Investir dans un parking : rendement et gestion

Une place de parking se juge sur son rendement net : sur notre exemple à Bordeaux, 26 000 € de prix, 2 694,18 € de frais et 90 € de loyer mensuel donnent 3,76 % brut, puis 2,58 % net de charges, avant impôt. Sans service associé, le loyer est un revenu foncier ; loué seul, l'emplacement relève en principe de la TVA, sauf franchise en base, et la règle passe dans un autre code au 1er janvier 2027, à droit constant selon l'administration.

• À Bordeaux, de juillet 2025 à juin 2026, une dépendance vendue seule s'est négociée 26 000 € en valeur médiane, selon notre calcul sur les ventes publiques.
• Dans les parkings publics de Bordeaux, l'abonnement mensuel médian est de 80 € au tarif résident et de 115 € au tarif non résident, à fin février 2026.
• Sans service associé, le loyer est un revenu foncier : micro-foncier jusqu'à 15 000 € de revenus bruts du foyer, avec un abattement de 30 %.
• Loué seul, l'emplacement relève de la TVA, sauf franchise ; au 1er janvier 2027, la règle change de code, à droit constant selon l'administration.
• À la revente, un prix de 15 000 € ou moins exonère la plus-value ; au-delà, elle est imposée après abattement pour durée de détention.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 10/11/2026.

Réal Group, agence immobilière à Bordeaux, a rapproché trois sources publiques : les ventes enregistrées par l'administration fiscale, les tarifs de la Ville et de la métropole, le recensement de l'Insee.

Le prix médian d'une dépendance vendue seule varie peu depuis juillet 2021 : entre 25 000 € et 26 400 € selon les années de juillet à juin, pour notre calcul sur les demandes de valeurs foncières. Ces valeurs portent sur toute la commune, sans distinction de quartier, et le fichier ne permet pas de séparer les garages des caves.

Votre locataire comparera votre loyer à ses solutions. Le stationnement est payant dans toutes les rues à l'intérieur des boulevards, à La Bastide et à Caudéran devant le Parc bordelais (Ville de Bordeaux, 5 octobre 2026), de 9 h à 19 h du lundi au samedi (Ville de Bordeaux, 14 septembre 2026), et un seul droit de stationnement résident est accordé par adresse. Les abonnements publics, eux, sont publiés dans le jeu de données de Bordeaux Métropole.

Les données de l'Insee montrent 92 591 ménages avec au moins une voiture et 65 459 résidences principales avec un emplacement réservé. Elles ne disent ni où se trouvent ces voitures, ni combien de ménages cherchent une place : l'écart ne mesure pas une demande. Pour une adresse donnée, regardez les annonces de places à louer dans le quartier et les tarifs du parking public le plus proche.

Voici le calcul pour une place achetée au prix médian du tableau précédent, louée 90 € par mois, entre l'abonnement résident et l'abonnement non résident des parkings publics. Ce loyer est une hypothèse : un particulier ne pratique pas forcément les tarifs d'un parc.

Le résultat dépend d'abord du loyer : à 80 € par mois, le rendement brut tombe à 3,35 % ; à 115 €, il atteint 4,81 %. Dans cet exemple, le micro-foncier est plus favorable que le réel : 693 € imposables, contre 720 € au réel, soit 990 € de loyers encaissés moins 250 € de charges et le forfait de 20 €. Avec un emprunt, les intérêts peuvent faire basculer le calcul vers le réel. Les frais d'acquisition suivent le calcul de notre page Frais de notaire.

Sans service associé, le loyer d'une place est un revenu foncier (article 14 du code général des impôts ; BOFiP, BOI-RFPI-CHAMP-10-30, § 60), à additionner aux autres revenus fonciers du foyer pour apprécier le seuil du micro-foncier (BOFiP, BOI-RFPI-DECLA-10, § 90).

Notre guide du micro-foncier détaille le régime, notre guide des revenus fonciers la déclaration. Pour le contrat, le préavis et la fin du bail, voyez louer un garage ou un parking.

L'article 261 D, 2°, du code général des impôts exonère les locations de locaux nus « à l'exception des emplacements pour le stationnement des véhicules ». Pour l'administration, ces locations sont donc imposables à titre obligatoire, quel que soit le type d'emplacement et même si le loueur est un simple particulier (BOFiP, BOI-TVA-CHAMP-10-10-30, § 150). Le taux normal de 20 % s'applique si vous n'êtes pas en franchise (article 278).

Au 1er janvier 2027, la TVA passe du code général des impôts au code des impositions sur les biens et services, date reportée du 1er septembre 2026 (BOFiP, actualité du 7 octobre 2026). À notre lecture, les articles L231-26 et L231-28 reprennent la règle : l'exonération des locaux non meublés ne vise pas l'emplacement de stationnement. L'administration indique que la recodification se fait à droit constant, sauf exceptions qu'elle énumère, et que sa doctrine reste opposable (BOI-RES-TVA-000253).

En franchise, vous ne facturez pas de TVA, et vous ne déduisez pas celle de vos dépenses (BOFiP, BOI-TVA-DECLA-40-10-20). Si vous dépassez le seuil, ou si vous renoncez à la franchise, le loyer de 90 € hors taxe est porté à 108 € toutes taxes comprises dans notre exemple. Si vous louez plusieurs emplacements, faites valider votre situation par un expert-comptable.

