Investir dans l'ancien pour louer : travaux, impôts

Un logement ancien acheté pour être loué se juge après travaux : en métropole, un logement classé G n'est plus décent depuis le 1er janvier 2025, un logement classé F ne le sera plus à compter du 1er janvier 2028, un logement classé E à compter du 1er janvier 2034. Au régime réel, les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration se déduisent des loyers et peuvent créer un déficit foncier imputable sur le revenu global, jusqu'à 10 700 € par an en règle générale.

• À Bordeaux, de juillet 2025 à juin 2026, un deux-pièces s'est revendu 4 239 €/m² en valeur médiane, selon notre calcul sur les ventes publiées par l'État.
• Classe G non décente depuis 2025, F à compter de 2028, E à compter de 2034 ; le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus augmenter.
• Réparation, entretien et amélioration se déduisent au réel ; construction, reconstruction et agrandissement ne se déduisent pas des revenus fonciers.
• Dans un immeuble à conserver du secteur sauvegardé de Bordeaux, la pierre de taille reste apparente : l'isolation passe par l'intérieur et les combles.
• Aucun rendement n'est garanti : dans notre exemple, 4,00 % brut devient 2,51 % net de charges, avant impôt, sur un coût total qui inclut les travaux.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 10/11/2026.

Réal Group, agence immobilière à Bordeaux, a calculé ces repères à partir des demandes de valeurs foncières, données publiques de l'administration fiscale, pour les ventes d'un seul appartement entre juillet 2025 et juin 2026, cave ou garage éventuel compris dans le prix. Le fichier n'indique ni l'année de construction ni l'état du logement : un logement à rénover peut se trouver sous ces médianes.

Le prix ne dit pas le rendement : deux logements au même prix au mètre carré n'ont ni les mêmes travaux, ni le même loyer permis, ni la même étiquette énergétique. Les trois sections qui suivent donnent ce qu'il faut ajouter au prix. Notre guide de l'investissement locatif expose la méthode générale.

Le bailleur doit remettre au locataire un logement décent, qui répond à un niveau de performance minimal (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). Dans l'ancien, cette règle décide de ce que vous pourrez louer, à quelle date et à quel loyer.

Demandez le diagnostic de performance énergétique avant de faire une offre et regardez sa date : les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025, ceux réalisés depuis le 1er juillet 2021 le sont dix ans (fiche Service Public F16096, vérifiée le 1er janvier 2026). Le calcul a changé : le facteur de conversion de l'électricité est passé à 1,9 le 1er janvier 2026 (arrêté du 13 août 2025) et passe à 1,7 le 1er janvier 2027 (arrêté du 19 août 2026). Un logement chauffé à l'électricité peut donc changer d'étiquette sans travaux : vérifiez son attestation sur l'Observatoire DPE-Audit de l'Ademe.

Un projet de loi sur le logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, est en cours d'examen à l'Assemblée nationale (dossier de l'Assemblée nationale) : il ne s'applique pas tant qu'il n'est pas promulgué. Notre guide louer une passoire thermique détaille les baux en cours, et notre page sur les diagnostics pour louer le dossier à remettre au locataire.

Au régime réel, la frontière ne passe pas entre petits et gros travaux, mais entre ce qui entretient ou améliore le logement et ce qui reconstruit ou agrandit (article 31, I, 1°, a et b).

Le passage de l'une à l'autre catégorie peut se jouer sur un seul poste : aménager des combles qui n'étaient pas habitables ou démolir l'intérieur pour tout refaire fait basculer les travaux dans la catégorie non déductible (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 110). Faites qualifier vos devis avant de signer. Notre guide des travaux déductibles donne la liste détaillée.

Si vous faites les travaux avant la première location, l'administration admet que vous portiez sur votre déclaration les dépenses payées pour un bien mis en location après les travaux, à condition d'indiquer clairement votre intention de le louer nu. Il faut ensuite le louer immédiatement après l'achèvement, ou prouver vos démarches pour trouver un locataire ; à défaut de location effective, le déficit peut être remis en cause (impots.gouv.fr, modifié le 10 juillet 2026).

