Investissement locatif : se lancer et louer

L'investissement locatif consiste à acheter un logement pour le louer : on part du loyer que la loi permet à cette adresse, on en retire les charges, la vacance et l'impôt pour obtenir le rendement net, puis on vérifie que le crédit tient sous 35 % de taux d'effort et sur 25 ans au plus. Aucun rendement n'est garanti : le résultat dépend du prix d'achat, du loyer réel, des travaux imposés par la performance énergétique et du régime fiscal, vide ou meublé.

• Le rendement se calcule sur le coût total, frais d'achat et travaux compris, puis après charges, vacance et impôt, pas sur le prix affiché.
• Le taux d'effort est plafonné à 35 % et la durée du crédit à 25 ans, avec une marge de flexibilité réservée surtout à la résidence principale.
• En métropole, un logement classé G n'est plus décent depuis 2025, un logement classé F ne le sera plus en 2028, un logement classé E en 2034.
• Micro-foncier jusqu'à 15 000 € de loyers en location vide ; micro-BIC jusqu'à 83 600 € de recettes pour 2026 en meublé, 15 000 € en tourisme non classé.
• Aucun rendement n'est garanti : il dépend du prix, du loyer permis à cette adresse, des travaux, de la vacance et de votre imposition.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 10/11/2026.

Le rendement brut compare les loyers au coût total de l'achat, frais de notaire et travaux compris. Il sert à comparer des biens entre eux, pas à décider : le chiffre utile est le rendement net, après charges et vacance, puis après impôt. Voici le calcul sur un deux-pièces fictif : 180 000 € d'achat, 14 000 € de frais d'acquisition, 6 000 € de travaux, 650 € de loyer mensuel hors charges. Charges annuelles retenues : taxe foncière 800 €, copropriété non récupérable 480 €, assurance 130 €, entretien 300 €, frais de gestion 550 €, plus un mois de vacance de 650 €. Foyer imposé à 30 % sur sa dernière tranche.

Ces résultats ne décrivent aucun marché : ils montrent seulement ce que chaque étape retire au rendement brut. Si ce même achat était financé par un emprunt de 180 000 € sur vingt ans à 3,32 %, soit 1 027 € par mois hors assurance, le revenu net de charges, 407 € par mois, laisserait 620 € par mois à compléter avant impôt : c'est votre effort d'épargne. Les frais d'acquisition se demandent au notaire. En Gironde, le taux voté des droits de mutation est de 5 % (impots.gouv.fr, taux au 1er juin 2026) ; le primo-accédant qui achète sa résidence principale échappe à cette hausse (notaires.fr), ce qui ne vise pas un logement acheté pour être loué. S'y ajoutent notamment la taxe communale et la rémunération du notaire. Notre page sur la rentabilité locative à Bordeaux détaille les formules.

Depuis le 1er janvier 2022, les établissements de crédit appliquent deux critères cumulatifs : le taux d'effort de l'emprunteur n'excède pas 35 %, et la durée du crédit n'excède pas 25 ans (décision du Haut Conseil de stabilité financière du 29 septembre 2021, article 1er). Pour une vente en l'état futur d'achèvement, un contrat de construction d'une maison individuelle, un contrat de promotion, ou un achat dans l'ancien avec au moins 10 % de travaux dans le coût total, un différé d'amortissement est toléré dans la limite de 27 ans, dont 25 ans d'amortissement au plus (article 1er, modifié par la décision du 18 décembre 2023). Les prêteurs peuvent déroger à ces critères dans la limite de 20 % de leur production de chaque trimestre (article 2) ; au moins 70 % de cette marge est réservée aux acquéreurs de leur résidence principale, et les 30 % restants, soit 6 % de la production, sont libres d'utilisation (décision du 29 juin 2023). Nous en déduisons qu'une dérogation pour un investissement locatif ne peut venir que de cette part ; la décision ne le dit pas en ces termes.

Le taux d'effort rapporte les charges annuelles d'emprunt, y compris celles des crédits déjà en cours, aux revenus annuels. Les loyers futurs du logement financé sont retenus pour leur montant brut, avant abattements et charges, mais « auquel il doit être appliqué des décotes par les établissements de crédit afin de refléter le risque locatif » (article 4). En septembre 2026, le taux moyen des crédits nouveaux à l'habitat hors renégociations était de 3,32 % (Banque de France, crédits aux particuliers, donnée provisoire mise en ligne le 5 novembre 2026).

Quatre règles peuvent changer votre calcul, selon l'étiquette énergétique du logement et son adresse.

Un logement qui n'atteint pas le niveau requis à ces échéances n'est plus décent (article 6) : intégrez le coût des travaux à votre calcul, avant l'achat (voir notre guide louer une passoire thermique). Hors de ces cas, la fixation du loyer est libre (article 17, II). À Bordeaux, comparez le loyer envisagé aux plafonds avec notre estimateur et lisez notre page sur l'encadrement des loyers ; la commune est aussi en zone tendue. Notre guide mettre son logement en location reprend ensuite les étapes, du logement décent aux diagnostics.

