Vendre ou louer son bien à Bordeaux : le calcul

Il n'y a pas de réponse générale : tout dépend du prix, du loyer, de votre impôt et de ce que rapporterait l'argent de la vente. Sur un T2 bordelais pris en exemple, vendre aujourd'hui et placer à 2 % net donne 204 255 € dans cinq ans, contre 201 662 € si le logement est loué puis vendu à prix stable ; l'avantage bascule vers la location à partir d'une hausse d'environ 0,34 % par an.

• Sur cet exemple, le loyer rapporte environ 2,1 % par an après impôt, charges et vacance, hors crédit et hors évolution du prix.
• Louer une résidence principale avant de la vendre fait perdre l'exonération propre à la résidence principale : la vente devient imposable, sauf autre exonération.
• À Bordeaux, tant que l'encadrement s'applique, le loyer d'un nouveau bail est plafonné par l'arrêté préfectoral en vigueur, sauf complément de loyer justifié.
• Un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail d'habitation ; sa vente reste possible.
• Un logement déjà loué se vend libre après un congé à l'échéance du bail, ou occupé, sans congé.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 10/11/2026.

Prenons un T2 bordelais. Le prix vient des données DVF, le loyer du tableau officiel de la préfecture de la Gironde ; le reste est une hypothèse. Remplacez ces chiffres par ceux de votre bien.

Sur cet exemple, ce sont l'évolution du prix et le rendement du placement qui déplacent le plus le résultat : à prix stable, un point de placement en plus favorise la vente d'environ 10 200 € sur cinq ans, et un point par an de hausse du prix favorise la location d'environ 7 600 €. Pour le prix, partez de votre bien et non de cette médiane : voir notre page Estimation immobilière gratuite à Bordeaux. Pour le plafond de loyer, utilisez notre simulateur d'encadrement des loyers.

Si le T2 est aujourd'hui votre résidence principale, vous pouvez le vendre sans impôt sur la plus-value : 185 000 € placés à 2 % net donnent 204 255 € dans cinq ans. En le louant d'abord, vous percevez des loyers nets, mais vous perdez cette exonération et vous prenez le risque du prix.

Sur cet exemple, la location l'emporte à partir d'une hausse d'environ 0,34 % par an (seuil calculé par nos soins ; environ 0,24 % si les loyers nets sont eux aussi placés à 2 %). Avec une tranche marginale de 11 % au lieu de 30 %, les loyers nets passent à 4 865,07 € par an, soit 5 083 € de plus sur cinq ans. Si le bien n'est pas votre résidence principale, l'impôt dû sur une vente immédiate est de 3 541,51 € : il reste 181 458 €, soit 200 345 € placés à 2 % net pendant cinq ans, et la comparaison penche d'autant plus vers la location.

La plus-value n'est pas imposée pour les logements « qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession » (Code général des impôts, article 150 U, II, 1°). Un logement qui n'a plus cette qualité au moment de la vente, par exemple parce qu'il est loué, n'en bénéficie pas (BOFiP, § 180).

Si vous avez quitté le logement pour le mettre en vente, l'exonération reste acquise pour une vente dans un délai normal, sans location ni occupation entre-temps : « Dans un contexte économique normal, un délai d'une année constitue en principe le délai maximal », apprécié selon le marché local, le prix demandé et vos démarches (BOFiP, § 190). Un prix demandé qui ne correspond pas aux prix du marché local peut donc coûter l'exonération.

Le prix d'achat est majoré des frais d'acquisition, réels ou forfaitaires à 7,5 %, et des travaux, réels ou, après cinq ans de détention, forfaitaires à 15 % (article 150 VB, II). La plus-value brute bénéficie d'un abattement de 6 % par an au-delà de la cinquième année, de 4 % pour la vingt-deuxième (article 150 VC), et, pour les prélèvements sociaux, de 1,65 %, 1,60 % puis 9 % (F10864). Elle est imposée à 19 % (article 200 B) et à 17,2 % de prélèvements sociaux (F2329) ; une taxe s'ajoute si la plus-value imposable dépasse 50 000 € (F10864). Le calcul complet figure dans notre guide de la plus-value immobilière.

Les loyers d'un logement loué vide sont des revenus fonciers (F1991). Le micro-foncier s'applique quand ils ne dépassent pas 15 000 € par an, avec un abattement de 30 % (article 32).

Le détail, y compris la déclaration et le déficit foncier, est dans notre guide des revenus fonciers. En meublé, les règles sont différentes : voir notre guide du bail meublé.

Pour le vendre libre, le congé se donne pour l'échéance du bail : il indique le prix et les conditions de la vente, à peine de nullité, et vaut offre de vente au locataire pendant les deux premiers mois du préavis (loi du 6 juillet 1989, article 15). Le détail est dans notre guide du congé pour vente.

Vous pouvez aussi vendre le logement occupé : l'acquéreur ne peut expulser le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine (Code civil, article 1743), et le bail se poursuit avec lui. Dans les deux cas, le logement n'est plus votre résidence principale, et la plus-value est calculée comme dans l'exemple ci-dessus.

• Code général des impôts, lu sur Légifrance le 9 novembre 2026 (versions en vigueur ce jour) : article 31, article 32, article 150 U, article 150 VB, article 150 VC, article 200 B.
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6, article 15, article 18 ; décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, article 3 bis ; loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, article 140.
• BOFiP-Impôts : BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 180 et 190 (27 juin 2023). Service-public.fr : impôt sur la plus-value immobilière (vérifiée le 15 avril 2026) ; revenus fonciers (15 avril 2026) ; prélèvements sociaux (30 juin 2026) ; diagnostic de performance énergétique (1er janvier 2026).
• Préfecture de la Gironde, arrêté du 6 juillet 2026 et tableau des loyers de référence (publiés le 9 juillet 2026). DVF géolocalisées (Etalab) et Valeurs foncières (DGFiP), lues le 9 novembre 2026. Sénat, proposition de loi sur les rapports locatifs (adoptée en première lecture le 21 octobre 2026).

Textes consultés le 9 novembre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide donne des repères de calcul ; il ne constitue pas un conseil personnalisé, fiscal ou patrimonial.