Côté crédit, la limite de 25 ans admet un différé d'amortissement, dans la limite de 27 ans dont 25 ans d'amortissement au plus, pour un achat dans l'ancien dont les travaux représentent au moins 10 % du coût total (décision du 29 septembre 2021, article 1er, modifiée par la décision du 18 décembre 2023).

Le site patrimonial remarquable de Bordeaux est couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), dont la révision a été approuvée par arrêté préfectoral du 18 février 2022. Il couvre 150,28 hectares et près de 7 677 immeubles selon son rapport de présentation. Les travaux qui modifient l'extérieur, ou des éléments protégés par le plan, y sont soumis à autorisation (code du patrimoine, article L632-1), subordonnée à l'accord de l'architecte des Bâtiments de France (article L632-2).

Pour les constructions d'intérêt patrimonial à conserver, le parement en pierre de taille reste apparent, sans enduit (règlement du PSMV, 2.4.1.1.3 et 2.4.3.1.3) ; le règlement ne prévoit expressément l'isolation thermique extérieure des façades que pour les constructions neuves (règlement du PSMV, 2.4.6.4). Il admet en revanche l'isolation au-dessus des caves, des enduits isolants minces et perméables à la vapeur d'eau, l'isolation des combles et, pour les immeubles d'intérêt majeur, des planchers (règlement du PSMV, 2.4.2.2 et 2.4.4.3), et, pour les fenêtres, des vitrages isolants minces, des doubles fenêtres intérieures selon les décors (règlement du PSMV, 2.4.1.1). Dans ces immeubles, chiffrez donc le gain d'étiquette avec des travaux compatibles avec le règlement, et non avec une isolation par l'extérieur.

Si des contraintes architecturales ou patrimoniales empêchent d'atteindre le niveau requis malgré des travaux compatibles, le juge saisi par le locataire ne peut pas ordonner les travaux ; il peut toutefois réduire le loyer (article 20-1). Le décret les limite à deux cas : un risque de pathologie du bâti attesté par un homme de l'art, ou un refus d'autorisation au titre du code du patrimoine, de l'environnement ou de l'urbanisme (décret n° 2002-120, article 3 ter). L'article 6 ne prévoit pas, à notre lecture, d'exception à son calendrier pour signer un nouveau bail.

Deux autres règles bordelaises touchent l'ancien. Sur une partie des secteurs Victoire, Saint-Michel et Belcier, une nouvelle location ou une relocation suppose un permis de louer, demandé avant la signature du bail ; l'amende peut aller jusqu'à 15 000 € (Ville de Bordeaux, page mise à jour le 2 juin 2026). Et pour un bail signé ou renouvelé du 15 juillet 2022 au 24 novembre 2026, sauf prolongation par une loi, le loyer est borné par des loyers de référence (fiche Service Public F36487, vérifiée le 20 juillet 2026) : voir notre page sur l'encadrement des loyers et notre estimateur.

Pour un logement à rénover, le régime décide de l'effet des travaux : au micro-foncier, ils ne réduisent pas l'impôt (article 32, 1) ; au réel, ils se retranchent des loyers. Notre guide du déficit foncier détaille le calcul ligne à ligne.

Les intérêts d'emprunt se déduisent aussi, mais la part du déficit qu'ils créent ne va pas sur le revenu global : elle s'impute sur les revenus fonciers des dix années suivantes (article 156, I, 3°). D'autres dispositifs, avec plafonds de loyer, sont présentés dans notre guide de la défiscalisation immobilière.

Voici un deux-pièces fictif de 45 m², acheté 160 000 € à Bordeaux et rénové pour 30 000 €, loué 675 € hors charges par mois. Le prix retenu, 3 556 € au mètre carré, se situe un peu sous la moitié centrale des ventes de deux pièces du tableau plus haut, pour un logement à rénover.

Ces résultats ne décrivent aucun marché. Vérifiez le loyer avec notre estimateur : selon la zone, l'époque de construction et le type de bail, 15 € au mètre carré peut dépasser le loyer de référence majoré. Les frais d'acquisition suivent le calcul de notre page Frais de notaire.

