SARL de famille : conditions, impôts, location

Une SARL de famille est une société à responsabilité limitée, exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole, comme la location meublée, et formée uniquement entre parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints ou partenaires de Pacs, qui a opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes (article 239 bis AA du code général des impôts). Ses bénéfices ne supportent pas l'impôt sur les sociétés : chaque associé est imposé à l'impôt sur le revenu sur sa part.

• L'option suppose une SARL à activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole, formée uniquement entre parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints ou partenaires de Pacs.
• La location meublée est une activité commerciale et ouvre l'option ; une SARL qui loue des immeubles nus ne peut pas opter.
• Avec l'option, chaque associé est imposé sur sa part de bénéfice ; le micro-BIC est fermé et la société relève du régime réel.
• Le seuil de 23 000 € du loueur professionnel s'apprécie au niveau de chaque associé, à proportion de ses droits dans les bénéfices.
• Une société qui renonce à l'option ne peut pas opter de nouveau, et l'arrivée d'un associé hors du cercle familial y met fin.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 10/11/2026.

La SARL est une société commerciale : elle relève en principe de l'impôt sur les sociétés. L'article 239 bis AA du code général des impôts lui ouvre une option pour le régime fiscal des sociétés de personnes de l'article 8 ; l'option suppose quatre conditions, toutes cumulatives.

La SARL exerçant une activité civile, comme la location d'immeubles nus, ne peut pas exercer l'option (BOI-IS-CHAMP-20-20-10, § 160). Les professions libérales en sont exclues (BOI-IS-CHAMP-20-20-10, § 140).

Chaque associé doit être directement uni aux autres, soit par un lien de parenté en ligne directe ou entre frères et sœurs, soit par le mariage ou un pacte civil de solidarité (BOI-IS-CHAMP-20-20-10, § 50 ; BOI-BIC-CHAMP-70-20-30, § 110).

• Sont admis, par exemple, des époux ou des partenaires ; un père et ses enfants ; un père, ses enfants et leurs conjoints ; deux frères ou sœurs et leurs conjoints ; un grand-père et des petits-enfants frères et sœurs entre eux ; deux époux et l'enfant du premier lit de l'un d'eux (BOI-IS-CHAMP-20-20-10, § 50 et 60).
• Ne sont pas admis, en revanche, des frères et le fils de l'un d'eux, deux beaux-frères, ni des concubins et leurs enfants communs (BOI-IS-CHAMP-20-20-10, § 70 et 80).
• La date qui compte. Le cercle des associés s'apprécie à la date de l'option ; une arrivée ultérieure peut y mettre fin (voir plus bas, la fin du régime).

• L'accord. L'option ne peut être exercée qu'avec l'accord de tous les associés (article 239 bis AA) ; elle est signée par tous, avec la raison sociale, le lieu du siège, la répartition du capital, les nom, prénoms, adresse et lien de parenté des associés (annexe III, article 46 terdecies D).
• La date. Une société existante la notifie au service des impôts avant l'ouverture de l'exercice concerné (annexe III, article 46 terdecies A). Pour une société nouvelle, elle produit effet immédiatement si elle figure dans l'acte de création, dont une copie est adressée au service dans le mois (BOI-IS-CHAMP-20-20-10, § 180).
• La durée. L'option produit effet tant qu'elle n'est pas révoquée : elle n'a pas à être renouvelée chaque année (BOI-IS-CHAMP-20-20-10, § 170).
• La renonciation. Elle se notifie au service avant l'ouverture du premier exercice auquel elle s'applique, et la société ne peut plus jamais opter de nouveau (annexe III, article 46 terdecies C).

Pour une SARL déjà soumise à l'impôt sur les sociétés, opter a les effets d'une cessation d'entreprise : les bénéfices non encore taxés, les bénéfices en sursis d'imposition et les plus-values latentes deviennent imposables, sous réserve d'une atténuation en l'absence de personne morale nouvelle et de modification des écritures comptables (BOI-IS-CHAMP-20-20-10, § 190 à 240). Ses déficits et moins-values à long terme encore reportables sont perdus (BOI-IS-CHAMP-20-20-10, § 250). Ses bénéfices et réserves sont en outre réputés distribués (BOI-IS-CHAMP-20-20-10, § 260), sous la même réserve pour ce qui est des plus-values latentes et des bénéfices en sursis (BOI-IS-CHAMP-20-20-10, § 280) : à faire chiffrer par votre expert-comptable avant d'opter.

Une fois l'option exercée, la société est soumise aux règles des sociétés de personnes : son résultat se détermine comme celui d'un exploitant individuel, puis se répartit entre les associés selon leurs droits (BOI-IS-CHAMP-20-20-10, § 300).

