Bail étudiant de 9 mois : les règles du bailleur

C'est un bail de logement meublé dont la durée peut être ramenée d'un an à neuf mois lorsque le locataire est étudiant, et qui prend fin à son terme, sans reconduction tacite. Le dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer hors charges, l'étudiant peut partir à tout moment avec un mois de préavis, et vous pouvez demander une caution même si vous êtes assuré contre les impayés.

• Le bail de neuf mois est réservé à un étudiant locataire d'un logement meublé, dont c'est la résidence principale.
• Il prend fin à son terme, sans reconduction ni congé ; pour continuer, un nouveau bail doit être signé.
• Le dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer hors charges, et l'étudiant peut partir à tout moment avec un mois de préavis.
• Vous pouvez demander une caution même si vous êtes assuré contre les impayés : c'est une exception prévue pour les étudiants et les apprentis.
• À Bordeaux, vérifiez à la signature l'encadrement du loyer, applicable aux meublés pour les baux signés ou renouvelés jusqu'au 24 novembre 2026, sauf prolongation.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 10/11/2026.

« Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois » (article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989). Ce n'est pas un contrat distinct : c'est le bail d'un logement meublé qui constitue la résidence principale du locataire, soumis au titre Ier bis de la loi (article 25-3) et établi sur le contrat type du meublé (article 25-7). La résidence principale s'entend d'un logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure (article 2).

Le logement est décent et équipé d'un mobilier suffisant pour y dormir, manger et vivre convenablement (article 25-4) : le décret du 31 juillet 2015 en dresse la liste, onze éléments au minimum. À la remise et à la restitution des clés, un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis, signés et joints au bail (article 25-5).

La loi prévoit cette durée pour le seul meublé. Louer vide à un étudiant, c'est signer un bail ordinaire, d'au moins trois ans si vous êtes un bailleur personne physique (article 10). La loi n'y prévoit pas de durée réduite pour un étudiant. L'article 25-7 ne définit pas l'étudiant : demandez sa carte d'étudiant ou son certificat de scolarité de l'année en cours, que le décret sur les pièces du dossier autorise (décret n° 2015-1437, annexe I).

Pour louer un meublé à un étudiant, trois contrats sont possibles. Le bail mobilité convient à une durée plus courte ou différente, mais il exclut tout dépôt de garantie (article 25-17) et ne se renouvelle pas (article 25-14).

Un bail d'un an reconduit tacitement convient à un étudiant qui reste plusieurs années. Le bail de neuf mois suppose, lui, que vous sachiez quoi faire du logement à son terme : le relouer à un autre étudiant, en signant un nouveau bail, ou le reprendre.

« Lorsque la durée du contrat est de 9 mois, le renouvellement n'est pas possible : le bail prend fin à son terme sans que les parties ne soient obligées de donner congé ». « Un nouveau bail doit alors être signé si les parties souhaitent poursuivre la location » (fiche Service Public F35109, vérifiée le 1er octobre 2026). Le texte de la loi écarte la reconduction tacite (article 25-7). Vous n'avez donc pas à envoyer de congé ; à notre sens, un rappel écrit de la date de fin, un mois à l'avance, évite les malentendus.

Avant le terme, l'étudiant peut résilier le bail à tout moment, avec un préavis d'un mois, « y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois » ; il notifie son congé par lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé (article 25-8). De votre côté, la loi ne prévoit le congé qu'à l'expiration du contrat (article 25-8).

S'il reste après le terme sans bail nouveau, la loi écarte la reconduction tacite mais ne règle pas expressément la suite : à notre sens, ne laissez pas la situation durer. Signez un nouveau bail, ou organisez son départ : notre guide du locataire qui refuse de partir détaille les recours. Le départ se constate par un état des lieux de sortie et l'inventaire du mobilier.

Pour un logement loué à un étudiant ou à un apprenti, vous pouvez demander une caution alors même que vous avez souscrit une assurance contre les impayés. Ses formalités restent strictes.

La garantie Visale d'Action Logement est une autre solution. Hors Île-de-France, pour un étudiant ou un alternant de 30 ans ou moins, Service Public indique deux niveaux selon la commune : là où le loyer maximum est de 1 575 € charges comprises, le loyer est garanti sans condition de ressources jusqu'à 840 €, et au-delà si ses ressources dépassent 1 680 € ; là où il est de 1 365 €, jusqu'à 680 €, et au-delà si elles dépassent 1 360 € (fiche Service Public F33453, vérifiée le 23 janvier 2026). Notre page Visale côté bailleur retient, pour Bordeaux, le plafond de 1 575 €, et détaille pourquoi Visale ne se cumule ni avec une autre caution ni avec une assurance contre les loyers impayés. Pour le reste du dossier, voyez notre guide pour choisir son locataire.

