Premier investissement locatif : les étapes

Un premier investissement locatif se prépare en sept étapes : mesurer sa capacité d'emprunt, choisir entre vide et meublé, établir le budget complet, choisir le bien selon le loyer permis à son adresse, signer, préparer la location, puis louer et déclarer. Le budget dépasse le prix : sur un studio à 115 000 € à Bordeaux, les frais d'acquisition atteignent déjà 9 368,10 €, avant la garantie du prêt, les travaux et une réserve.

• La banque retient en règle générale un taux d'effort de 35 % au plus et une durée de 25 ans au plus ; les loyers futurs comptent après une décote qu'elle fixe.
• Le budget ajoute au prix les droits de mutation, le notaire, la garantie du prêt, les travaux et une réserve pour les mois sans locataire.
• En achetant un logement, vous disposez de dix jours pour vous rétracter ; un prêt d'un particulier bénéficie d'une condition suspensive d'au moins un mois.
• Avant le bail : logement décent, diagnostics, assurance en copropriété ; à Bordeaux, encadrement tant qu'il s'applique et permis de louer dans certains secteurs.
• Aucun rendement n'est garanti : dans notre exemple, 4,58 % brut devient 3,04 % net de charges, avant impôt et avant le coût du crédit.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 10/11/2026.

Sur cet exemple, le prix médian des appartements d'une pièce revendus à Bordeaux entre juillet 2025 et juin 2026, 114 320 € selon notre calcul sur les données publiques, sert de repère ; notre guide Investir dans l'ancien pour louer présente le détail. Les droits et tarifs viennent des textes ; les autres lignes sont des hypothèses.

L'acquéreur d'une résidence principale en première propriété échappe à la hausse à 5 % du droit départemental (loi n° 2025-127, article 116, II) : ce n'est pas votre cas si le logement est acheté pour être loué. Le taux de 5 % figure dans le tableau de la DGFiP au 1er juin 2026, et notre page Frais de notaire détaille le calcul. Gardez en plus, hors de ce total, une réserve de quelques mois de charges et de mensualités pour les mois sans loyer, 3 000 € dans notre hypothèse. Avec un crédit de 120 000 €, ce budget suppose 11 068,10 € d'apport, soit 14 068,10 € de fonds propres avec la réserve.

Le même studio, de 25 m², loué 500 € hors charges par mois. Ce loyer d'hypothèse reste à vérifier avec notre estimateur avant toute décision : selon la zone, l'époque de construction et le type de bail, 20 € au mètre carré peut dépasser le loyer de référence majoré.

Dans cet exemple, le loyer ne couvre pas la mensualité : 353,23 € par mois restent à votre charge, avant impôt et avant assurance. C'est l'effort d'épargne à comparer à votre budget, distinct du taux d'effort que la banque vérifie. Avec un foyer gagnant 3 500 € par mois et une décote de 30 % sur le loyer (décote fictive), le taux d'effort ressort à 684,90 € ÷ 3 850 € = 17,8 %, hors assurance.

À Bordeaux, 6,7 % des logements étaient vacants en 2023, soit 11 591 sur 171 777, selon l'Insee, recensement de 2023. Ce chiffre porte sur tout le parc, y compris les logements proposés à la vente, en attente de succession ou gardés sans affectation (définition de l’Insee) : il ne mesure pas le temps qu'un logement à louer met à trouver un locataire. Nous n'avons pas trouvé de statistique publique de durée de vacance locative à l'échelle de Bordeaux.

Retenez donc une hypothèse à vous, et chiffrez-la : notre exemple compte un mois sans loyer par an. Plus le locataire peut partir vite, plus cette hypothèse compte : en zone tendue, comme à Bordeaux, le locataire d'un logement vide donne congé avec un mois de préavis (article 15, I). La même source indique que 64,9 % des résidences principales de Bordeaux étaient occupées par des locataires en 2023 ; cela ne dit pas en combien de temps votre logement se louera.

La première année concentre les formalités : annonce, dossier du candidat, bail, état des lieux, quittances, révision du loyer, déclaration. Gérer seul demande du temps et une veille juridique ; déléguer à une agence coûte des honoraires, qui se déduisent au régime réel des revenus fonciers (article 31, I, 1°, e) et entrent dans le calcul du rendement net, comme les 420 € fictifs de notre exemple.

Pour les logements qu'il gère, le service gestion de Réal Group prend en charge la recherche du locataire, la rédaction du bail, les états des lieux et le quittancement, à Bordeaux et en Gironde ; nos deux formules sont détaillées sur notre page Gestion locative, et notre guide du mandat de gestion locative explique ce que vous signez. Parlons de votre projet.

• Décision du Haut Conseil de stabilité financière du 29 septembre 2021, article 1er
• Décision du Haut Conseil de stabilité financière du 29 septembre 2021, article 2 (marge de flexibilité)
• Décision du Haut Conseil de stabilité financière du 29 septembre 2021, article 4
• Code de la construction et de l'habitation, article L271-1 (rétractation)
• Code de la consommation, article L313-2 (champ du crédit immobilier)
• Code de la consommation, article L313-34 (offre de prêt)
• Code de la consommation, article L313-41 (condition suspensive)
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3 (bail écrit)
• Loi du 6 juillet 1989, article 3-2 (état des lieux)
• Loi du 6 juillet 1989, article 3-3 (dossier de diagnostic technique)
• Loi du 6 juillet 1989, article 6 (logement décent), version en vigueur depuis le 1er janvier 2025
• Loi du 6 juillet 1989, article 10 (durée du bail)
• Loi du 6 juillet 1989, article 15 (préavis)
• Loi du 6 juillet 1989, article 17 (loyer)
• Loi du 6 juillet 1989, article 22 (dépôt de garantie)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-6 (dépôt de garantie, meublé)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-7 (durée, meublé)
• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 9-1 (assurance du copropriétaire)
• Code général des impôts, article 31 (charges déductibles)
• Code général des impôts, article 32 (micro-foncier)
• Code général des impôts, article 35 (location meublée)
• Code général des impôts, article 1418 (déclaration d'occupation), version en vigueur depuis le 21 février 2026
• Code général des impôts, article 1594 D (droit départemental)
• Loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 116
• Code de commerce, article A444-91 (émolument de vente)
• Code de commerce, article A444-171 (formalités)
• Banque de France : crédits aux particuliers, septembre 2026 (mis en ligne le 5 novembre 2026, données provisoires)
• impots.gouv.fr : droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière, taux applicables au 1er juin 2026
• Insee : dossier complet de la commune de Bordeaux (recensement de 2023, paru le 27 août 2026)
• Insee : définition du logement vacant
• Service Public : prêt à taux zéro (F10871, vérifiée le 15 septembre 2026)
• Service Public : Bordeaux, montant du loyer pour un bail d'habitation (F36487, vérifiée le 20 juillet 2026)
• Ville de Bordeaux : le permis de louer (page mise à jour le 2 juin 2026)

Textes consultés sur Légifrance, Service Public et les sites de la Banque de France, de l'Insee et de la Ville de Bordeaux le 10 novembre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe ; il ne constitue ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal, et ne remplace pas l'avis de votre banque, de votre notaire ou de votre expert-comptable.