Défiscalisation immobilière : dispositifs en 2026

Au 10 novembre 2026, un particulier qui achète pour louer dispose encore, notamment, du statut du bailleur privé, pour les achats faits jusqu'au 31 décembre 2028, du Denormandie et de Loc'Avantages jusqu'au 31 décembre 2027, du Malraux, du régime des monuments historiques et du déficit foncier ; le Pinel est clos depuis le 1er janvier 2025. Le plafond global de 10 000 € par foyer et par an vaut pour le Denormandie et Loc'Avantages, pas pour le Malraux ni pour les monuments historiques.

• Le Pinel n'accepte plus de nouveaux achats depuis le 1er janvier 2025 ; les engagements déjà pris se poursuivent si leurs conditions restent remplies.
• Le statut du bailleur privé déduit chaque année 3 % à 5,5 % du prix hors foncier, pour un logement neuf ou très rénové en immeuble collectif, loué nu neuf ans.
• Le Denormandie vise l'ancien jusqu'au 31 décembre 2027, mais Bordeaux ne figure ni dans l'arrêté des communes, ni dans la liste officielle des ORT.
• Le plafond global de 10 000 € par foyer et par an vaut pour le Denormandie et Loc'Avantages, pas pour le Malraux ni pour les monuments historiques.
• Tout avantage a une contrepartie : loyer plafonné, durée de location, reprise en cas de rupture. Aucun gain n'est garanti, il dépend de votre imposition.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 10/11/2026.

« Défiscalisation » n'est pas un terme de droit : le mot regroupe des réductions d'impôt, qui diminuent l'impôt dû, et des déductions, qui diminuent le revenu imposable. Voici l'état des textes pour un particulier, le 10 novembre 2026. Les investissements outre-mer ont leurs propres règles et ne sont pas traités ici.

Le statut du bailleur privé a été créé par la loi de finances pour 2026, article 47, publiée au Journal officiel du 20 février 2026 : il est voté et applicable. Le Denormandie prolonge pour l'ancien le mécanisme du Pinel, dont il partage l'article. La réduction Loc'Avantages suppose une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) et s'applique à des loyers bruts, pas à un prix d'achat. Le Malraux ne dépend pas d'une date limite pour les sites patrimoniaux remarquables ; il est fermé depuis 2025 pour les quartiers anciens dégradés, dont le texte s'arrêtait au 31 décembre 2024. L'article 156 écarte la limite de droit commun pour les monuments historiques, avec les conditions de l'article 156 bis, commentées au BOFiP.

Ces trois dispositifs, souvent cités, n'acceptent plus de nouvelles opérations ; d'autres, plus anciens, sont clos eux aussi. Si vous en bénéficiez déjà, vos engagements se poursuivent selon leurs propres règles.

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, proposait de plafonner à 2,5 % et 7 000 € par an et par foyer l'amortissement en location meublée non professionnelle (projet de loi n° 3210, article 7). L'Assemblée nationale a rejeté ce projet le 4 novembre 2026 (dossier de l'Assemblée nationale). Un autre texte est en discussion : le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, modifierait le statut du bailleur privé dans l'ancien. La version de la commission de l'Assemblée nationale retient des travaux d'au moins 20 % du prix et un gain de classe énergétique, sans exiger d'immeuble collectif (texte n° 3188-A0, article 4). Un projet ne s'applique qu'une fois voté et promulgué : relisez ces tableaux à la publication de ces lois.

Le total des avantages fiscaux visés par l'article 200-0 A du code général des impôts ne peut pas réduire l'impôt dû de plus de 10 000 € au titre d'une même année ; ce montant est porté à 18 000 € pour certains investissements outre-mer et Sofica (fiche Service Public F31179, vérifiée le 1er janvier 2026). Ce plafond ne vise pas tout : les réductions et crédits énumérés au 2, b de l'article en sont exclus, et les avantages qui modifient le revenu imposable n'y entrent que dans les cas prévus.

