Expert immobilier MRICS
Guillaume Thériez
Fondateur de Réal Valuation, Guillaume est membre de la RICS, de l'IFEI et du SEEIF (ex-CEIF).
Réal Valuation · Expertise immobilière
Expertise et évaluation d'un parking
Une place, un box ou un parc entier ne s'évaluent pas de la même façon : nous distinguons le bien, le revenu qu'il produit et le régime qui le fonde, dans un rapport motivé. Réal Valuation, cabinet réglementé par la RICS, vous adresse un devis gratuit sous 24 h, partout en France.
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L'essentiel
Comment estimer un parking ?
Estimer un parking, c'est d'abord savoir ce que l'on évalue. Une place ou un box se compare aux ventes de lots semblables du même secteur, et se contrôle par le loyer qu'il rapporte. Un parc de stationnement exploité s'évalue par son revenu, horaire et abonnements, capitalisé ou actualisé jusqu'au terme d'une concession.
- La valeur d'une place ou d'un box tient à la rareté du stationnement dans la rue, au type de lot, à ses dimensions, à l'accès et aux charges.
- Les ventes de places et de box figurent dans les données publiques des demandes de valeurs foncières ; l'expert retient celles qui sont vraiment comparables.
- Un parc de stationnement exploité vaut ce que son exploitation dégage : la valeur des murs se sépare de celle du droit d'exploiter.
- En concession, la durée est limitée, et les biens nécessaires au service reviennent en principe gratuitement à la collectivité à l'échéance.
- Le rapport dit quelle valeur il produit : valeur vénale du lot, valeur des murs, valeur de l'exploitation ou valeur du contrat.
Parlons de votre besoin
Votre devis gratuit sous 24 h
Une place, un box ou un parc : décrivez le bien, le contexte et votre échéance ; un interlocuteur dédié de Réal Valuation vous répond et vous adresse un devis gratuit.
Ce que vous obtenez
Un interlocuteur dédié cadre avec vous la nature du bien, l'usage du rapport et le délai, avant toute commande.
- Réal Valuation, cabinet réglementé par la RICS ; Guillaume Thériez, expert MRICS.
- Un rapport d'expertise opposable, motivé et argumenté, que vous pouvez produire face à l'administration fiscale, à une banque ou devant le juge.
- Un devis gratuit sous 24 h, avec un interlocuteur dédié.
- Des interventions à Bordeaux, en Gironde et partout en France.
Nos appartenances
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L'expert de référence
Guillaume Thériez
Président de Réal GroupAdministrateur du Groupe ABC
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Appartenances, diplôme et enseignement
- DU Expertise Judiciaire, Université de Bordeaux, Faculté de droit et science politique
- Membre de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)
- Membre de l’Institut Français de l’Expertise Immobilière (IFEI)
- Membre du Syndicat des Experts Évaluateurs Immobiliers de France (SEEIF, ex-CEIF)
- Enseignant en économie immobilière au CNAM Nouvelle-Aquitaine, ICH Bordeaux
Stationnement
Une place, un box ou un parc : deux actifs différents
La place ou le box d'un particulier est un lot de copropriété comme un autre, mais son marché est étroit et très local. Sa valeur tient à la rareté du stationnement dans la rue, à la nature du lot — box fermé ou place ouverte, en sous-sol ou en surface —, à ses dimensions, à l'accès et aux charges qu'il supporte. Les ventes de places et de box figurent dans les données publiques des demandes de valeurs foncières ; un propriétaire peut aussi consulter les ventes de son secteur depuis son espace fiscal, pour une succession, une donation ou l'IFI (impots.gouv.fr). L'expert sélectionne les ventes réellement comparables et explique les écarts.
Le parc de stationnement exploité est un autre actif : souterrain, silo ou parc de surface, il vaut ce que son exploitation dégage. Il faut alors séparer la valeur des murs, l'ouvrage et son terrain, de celle du droit d'exploiter et des recettes qu'il produit. Le régime change tout : un ouvrage détenu en pleine propriété et exploité en propre réunit murs et exploitation, quand un parc confié par une collectivité dans le cadre d'une concession à durée limitée ne transmet qu'un droit temporaire.