Si vous signez un nouveau bail avec le même étudiant, faites signer un nouvel acte de caution : à notre sens, celui du bail précédent ne couvre pas ce nouveau contrat.

« À la rentrée 2024, la ville comptait plus de 100 000 étudiants inscrits », ce qui en fait le cinquième pôle d'enseignement supérieur français (Ville de Bordeaux, page mise à jour le 21 juillet 2026). En 2023, 72,7 % des Bordelais de 18 à 24 ans étaient scolarisés (Insee, recensement de 2023).

Pensez au calendrier des examens : à l'université Bordeaux Montaigne, les cours débutent le 7 septembre 2026 et la seconde session se tient du 16 au 30 juin 2027 (calendrier 2026-2027). Un bail du 1er septembre au 31 mai s'arrête avant cette session : si l'étudiant doit rester en juin, prévoyez un bail d'un an, un bail mobilité ou un accord à l'avance sur un nouveau bail.

À Bordeaux, pour un bail signé ou renouvelé du 15 juillet 2022 au 24 novembre 2026, sauf prolongation par une loi, le loyer, y compris en meublé, est borné par des loyers de référence, qui varient selon que la location est vide ou meublée (fiche Service Public F1314). Dans certains cas, un complément de loyer peut être prévu dans le bail. Vérifiez le texte en vigueur à la date de signature ; notre page Encadrement des loyers à Bordeaux et notre simulateur vous y aident.

Bordeaux est en zone tendue (annexe du décret n° 2013-392, puis, à compter du 1er janvier 2027, annexe du décret n° 2026-831) : l'évolution du loyer entre deux locataires y est limitée, y compris en meublé (article 25-3, qui renvoie à l'article 18), pour les contrats conclus ou renouvelés du 1er août 2026 au 31 juillet 2027 (décret n° 2017-1198, article 10). Dans une partie des secteurs Victoire, Saint-Michel et Belcier, un permis de louer se demande avant la signature, y compris pour un meublé et à chaque changement de locataire (Ville de Bordeaux, page mise à jour le 2 juin 2026).

L'été, le logement ne se transforme pas librement en location touristique : voyez notre guide du meublé de tourisme. Pour les logements qu'il gère, le service gestion de Réal Group assure l'analyse de la solvabilité des candidats, la rédaction du bail et les états des lieux d'entrée et de sortie, à Bordeaux et en Gironde, comme le détaille notre page Gestion locative. Parlons de votre bien.

Les loyers d'un logement meublé ne sont pas des revenus fonciers : ils relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (article 35, I, 5° bis, du code général des impôts), en régime micro-BIC ou au réel. Nos guides LMNP et micro-BIC ou réel détaillent les seuils, l'abattement et le choix du régime. Ces règles sont les mêmes pour un bail de neuf mois et pour un bail d'un an.

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-7 (durée, neuf mois), version en vigueur depuis le 27 mars 2014
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-3 (titre Ier bis)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-4 (définition du meublé)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-5 (inventaire)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-6 (dépôt de garantie)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-8 (congé), version en vigueur depuis le 29 juillet 2023
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-12 (bail mobilité)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-14 (durée du bail mobilité), version en vigueur depuis le 28 novembre 2025
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-15 (préavis en bail mobilité)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-17 (dépôt de garantie en bail mobilité)
• Loi du 6 juillet 1989, article 22-1 (caution), version en vigueur depuis le 1er janvier 2022
• Loi du 6 juillet 1989, article 2 (résidence principale)
• Loi du 6 juillet 1989, article 10 (location vide)
• Loi du 6 juillet 1989, article 18 (zone tendue)
• Code général des impôts, article 35 (location meublée)
• Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (mobilier)
• Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, annexe I (pièces)
• Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, article 10 (contrats du 1er août 2026 au 31 juillet 2027)
• Décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, annexe (communes en zone tendue, Bordeaux comprise)
• Décret n° 2026-831 du 25 août 2026, annexe (Bordeaux comprise), à compter du 1er janvier 2027
• Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, article 140 (encadrement des loyers)
• Service Public : rédaction du bail d'habitation, logement meublé (F35109, vérifiée le 1er octobre 2026)
• Service Public : encadrement des loyers en zone tendue (F1314, vérifiée le 1er novembre 2026)
• Service Public : garantie Visale (F33453, vérifiée le 23 janvier 2026)
• Ville de Bordeaux : les études supérieures à Bordeaux (page mise à jour le 21 juillet 2026)
• Ville de Bordeaux : le permis de louer (page mise à jour le 2 juin 2026)
• Insee : dossier complet de la commune de Bordeaux (recensement de 2023)
• Université Bordeaux Montaigne : calendrier de l'année 2026-2027

Textes consultés sur Légifrance, Service Public et les sites de la Ville de Bordeaux, de l'Insee et de l'université Bordeaux Montaigne le 10 novembre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un avocat ni d'un expert-comptable.