contre 41 (compte rendu de la séance), mais le texte a été rejeté en première lecture le 4 novembre 2026 (Sénat) : ce retrait n'est donc pas acquis. Comme pour le budget de 2026, le Sénat devrait se prononcer sur le texte initial du Gouvernement (rapport du Sénat n° 245, 2025-2026), qui contient ces plafonds. La procédure budgétaire n'est pas terminée : vérifiez la loi de finances publiée avant d'arrêter votre plan d'amortissement.

La répartition du prix entre le terrain et les éléments, la durée de chacun, la tenue des comptes et le suivi du report relèvent de votre comptabilité au régime réel ; notre guide location meublée ou vide compare les deux régimes de location, celui du LMNP en micro-BIC ou au réel chiffre le choix du régime, et notre guide du statut LMNP rappelle les conditions de ce statut. Ce guide informe et ne remplace pas l'analyse d'un expert-comptable ou d'un conseil fiscal.

Réal Group, agence immobilière à Bordeaux, rédige le bail meublé, réalise les états des lieux et gère votre bien en location. Parlons de votre bien.

• Code général des impôts, article 39 B (amortissement minimal)
• Code général des impôts, article 39 C (amortissement des biens donnés en location ; version en vigueur depuis le 1er janvier 2015)
• Code général des impôts, article 50-0 (micro-BIC ; version en vigueur depuis le 1er juillet 2026)
• Code général des impôts, article 150 U (plus-values des particuliers)
• Code général des impôts, article 150 VB (prix d'acquisition et amortissements ; version en vigueur depuis le 21 février 2026)
• Code général des impôts, article 150 VC (abattement pour durée de détention)
• Code général des impôts, article 156, I, 1° ter (déficits ; version en vigueur depuis le 1er juillet 2026)
• Code général des impôts, article 200 B (taux d'imposition de la plus-value)
• Code général des impôts, article 1609 nonies G (taxe sur les plus-values élevées)
• Code de la sécurité sociale, article L136-7, VI (abattement pour les prélèvements sociaux)
• Code de la sécurité sociale, article L136-8 (taux ; version en vigueur depuis le 27 juin 2026)
• Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84
• BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20 (location meublée, régime fiscal ; version du 19 août 2026)
• BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-40-10 (durée normale d'utilisation ; version du 16 décembre 2013)
• BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-40-30 (taux d'amortissement ; version du 23 septembre 2013)
• BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 (amortissement fiscalement déductible des biens loués ; version du 1er mars 2017)
• BOFiP, BOI-BIC-PROV-40-10-20-10 (immeubles de placement ; version du 16 décembre 2013)
• BOFiP, BOI-BIC-CHG-20-20-20 (dépenses relatives à des immobilisations existantes ; version du 12 septembre 2012)
• impots.gouv.fr : plus-value d'un bien donné en location meublée (modifié le 10 juillet 2026)
• impots.gouv.fr : prélèvements sociaux sur les revenus locatifs (modifié le 17 juillet 2026)
• DGFiP : foire aux questions sur le régime des locations meublées (mars 2026)
• Service Public : revenus d'une location meublée (F32744, vérifiée le 15 avril 2026)
• Assemblée nationale : projet de loi de finances pour 2027, n° 3210, article 7
• Assemblée nationale : compte rendu de la première séance du 30 octobre 2026
• Sénat : projet de loi de finances pour 2027, la loi en clair
• Sénat : rapport n° 245 (2025-2026) sur le projet de loi de finances pour 2026

Textes consultés sur Légifrance, au BOFiP et sur impots.gouv.fr le 9 novembre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé ; il ne remplace pas l'analyse d'un expert-comptable ou d'un conseil fiscal.