Loi Pinel : plafonds de loyer et fin d'engagement

La loi Pinel est close : hors Denormandie dans l'ancien, la réduction d'impôt de l'article 199 novovicies ne vise que les logements acquis jusqu'au 31 décembre 2024, ou dont le permis de construire a été déposé au plus tard à cette date. Si vous avez investi avant, vos engagements continuent : louer nu sous plafonds de loyer et de ressources, pendant six ou neuf ans, avec la faculté de prolonger par périodes de trois ans, puis relouer hors du dispositif ou vendre.

• Aucun nouvel investissement Pinel n'est possible depuis le 1er janvier 2025 ; les réductions en cours se poursuivent si les conditions restent remplies.
• Pour un bail conclu ou renouvelé en 2026, le plafond est de 14,64 € au mètre carré en zone A et de 11,80 € en zone B1, avant coefficient de surface.
• Bordeaux figure en zone A ; en cas de changement de classement, le zonage à retenir est celui de la conclusion ou du renouvellement du bail.
• À la fin de l'engagement de six ou neuf ans, vous pouvez le prolonger par périodes de trois ans, dans la limite de douze ans au total.
• Une vente avant le terme rompt l'engagement et entraîne la reprise de la réduction, sauf invalidité, licenciement ou décès.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 10/11/2026.

La réduction d'impôt visait les contribuables qui acquéraient, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024, un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, ceux qui faisaient construire un logement dont la demande de permis de construire était déposée entre ces deux dates et, sous conditions, les acquéreurs de logements à rénover ou à réhabiliter et de locaux à transformer en logement (article 199 novovicies du code général des impôts, I, A et B). Jusqu'au 31 août 2014, le dispositif s'appelait Duflot : engagement de neuf ans, sans prolongation possible (BOFiP, BOI-IR-RICI-360-60, § 20). Depuis le 1er janvier 2025, il n'est plus possible de réaliser un investissement Pinel ; si vous avez investi avant cette date, vous pouvez continuer à bénéficier de la réduction si vous en remplissez les conditions (fiche Service Public F31151, vérifiée le 11 mars 2026).

Un investissement engagé en 2024 peut donc encore être en cours de livraison : le logement acquis en l'état futur d'achèvement doit être achevé dans les 30 mois de la signature de l'acte authentique, celui que vous faites construire dans les 30 mois de l'obtention du permis, et le logement qui fait l'objet de travaux au plus tard le 31 décembre de la deuxième année après l'acquisition (fiche Service Public F31151). La réduction est accordée au titre de l'année d'achèvement, ou de l'acquisition si elle est postérieure, et répartie à raison d'un sixième ou d'un neuvième par année (article 199 novovicies, VII).

D'autres dispositifs ont pris le relais, avec leurs propres conditions : le statut du bailleur privé, pour les acquisitions faites depuis le 21 février 2026, et le dispositif Denormandie dans l'ancien, ouvert jusqu'au 31 décembre 2027 (article 199 novovicies, I, B, 5°).

Les plafonds de loyer dépendent de la zone du logement, sont révisés chaque 1er janvier selon l'indice de référence des loyers du deuxième trimestre de l'année précédente, et s'appliquent au bail conclu ou renouvelé dans l'année (BOFiP, BOI-IR-RICI-360-20-30, § 10 et 20 ; BOFiP, BOI-BAREME-000017, § 150).

Le plafond au mètre carré est multiplié par un coefficient égal à 0,7 + 19 ÷ S, S étant la surface à prendre en compte, arrondi à la deuxième décimale et limité à 1,2 ; le résultat est appliqué à cette surface (BOFiP, BOI-IR-RICI-360-20-30, § 120). Un arrêté du préfet de région peut réduire ces plafonds pour les investissements réalisés après son entrée en vigueur (BOFiP, BOI-IR-RICI-360-20-30, § 110 à 117) ; le tableau publié par le ministère en 2022 ne cite aucune commune de Gironde.

