SERVICE EXPERTISE
Expertise indépendante d'un parking : places, rotation, abonnements, DSP ou exploitation privée. Murs et fonds, rapport opposable, expertise nationale.
Évaluer un parking, c'est distinguer la valeur des murs (foncier bâti, capitalisation d'un loyer ou valeur vénale par comparaison) de celle de l'exploitation (fonds de commerce de stationnement). L'expert croise méthode par comparaison, capitalisation du revenu net (rotation + abonnements) et, pour un actif exploité, actualisation des flux (DCF), en cohérence avec le Red Book RICS et les IVS.
Un parking n'est pas un simple mètre carré de foncier : c'est un actif dont la valeur naît d'un revenu, celui de la rotation horaire et des abonnements. L'expert doit donc séparer deux réalités souvent confondues : la valeur vénale des murs (le foncier bâti et les ouvrages) et la valeur du fonds d'exploitation, c'est-à-dire le droit d'exploiter le stationnement et les flux qu'il génère.
Cette distinction est déterminante selon le régime : un parking en délégation de service public (DSP) confiée à un opérateur comme Indigo, Effia ou Q-Park n'appartient pas juridiquement à l'exploitant, qui ne détient qu'un droit d'exploiter à terme. À l'inverse, un ouvrage détenu en pleine propriété et exploité en propre concentre murs et fonds dans le même patrimoine, avec des méthodes et des risques différents.
Réal Group conduit ces expertises partout en France, pour tous types d'ouvrages — souterrain, silo aérien, parc en enclos —, dans le respect du Red Book RICS, des IVS et des EVS, avec des rapports opposables aux banques, à l'administration fiscale et aux juridictions.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
La valeur se construit d'abord sur la localisation : proximité d'une gare, d'un hôpital, d'un centre-ville dense ou d'un pôle d'emploi détermine le taux de remplissage. Un ouvrage en zone tendue, sans alternative de stationnement, capte une demande captive qui sécurise le revenu et compresse le taux de rendement exigé.
La structure de recettes est un levier majeur : la rotation horaire offre un rendement à la place élevé mais volatil, tandis que les abonnements (résidents, professionnels, pendulaires) apportent un revenu récurrent et prévisible. L'expert analyse le taux de rotation, le tarif horaire moyen, le nombre et le prix des abonnements pour reconstituer un chiffre d'affaires normatif.
Un souterrain supporte des charges lourdes (ventilation, désenfumage, pompage, sécurité incendie) qui pèsent sur le net d'exploitation, quand un silo aérien s'exploite à coûts plus contenus. La configuration — nombre de places, hauteur sous plafond, largeur des allées, accessibilité PMR — conditionne aussi la capacité à moderniser (bornes de recharge, guidage à la place).
DSP, concession, bail ou exploitation en propre : le régime fixe qui perçoit le revenu et pour combien de temps. En délégation, la durée résiduelle du contrat et les conditions de retour des biens à la collectivité pèsent directement sur la valeur du droit d'exploiter et imposent une actualisation des flux jusqu'au terme.
Définition de l'objet exact (murs seuls, fonds, ou ensemble), de la finalité (cession, financement, IFI, contentieux) et de la date de valeur. Collecte des pièces : titre de propriété, contrat de DSP ou bail, comptes d'exploitation, grille tarifaire, plans et état des places.
Inspection sur site de l'ouvrage : nombre de places réelles, typologie (souterrain, silo, aérien), état technique, équipements de péage et de sécurité, accessibilité. Analyse du remplissage, du couple rotation/abonnements, du tarif horaire moyen et des charges d'exploitation.
Croisement des approches : comparaison (prix à la place et transactions d'ouvrages comparables), capitalisation du revenu net d'exploitation à un taux de rendement de marché, et actualisation des flux (DCF) pour les actifs exploités ou sous DSP à durée déterminée. Distinction explicite valeur des murs / valeur du fonds.
Remise d'un rapport conforme au Red Book RICS et aux IVS, motivé et traçable, présentant les hypothèses, les méthodes et la fourchette de valeur. Document opposable aux banques, à l'administration fiscale et aux juridictions, remis dans un délai maîtrisé.
Chaque mission appelle une méthode et une valeur adaptées à la finalité poursuivie.
Avant de vendre ou d'acheter un ouvrage, l'expertise fixe une valeur de marché argumentée, distinguant murs et fonds, et objective le taux de rendement retenu. Elle sécurise la négociation entre parties et documente le prix face à un acquéreur institutionnel ou à un opérateur du stationnement.
Pour un prêt hypothécaire ou le refinancement d'un parc, la banque exige une valeur indépendante et opposable. Le rapport conforme au Red Book RICS, cohérent avec les attentes prudentielles (CRR), sécurise la garantie et le calcul du ratio hypothécaire.
Lors d'un apport en société, d'une donation ou d'une succession, la valeur vénale doit être établie de façon incontestable. L'expertise fournit une base fiable pour la répartition entre héritiers ou associés et pour le calcul des droits.
Un parking détenu directement ou via une société patrimoniale entre dans l'assiette de l'IFI. Une évaluation motivée sécurise la déclaration et constitue une pièce probante en cas de contrôle, en évitant sur-évaluation comme minoration risquée.
Pour un investisseur ou une foncière, l'expertise éclaire la décision de conserver, céder ou repositionner l'ouvrage. Elle mesure la valeur latente, l'impact d'une remise à niveau tarifaire ou technique et le rendement comparé à d'autres actifs.
En cas de litige entre associés, d'expropriation, de fin de DSP ou de sinistre, l'expertise apporte une valeur documentée et défendable devant les juridictions. L'indépendance de l'expert et la traçabilité de la méthode fondent sa force probante.
Nos expertises reposent sur des certifications reconnues, une méthode sectorielle maîtrisée et un rapport conçu pour résister à la contradiction.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
Laissez vos coordonnées, un conseiller Réal Group vous recontacte rapidement.