Le plafond s'apprécie pour le foyer : deux réductions d'impôt dans la même année s'additionnent. Avec 4 000 € de Denormandie, le neuvième d'une réduction de 36 000 €, et 3 150 € de Loc'Avantages, soit 35 % de 9 000 € de loyers, le total atteint 7 150 € : il reste 2 850 € sous le plafond pour les autres avantages retenus, emploi à domicile compris (BOFiP, BOI-IR-LIQ-20-20-10-10, § 70). La fiche Service Public F31179 présente sa liste comme non exhaustive : pour votre dossier, partez de la brochure pratique de l'impôt sur le revenu ou d'un expert-comptable.

Pour un logement ancien avec travaux, les trois voies ne se cumulent pas sur les mêmes dépenses : le Denormandie exclut la déduction des travaux qu'il retient (article 199 novovicies, I, F), le statut du bailleur privé la déduction de ceux qu'il amortit (article 31, I, 1°, j).

Pour un même logement, le Denormandie ne se cumule pas avec le Malraux ni avec la réduction outre-mer (article 199 novovicies, I, E), et le statut du bailleur privé rénové écarte, entre autres, le Denormandie et le Malraux (article 31, I, 1°, j). Notre guide Investir dans l'ancien pour louer détaille le DPE, les travaux et le rendement ; notre guide du déficit foncier en donne le calcul.

La réduction Malraux porte sur les dépenses de restauration complète d'un immeuble bâti, dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé, ou par un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine approuvé, ou, à défaut, lorsque la restauration a été déclarée d'utilité publique (article 199 tervicies, I, 1°). Elle est de 30 % des dépenses pour un immeuble couvert par un PSMV approuvé, de 22 % sinon, dans la limite de 400 000 € de dépenses sur une période de quatre années consécutives, soit 120 000 € de réduction au plus à 30 % (même article, II bis, III et V bis).

Pour un logement, le propriétaire s'engage à le louer nu, comme résidence principale du locataire, pendant neuf ans, dans les douze mois qui suivent l'achèvement des travaux. Les dépenses retenues ne se déduisent pas des revenus fonciers, et l'opération doit être une restauration complète : des travaux partiels n'y ouvrent pas droit (même article, IV et V ; BOFiP, BOI-IR-RICI-200-10, § 170). Une rupture de l'engagement entraîne la reprise de la réduction, sauf invalidité, licenciement ou décès (même article, VI).

À Bordeaux, le site patrimonial remarquable vient du secteur sauvegardé créé par l'arrêté du 16 février 1967. Il est couvert par un PSMV dont la révision a été approuvée par arrêté préfectoral du 18 février 2022 ; selon le rapport de présentation du PSMV, il couvre 150,28 hectares et près de 7 677 immeubles, dont la façade des quais, les places Gambetta, du Parlement, Tourny, Pey-Berland et Saint-Michel. Nous en déduisons qu'une restauration complète située dans ce périmètre relève du taux de 30 %, sous réserve des autres conditions. Son périmètre a été modifié en 2019 (arrêté du 14 février 2019) : vérifiez l'adresse sur le plan.

Les travaux y passent par une autorisation préalable (code du patrimoine, article L632-1), subordonnée à l'accord de l'architecte des Bâtiments de France (article L632-2). Si vous entrez dans une opération collective, demandez qui porte l'opération, qui obtient l'autorisation et à quelle date les dépenses seront payées : c'est à partir de cette autorisation que court le délai des dépenses (article 199 tervicies, II).

Hypothèses : un logement ancien de 50 m² acheté 150 000 €, 50 000 € de travaux d'amélioration payés en une fois, soit 25 % du coût total et 33 % du prix, réputés remplir les critères de chaque dispositif ; 6 500 € par an de loyers nets des autres charges ; aucun intérêt d'emprunt ; un foyer imposé à 30 % sur sa dernière tranche, sans autres revenus fonciers.