Le locataire doit avoir un revenu fiscal de référence qui ne dépasse pas le plafond de sa zone et de la composition de son foyer, au moment de la signature du bail ; le revenu retenu pour un bail conclu en 2026 est celui de 2024 (fiche Service Public F31151 ; BOFiP, BOI-IR-RICI-360-20-30, § 250).

Bordeaux figure en zone A, avec 14 autres communes de Gironde, dont Mérignac, Pessac, Talence, Arcachon et La Teste-de-Buch (liste du ministère en vigueur depuis le 26 juin 2026). Le plafond de la zone A, 14,64 € au mètre carré en 2026, s'applique donc aux baux conclus ou renouvelés cette année à Bordeaux, sous réserve de l'application du coefficient de surface.

En principe, le zonage retenu pour les plafonds est celui de la date de l'investissement ; mais si la commune a changé de zone pendant la période de l'investissement Pinel, c'est celui de la date de conclusion ou de renouvellement du bail qui s'applique (BOFiP, BOI-IR-RICI-360-20-30, § 23 et 29) : le zonage modifié par l'arrêté du 5 juillet 2024 pour un bail conclu ou renouvelé entre le 12 juillet 2024 et le 5 septembre 2025, celui de l'arrêté du 5 septembre 2025 à compter du 6 septembre 2025.

À Bordeaux, le loyer doit aussi respecter, tant qu'il s'applique (jusqu'au 24 novembre 2026, sauf prolongation par la loi), l'encadrement des loyers : nous en déduisons que le plafond le plus bas des deux limite le loyer de votre bail.

La réduction se calcule sur le prix de revient d'au plus deux logements, dans la limite de 300 000 € par contribuable et par an et de 5 500 € par mètre carré de surface habitable (article 199 novovicies, V ; fiche Service Public F31151). Son taux dépend de la durée de l'engagement et de l'année d'acquisition.

Si vous vendez avant la fin de l'engagement, celui-ci est rompu : la réduction d'impôt obtenue fait l'objet d'une reprise au titre de l'année de la rupture (article 199 novovicies, XI, A). Aucune reprise n'est effectuée en cas d'invalidité de deuxième ou troisième catégorie, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l'un des membres du couple soumis à imposition commune (article 199 novovicies, XI, B).

Après le terme, la vente suit le droit commun. Si le logement est loué, vous pouvez le vendre occupé ou donner un congé pour vente à l'échéance du bail. La réduction Pinel n'est pas un amortissement : le III de l'article 150 VB, qui minore le prix d'acquisition, vise les amortissements du statut du bailleur privé et de la location meublée ; le calcul de la plus-value suit les règles générales de notre guide de la plus-value immobilière.

• Code général des impôts, article 199 novovicies (réduction Pinel et Denormandie, version en vigueur depuis le 11 avril 2024)
• Code général des impôts, article 150 VB, III (prix d'acquisition, amortissements)
• BOFiP, BOI-BAREME-000017 (plafonds de loyer et de ressources pour 2026, version du 10 mars 2026)
• BOFiP, BOI-IR-RICI-360-20-30 (plafonds de loyer et de ressources, version du 10 mars 2026)
• BOFiP, BOI-IR-RICI-360-20-20 (conditions de mise en location, version du 28 juin 2018)
• BOFiP, BOI-IR-RICI-360-60 (prorogation de l'engagement, version du 22 août 2024)
• Service Public : investissement locatif Pinel et Duflot (F31151, vérifiée le 11 mars 2026)
• Ministère chargé du Logement : zonage A, B, C (mis à jour le 3 juillet 2026)
• Liste de l'ensemble des communes, zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026
• Arrêté du 2 octobre 2023 modifiant l'arrêté du 1er août 2014 (classement des communes par zone)
• BOFiP, BOI-RES-IR-000159 (conséquences des changements de zonage sur le dispositif Pinel, version du 22 août 2024)
• Ministère chargé du Logement : modulation des plafonds de loyer depuis 2014 (tableau de juin 2022)
• Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises

Textes consultés sur Légifrance, le BOFiP et les sites officiels le 9 novembre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un notaire, d'un avocat fiscaliste ou d'un expert-comptable.