Réal Valuation, le cabinet d'expertise immobilière de Réal Group, intervient sur les deux cas, partout en France. Le rapport est motivé, établi selon la Charte de l'expertise en évaluation immobilière (6e édition) et les normes de la RICS, et il dit quelle valeur il produit : valeur vénale du lot, valeur des murs, valeur de l'exploitation ou valeur du contrat.
Quatre leviers de valeur
Ce qui fait la valeur d'un parking
L'emplacement et la rareté
La proximité d'une gare, d'un hôpital, d'un centre dense ou d'un pôle d'emploi fixe le remplissage d'un parc ; pour une place de résidence, c'est la difficulté de se garer dans la rue qui fait le prix. Une demande captive, sans solution de stationnement voisine, sécurise le revenu et abaisse le rendement exigé par un acquéreur.
Le type d'ouvrage et ses coûts
Un souterrain supporte des charges lourdes — ventilation, désenfumage, pompage, sécurité incendie —, quand un silo ou un parc de surface coûte moins à exploiter. La largeur des places et des allées, la hauteur, l'accès des personnes à mobilité réduite et la possibilité d'installer des bornes de recharge pèsent sur la demande future et sur les travaux à prévoir.
Le revenu : rotation, abonnements, loyer
Dans un parc, la rotation horaire rapporte beaucoup par place mais varie fortement ; les abonnements de résidents, de salariés ou d'entreprises apportent un revenu récurrent. L'expert reconstitue un chiffre d'affaires normatif à partir du taux d'occupation, du tarif moyen et du nombre d'abonnés. Pour une place louée, il retient le loyer de marché, la vacance et les charges non récupérables.
Le régime et sa durée
Propriété exploitée en propre, bail à un exploitant ou concession publique : le régime fixe qui perçoit le revenu et pour combien de temps. En concession, la durée est limitée et fixée selon les investissements demandés ; à l'échéance, les biens nécessaires au service, dits biens de retour, reviennent en principe gratuitement à la collectivité.
Nos méthodes
Les méthodes employées pour un parking
Un box hérité et un parc de stationnement n'ont en commun que leur usage. Nous traitons le premier avec la précision d'une comparaison de ventes réelles, le second avec la lecture d'un compte d'exploitation et d'un contrat. Dans les deux cas, la conclusion est motivée et datée.
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La comparaison, pour une place ou un box
Nous partons des ventes récentes de lots semblables dans le même secteur, puis nous ajustons : box fermé ou place ouverte, niveau et accès, dimensions, état, charges de copropriété. Sur un marché aussi local, quelques ventes bien choisies valent mieux qu'une moyenne communale ; chaque référence retenue est citée dans le rapport.
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La capitalisation du loyer
Quand la place est louée, ou quand un parc est loué à un exploitant, le loyer net annuel est capitalisé à un taux de marché, après déduction de la vacance, des charges non récupérables et de l'entretien. Le résultat recoupe la comparaison et montre si le prix demandé correspond au revenu réellement attendu.
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Le compte d'exploitation, actualisé si le droit s'éteint
Pour un parc exploité, l'expert retraite les comptes pour obtenir un excédent brut d'exploitation normatif. Si l'exploitation est durable, il le capitalise ; si elle repose sur une concession ou un bail qui prend fin, il actualise les flux jusqu'au terme, en tenant compte des travaux de remise à niveau et du sort des biens de retour.
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Le coût de remplacement, en contrôle
Pour un ouvrage sans marché comparable, le coût de reconstruction à neuf, diminué de la vétusté et de l'obsolescence, donne une borne. Il ne fait jamais la valeur à lui seul : un parc coûteux à construire mais mal placé ne vaut que ce que ses usagers paieront.
Vous recevez un rapport d'expertise opposable, motivé et argumenté, que vous pouvez produire face à l'administration fiscale, à une banque ou devant le juge ; ses références y sont citées, et le devis est arrêté avant la mission.