Une fois les travaux finis, il reste à louer : bail, dossier de diagnostics, état des lieux, puis suivi du loyer et des charges. Pour les biens qu'il gère, le service gestion de Réal Group prend en charge la recherche du locataire, la rédaction du bail, les états des lieux et le quittancement, à Bordeaux et en Gironde ; nos deux formules sont détaillées sur notre page Gestion locative. Si vous optez pour le réel, conservez devis et factures : ce sont les pièces de votre déclaration et, au besoin, celles d'un contrôle. Parlons de votre bien.

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6 (logement décent), version en vigueur depuis le 1er janvier 2025
• Loi du 6 juillet 1989, article 15 (congé, bien occupé)
• Loi du 6 juillet 1989, article 17 (fixation du loyer, classes F et G)
• Loi du 6 juillet 1989, article 17-1 (révision, majoration pour travaux)
• Loi du 6 juillet 1989, article 20-1 (mise en conformité, contraintes architecturales ou patrimoniales)
• Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, article 3 ter
• Code général des impôts, article 31 (charges déductibles), version en vigueur depuis le 21 février 2026
• Code général des impôts, article 32 (micro-foncier)
• Code général des impôts, article 156 (déficit foncier), version en vigueur depuis le 1er juillet 2026
• Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47 (déficit majoré à 21 400 € : dépenses payées en 2026 et 2027)
• Code général des impôts, article 199 novovicies (Denormandie)
• Code du patrimoine, article L632-1 (travaux en site patrimonial remarquable)
• Code du patrimoine, article L632-2 (accord de l'architecte des Bâtiments de France)
• Arrêté du 13 août 2025 (facteur de conversion de l'électricité, DPE)
• Arrêté du 19 août 2026 (facteur de conversion de l'électricité, DPE, JORF du 26 août 2026)
• Arrêté du 26 mars 2019 relatif à la liste des communes ouvrant droit à la réduction d'impôt Denormandie
• Décision du Haut Conseil de stabilité financière du 29 septembre 2021, article 1er
• Décision du Haut Conseil de stabilité financière du 18 décembre 2023
• BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-10 (définition des dépenses de travaux), version du 3 février 2014
• impots.gouv.fr : travaux dans un logement qui n'est pas encore en location (modifié le 10 juillet 2026)
• Service Public : diagnostic de performance énergétique (F16096, vérifiée le 1er janvier 2026)
• Service Public : investissement locatif Denormandie (F35011, vérifiée le 11 mars 2026)
• Service Public : Bordeaux, montant du loyer pour un bail d'habitation (F36487, vérifiée le 20 juillet 2026)
• Ministère chargé du logement : location et gel des loyers des passoires énergétiques (FAQ mise à jour le 19 décembre 2025)
• Assemblée nationale : dossier du projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement
• Ministère chargé de la cohésion des territoires : liste des communes couvertes par des opérations de revitalisation de territoire (fichier du 7 novembre 2026)
• Service Public : simulateur « Vérifier si votre ville relève du dispositif Denormandie » (vérifié le 4 juin 2026)
• Etalab : demandes de valeurs foncières géolocalisées (fichier juillet 2021 - juin 2026, republié le 21 octobre 2026)
• Préfecture de la Gironde : arrêté du 18 février 2022 portant approbation de la révision du PSMV de Bordeaux (recueil spécial n° 33-2022-124)
• Ville de Bordeaux : PSMV, règlement et annexes (version après enquête publique, juin 2021, annexée à l'arrêté)
• Ville de Bordeaux : PSMV, rapport de présentation (version après enquête publique, juin 2021)
• Ville de Bordeaux : le permis de louer (page mise à jour le 2 juin 2026)

Textes consultés sur Légifrance, le BOFiP, impots.gouv.fr, Service Public, data.gouv.fr et les sites de la préfecture de la Gironde et de la Ville de Bordeaux le 10 novembre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe ; il ne constitue ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal, et ne remplace pas l'avis de votre notaire, de votre architecte ou de votre expert-comptable.