Le choix entre location vide et location meublée change la catégorie de vos revenus, les abattements et la durée du bail. Nos guides détaillent chaque régime : location meublée ou vide, micro-foncier, micro-BIC ou réel, déficit foncier.

À la revente, la plus-value d'un logement locatif est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu (article 200 B) et à 17,2 % de prélèvements sociaux (code de la sécurité sociale, article L136-8, IV, 2°), après un abattement pour durée de détention qui commence après la cinquième année (article 150 VC) ; une taxe s'y ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. En location meublée au régime réel, les amortissements déduits majorent cette plus-value depuis le 15 février 2025, sauf dans certaines résidences (article 150 VB, III) ; voir notre guide de la plus-value immobilière.

Le dispositif Pinel a pris fin pour les acquisitions réalisées après le 31 décembre 2024 (code général des impôts, article 199 novovicies, I, A) : les bailleurs déjà engagés poursuivent leur engagement, voir notre guide loi Pinel. Le dispositif Denormandie reste ouvert, dans certaines communes, aux logements acquis jusqu'au 31 décembre 2027 qui font l'objet de travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération (article 199 novovicies, I, B, 5°). La réduction d'impôt Loc'Avantages, pour un logement conventionné avec l'Anah, est prorogée jusqu'au 31 décembre 2027 (brochure pratique 2026, p. 45) et exclut le micro-foncier (article 32, 2, h).

Instauré par la loi de finances pour 2026, le statut du bailleur privé ouvre, sous conditions de durée et de plafonds, une déduction au titre de l'amortissement pour un logement loué nu, neuf ou lourdement rénové : voir notre guide du statut du bailleur privé. Chacun de ces régimes impose des conditions propres : ne choisissez pas un bien pour son seul avantage fiscal.

Gérer seul demande de suivre le bail, les encaissements, l'indexation du loyer, les charges, les travaux et les éventuels incidents. Déléguer à une agence coûte des honoraires, déductibles au régime réel des revenus fonciers (article 31, I, 1°, e ; fiche Service Public F1991) : ils entrent dans le calcul du rendement net, comme les 550 € de notre exemple, montant fictif. Notre guide du mandat de gestion locative explique ce que vous signez.

Pour les biens qu'il gère, le service gestion de Réal Group prend en charge la recherche du locataire, la rédaction du bail, les états des lieux, le quittancement, à Bordeaux et en Gironde. Nos deux formules sont détaillées sur notre page Gestion locative : parlons de votre bien.

• Décision du 29 septembre 2021 relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliers (Haut Conseil de stabilité financière)
• Décision du 29 juin 2023 relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliers
• Décision du 18 décembre 2023 relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliers
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6 (logement décent), version en vigueur depuis le 1er janvier 2025
• Loi du 6 juillet 1989, article 15 (préavis)
• Loi du 6 juillet 1989, article 17 (fixation du loyer ; classes F et G)
• Loi du 6 juillet 1989, article 18 (évolution du loyer en zone tendue)
• Code général des impôts, article 31 (charges déductibles)
• Code général des impôts, article 32 (micro-foncier)
• Code général des impôts, article 50-0 (micro-BIC), version en vigueur depuis le 1er juillet 2026
• Code général des impôts, article 156 (déficits)
• Code général des impôts, article 199 novovicies (Pinel, Denormandie)
• Code général des impôts, article 150 VB, III (amortissements)
• Code général des impôts, article 150 VC (abattement pour durée de détention)
• Code général des impôts, article 200 B (taux de la plus-value)
• Code de la sécurité sociale, article L136-8 (taux), version en vigueur depuis le 27 juin 2026
• Loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026, article 12
• Banque de France : crédits aux particuliers, septembre 2026 (mis en ligne le 5 novembre 2026, données provisoires)
• impots.gouv.fr : droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière, taux applicables au 1er juin 2026
• Notaires de France : vente immobilière et augmentation des droits de mutation (page mise à jour le 18 novembre 2025)
• impots.gouv.fr : brochure pratique de l'impôt sur le revenu 2026
• impots.gouv.fr : prélèvements sociaux sur un bien en location (page modifiée le 17 juillet 2026)
• BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20 : location meublée, régime fiscal (version du 19 août 2026)
• Service Public : revenus locatifs, location non meublée (F1991, vérifiée le 15 avril 2026)
• Service Public : revenus d'une location meublée (F32744, vérifiée le 15 avril 2026)
• Service Public : prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (F2329, vérifiée le 30 juin 2026)
• Service Public : Bordeaux, montant du loyer pour un bail d'habitation (F36487, vérifiée le 20 juillet 2026)

Textes consultés sur Légifrance, le BOFiP, impots.gouv.fr, le site de la Banque de France et Service Public le 9 novembre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe ; il ne constitue ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal, et ne remplace pas l'avis de votre banque, de votre notaire ou de votre expert-comptable.