Ces montants ne suffisent pas pour choisir. Les deux premiers supposent un loyer et un locataire sous plafonds pendant neuf ans, ce qui peut réduire le revenu de l'opération ; le premier n'est, à la date de cette page, pas accessible à Bordeaux hors copropriété en difficulté. Le dernier suppose que la totalité des travaux soit déductible, ce qui exclut un agrandissement ou une reconstruction. Sans intérêts d'emprunt, 50 000 € de travaux s'imputent en sept ans : 6 500 € sur les loyers de la première année, 10 700 € sur le revenu global, le reste sur les loyers des six années suivantes.

Cet exemple illustre des mécanismes ; il ne dit pas lequel convient à votre situation. Un notaire ou un expert-comptable peut chiffrer votre cas à partir de vos revenus et de vos autres avantages.

• Code général des impôts, article 31 (i et j : statut du bailleur privé ; o : conventions Anah), version en vigueur depuis le 21 février 2026
• Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47
• Code général des impôts, article 32 (micro-foncier, exclusions)
• Code général des impôts, article 39 C (amortissement en location meublée)
• Code général des impôts, article 150 VB, III (amortissements et plus-value)
• Code général des impôts, article 156 (déficit foncier, monuments historiques), version en vigueur depuis le 1er juillet 2026
• Code général des impôts, article 199 novovicies (Pinel, Denormandie), version en vigueur depuis le 11 avril 2024
• Code général des impôts, article 199 tervicies (Malraux), version en vigueur depuis le 1er janvier 2024
• Code général des impôts, article 199 tricies (Loc'Avantages), version en vigueur depuis le 16 février 2025
• Code général des impôts, article 200-0 A (plafonnement global), version en vigueur depuis le 21 février 2026
• Code du patrimoine, article L632-1 (travaux en site patrimonial remarquable)
• Code du patrimoine, article L632-2 (accord de l'architecte des Bâtiments de France)
• Arrêté du 26 mars 2019 relatif à la liste des communes ouvrant droit à la réduction d'impôt Denormandie
• Arrêté du 14 février 2019 portant modification du périmètre du site patrimonial remarquable de Bordeaux
• Ministère chargé de la cohésion des territoires : liste des communes couvertes par des opérations de revitalisation de territoire (fichier du 7 novembre 2026)
• Service Public : simulateur « Vérifier si votre ville relève du dispositif Denormandie » (vérifié le 4 juin 2026)
• BOFiP, BOI-IR-LIQ-20-20-10-10 (plafonnement global, champ d'application), version du 27 août 2026
• BOFiP, BOI-IR-RICI-200-10 (Malraux, champ d'application), version du 7 mars 2024
• BOFiP, BOI-IR-RICI-220-10-10 (location meublée, réduction d'impôt), version du 11 juillet 2024
• BOFiP, BOI-RFPI-SPEC-30 (monuments historiques et assimilés), version du 19 décembre 2018
• Service Public : investissement locatif Denormandie (F35011, vérifiée le 11 mars 2026)
• Service Public : investissement locatif Pinel et Duflot (F31151, vérifiée le 11 mars 2026)
• Service Public : plafonnement global des niches fiscales (F31179, vérifiée le 1er janvier 2026)
• Service Public : prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (F2329, vérifiée le 30 juin 2026)
• Préfecture de la Gironde : arrêté du 18 février 2022 portant approbation de la révision du PSMV de Bordeaux (recueil spécial n° 33-2022-124)
• Ville de Bordeaux : PSMV, rapport de présentation (version après enquête publique, juin 2021)
• Assemblée nationale : projet de loi de finances pour 2027, n° 3210, article 7
• Assemblée nationale : dossier législatif du projet de loi de finances pour 2027 (rejet du 4 novembre 2026)
• Assemblée nationale : dossier du projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement
• Assemblée nationale : texte de la commission des affaires économiques, n° 3188-A0 (23 septembre 2026), article 4

Textes consultés sur Légifrance, le BOFiP, Service Public, data.gouv.fr et les sites de l'Assemblée nationale, de la préfecture de la Gironde et de la Ville de Bordeaux le 10 novembre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe ; il ne constitue ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal, et ne remplace pas l'avis de votre notaire ou de votre expert-comptable.