• Le statut de chaque associé. La qualité éventuelle de loueur professionnel s'apprécie au niveau de chaque membre (BOI-IS-CHAMP-20-20-10, § 110) ; le seuil de 23 000 € de recettes s'apprécie au niveau des associés, à proportion de leurs droits, puis au niveau de leur foyer fiscal (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 140), en plus de la condition de prépondérance de l'article 155, IV. Voyez notre guide du LMP et notre guide du LMNP.
• La vente d'un immeuble par la société. Pour un associé non professionnel, la plus-value suit le régime des particuliers : la société verse l'impôt correspondant à sa quote-part lors de la cession (BOI-RFPI-PVI-30-20, § 90). Depuis la loi de finances pour 2025, le prix d'acquisition est minoré des amortissements admis en déduction au titre de l'article 39 C, sauf dans certaines résidences, notamment étudiantes ou pour personnes âgées (article 150 VB, III) ; le texte ne distingue pas selon que le bien est détenu en direct ou en société : à notre lecture, cette minoration vaut aussi ici. Pour un loueur professionnel, c'est le régime des plus-values professionnelles, avec, dans ce cas seulement, l'exonération de l'article 151 septies (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 400 et 410), qui ne couvre pas les plus-values déjà acquises à la date d'effet de l'option (BOI-IS-CHAMP-20-20-10, § 300).
• Les parts détenues par un associé actif. Celui qui exerce son activité professionnelle dans la société considère ses parts comme un élément d'actif, ce qui ouvre la déduction des intérêts d'emprunt contractés pour les acquérir, et soumet leur cession au régime des plus-values professionnelles (BOI-IS-CHAMP-20-20-10, § 320).

Hypothèses, toutes fictives : deux parents et leurs deux enfants majeurs créent une SARL de famille, à 40 %, 40 %, 10 % et 10 %, pour louer à l'année un T3 meublé à Bordeaux, 1 100 € par mois hors charges, soit 13 200 € de recettes. Les charges s'élèvent à 5 000 € et les amortissements déductibles, dans la limite de l'article 39 C, à 4 000 €. Ce loyer reste à comparer aux plafonds de l'encadrement, avec notre estimateur du loyer à Bordeaux.

Il prend fin si la société perd son caractère familial, abandonne son activité industrielle, commerciale ou artisanale, se transforme en société soumise de plein droit à l'impôt sur les sociétés, ou révoque son option (BOI-IS-CHAMP-20-20-40, § 1).

• L'arrivée d'un associé non parent. L'option cesse de produire ses effets dès que d'autres personnes deviennent associées (article 239 bis AA) : la société relève alors de l'impôt sur les sociétés à compter de la cession ou de la souscription des parts (BOI-IS-CHAMP-20-20-40, § 10).
• Le décès d'un associé. Le régime cesse si ses parts reviennent à une personne non parente, mais l'option reste valable si l'héritier les transmet à un parent des autres associés dans les six mois ; il est aussi admis que les enfants ou le conjoint du défunt entrent dans la société sans remettre le régime en cause (BOI-IS-CHAMP-20-20-40, § 20).
• Une donation. Une donation de parts à des personnes qui ne sont pas parentes des autres associés au sens du texte met fin au régime, sans la tolérance admise pour le décès (BOI-IS-CHAMP-20-20-40, § 30).
• L'abandon de l'activité. Une société qui cède son fonds et se borne à louer ses immeubles entre dans le champ de l'impôt sur les sociétés (BOI-IS-CHAMP-20-20-40, § 40) ; à notre lecture, il en irait de même d'une société qui cesse la location meublée pour une location nue.

La création suppose des statuts, un capital librement fixé (article L223-2 du code de commerce), une immatriculation et, chaque année, la déclaration de résultats d'une société soumise au régime réel. Cette page n'en détaille pas les formalités ; un expert-comptable, un avocat ou un notaire vous conseille sur l'opportunité du montage, qui dépend de votre situation et de vos objectifs de transmission.

Pour les logements qu'il gère, le service gestion de Réal Group prend en charge la recherche du locataire, la rédaction du bail et les états des lieux, à Bordeaux et en Gironde : parlons de votre bien.

• Code général des impôts, article 239 bis AA (option des SARL de famille)
• Code général des impôts, annexe III, article 46 terdecies A (notification de l'option)
• Code général des impôts, annexe III, article 46 terdecies C (renonciation)
• Code général des impôts, annexe III, article 46 terdecies D (contenu de la notification)
• Code général des impôts, article 39 C (amortissement des biens donnés en location)
• Code général des impôts, article 50-0 (micro-BIC), version en vigueur depuis le 1er juillet 2026
• Code général des impôts, article 155, IV (loueur en meublé professionnel), version en vigueur depuis le 21 février 2026
• Code général des impôts, article 151 septies (exonération des plus-values professionnelles)
• Code général des impôts, article 211 (rémunérations des gérants ; II, c : SARL ayant opté)
• Code général des impôts, article 150 VB, III (amortissements et prix d'acquisition)
• Code de commerce, article L223-1 (société à responsabilité limitée)
• Code de commerce, article L223-2 (capital fixé par les statuts)
• Code de commerce, article L223-3 (cent associés au plus)
• BOFiP, BOI-IS-CHAMP-20-20-10 : SARL à caractère familial (version du 4 juillet 2018)
• BOFiP, BOI-IS-CHAMP-20-20-40 : fin du régime des sociétés de personnes (version du 12 septembre 2012)
• BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-70-20-30 : sociétés de famille (version du 10 juillet 2019)
• BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-10 : location meublée, caractère professionnel (version du 15 avril 2026)
• BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20 : location meublée, régime fiscal (version du 19 août 2026)
• BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 : amortissement des biens donnés en location (version du 1er mars 2017)
• BOFiP, BOI-RSA-GER-10-30 : rémunérations des gérants (version du 16 juillet 2025)
• BOFiP, BOI-RFPI-PVI-30-20 : plus-values des sociétés de personnes (version du 28 avril 2014)
• Entreprendre Service Public : protection sociale du dirigeant (F38152, vérifiée le 8 octobre 2026)

Textes consultés sur Légifrance, le BOFiP et Service Public le 9 novembre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un expert-comptable, d'un avocat ou d'un notaire sur la création et la fiscalité de votre société.