La plus-value d'une cession dont le prix ne dépasse pas 15 000 € est exonérée (article 150 U, II, 6°) : le seuil s'apprécie bien par bien, et, pour un bien en indivision, au regard de chaque quote-part. Si vous vendez plusieurs lots au même acquéreur, il s'apprécie sur le prix global (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-70). Une place revendue 15 000 € ou moins échappe donc à l'impôt sur la plus-value et aux prélèvements sociaux.

Au-delà, la plus-value est imposée à 19 % et à 17,2 % de prélèvements sociaux (fiche Service Public F10864, vérifiée le 15 avril 2026), après un abattement pour durée de détention de 6 % par an à partir de la sixième année et de 4 % la vingt-deuxième pour l'impôt (article 150 VC) ; l'exonération d'impôt est acquise après plus de 22 ans de détention, celle des prélèvements sociaux après plus de 30 ans (fiche Service Public F10864).

Pour connaître la valeur de votre place à un moment donné, comparez-la aux ventes de lots semblables de la même adresse ou de la même rue, ou faites-la évaluer.

Louer une place demande moins de formalités qu'un logement, mais il faut un contrat écrit, une date de paiement, une règle de révision du loyer et un suivi des impayés. Le contrat et la fin de la location sont traités dans notre guide louer un garage ou un parking.

Vous louez aussi un logement à Bordeaux ou en Gironde ? Réal Group, agence immobilière à Bordeaux, gère votre bien en location : pour un logement et son emplacement, nos deux formules sont détaillées sur notre page Gestion locative. Pour investir ailleurs que dans le stationnement, lisez notre guide Investir dans l'immobilier à Bordeaux. Parlons de votre projet.

• Code général des impôts, article 14 (revenus fonciers)
• Code général des impôts, article 31 (charges déductibles), version en vigueur depuis le 21 février 2026
• Code général des impôts, article 32 (micro-foncier), version en vigueur depuis le 21 février 2026
• Code général des impôts, article 150 U (plus-values), version en vigueur depuis le 21 février 2026
• Code général des impôts, article 150 VC (abattement pour durée de détention)
• Code général des impôts, article 1447 (cotisation foncière des entreprises), version en vigueur depuis le 21 février 2026
• Code général des impôts, article 261 D (exonérations de TVA), applicable jusqu'au 31 décembre 2026
• Code général des impôts, article 278 (taux normal de TVA), applicable jusqu'au 31 décembre 2026
• Code des impositions sur les biens et services, article L231-26, version du 1er janvier 2027
• Code des impositions sur les biens et services, article L231-28, version du 1er janvier 2027
• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 8 (règlement de copropriété)
• Loi du 10 juillet 1965, article 8-1 (droit de priorité)
• Code de la construction et de l'habitation, article L113-16 (recharge des véhicules électriques)
• Code de commerce, article A444-91 (émolument de vente)
• Code de commerce, article A444-171 (formalités)
• BOFiP, BOI-TVA-CHAMP-10-10-30 (activités imposables), 15 février 2013
• BOFiP, BOI-TVA-DECLA-40-10-10 (franchise en base, limites), 1er juillet 2026
• BOFiP, BOI-TVA-DECLA-40-10-20 (franchise en base, conséquences), 1er juillet 2026
• BOFiP, actualité ACTU-2026-00126 (report au 1er janvier 2027), 7 octobre 2026
• BOFiP, BOI-RES-TVA-000253 (dispositions transitoires, TVA dans le code des impositions sur les biens et services), 7 octobre 2026
• BOFiP, BOI-RFPI-CHAMP-10-30 (revenus tirés de la location), 5 avril 2017
• BOFiP, BOI-RFPI-DECLA-10 (régime micro-foncier), 6 mars 2025
• BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-70 (exonération liée au montant des cessions), 14 avril 2014
• BOFiP, BOI-IF-CFE-10-20-30 (location de locaux nus, locations de garages), 30 juin 2014
• Service Public : prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (F2329, vérifiée le 30 juin 2026)
• Service Public : plus-value immobilière (F10864, vérifiée le 15 avril 2026)
• Service Public : qui a un droit de priorité pour acheter un lot de copropriété (F31531, vérifiée le 17 juin 2026)
• Ville de Bordeaux : le stationnement pour les résidents (page mise à jour le 14 septembre 2026)
• Ville de Bordeaux : vos questions sur le stationnement (page mise à jour le 5 octobre 2026)
• Bordeaux Métropole : tarifs des parkings à fin février 2026 (données ouvertes)
• Insee : dossier complet de la commune de Bordeaux (recensement de 2023, paru le 27 août 2026)
• Etalab : demandes de valeurs foncières géolocalisées (fichier juillet 2021 - juin 2026, republié le 21 octobre 2026)

Textes consultés sur Légifrance, le BOFiP, Service Public, data.gouv.fr et les sites de l'Insee, de la Ville de Bordeaux et de Bordeaux Métropole le 10 novembre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe ; il ne constitue ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal, et ne remplace pas l'avis de votre notaire ou de votre expert-comptable.