Pièces et délais
Ce qu'il faut réunir, selon le cas
Pour une place ou un box :
- le titre de propriété et la désignation du lot dans le règlement de copropriété ;
- le dernier appel de charges, l'avis de taxe foncière et, si le lot est loué, le bail et les quittances.
Pour un parc de stationnement :
- les titres, ou le contrat de concession ou le bail, avec leurs avenants et leur durée restant à courir ;
- les comptes d'exploitation des trois derniers exercices, la grille tarifaire, le nombre d'abonnés et les données de fréquentation ;
- les plans, le nombre et la typologie des places, les rapports de maintenance et de sécurité, les devis de travaux.
Le délai est fixé au cadrage et inscrit dans la lettre de mission : il est court pour un lot isolé dont le dossier est complet, plus long pour un parc dont il faut analyser les comptes et le contrat.
Contextes d'intervention
Dans quels contextes faire expertiser un parking ?
Du box hérité au parc de plusieurs centaines de places, chaque situation appelle sa base de valeur.
Succession ou donation
Les droits se calculent sur la valeur vénale réelle à la date de la transmission (article 761 du CGI). Une place ou un box se sous-estime facilement : un rapport fondé sur des ventes comparables réduit le risque de rectification et fixe une base commune entre héritiers. Voir notre expertise en succession.
Divorce ou partage
Quand des places ou des box sont répartis entre époux ou entre indivisaires, chacun doit être évalué au même jour et selon la même méthode. Voir notre expertise en divorce.
Impôt sur la fortune immobilière
Places, box et parcs détenus directement ou par une société peuvent entrer dans l'assiette de l'IFI ; la valeur s'apprécie au 1er janvier, selon les règles des droits de succession (articles 964 et 973 du CGI). Une valeur motivée sécurise la déclaration.
Vente ou acquisition
Avant de vendre un lot ou un ensemble de places, ou d'acheter un parc, l'expertise objective le prix et le rendement retenu. Pour un parc, elle sépare la valeur des murs de celle de l'exploitation, que l'acheteur et le vendeur ne valorisent pas toujours de la même façon.
Financement d'un parc
Pour un prêt ou un refinancement, la banque demande une valeur indépendante ; le rapport distingue la valeur de l'ouvrage, qui garantit le prêt, et la valeur de l'exploitation. Voir notre expertise pour un financement bancaire.
Fin de concession, expropriation, litige
En fin anticipée de concession, la valeur non amortie des biens de retour est en principe indemnisée (Conseil d'État, 21 décembre 2012, Commune de Douai). En cas d'expropriation ou de désaccord entre associés, un rapport motivé, discuté contradictoirement, donne une base chiffrée au débat. Voir notre expertise en expropriation.
Sources
Les sources officielles de cette page
- Code de la commande publique, article L3114-7 : durée des concessions.
- Conseil d'État, Assemblée, 21 décembre 2012, Commune de Douai, n° 342788 : biens de retour.
- Code général des impôts, articles 761, 964 et 973 : succession, donation et impôt sur la fortune immobilière.
- Données publiques des demandes de valeurs foncières et leur application de consultation ; service « Rechercher des transactions immobilières » de la DGFiP.
Textes lus dans leur version en vigueur le 21 octobre 2026.
Vos interlocuteurs
Une équipe disponible
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Engagements professionnels
Une expertise reconnue par les institutions qui font la profession
Réal Valuation, le cabinet d'expertise immobilière de Réal Group, est réglementé par la RICS ; son dirigeant, Guillaume Thériez, expert MRICS, est membre de la RICS, de l'IFEI et du SEEIF (ex-CEIF), les trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, motivés et vérifiables devant les juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
RICS
Royal Institution of Chartered SurveyorsLa référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être membre de la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant, connu des banques, des institutions financières et des juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
IFEI
Institut Français de l'Expertise ImmobilièreDepuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Réal Valuation dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
SEEIF (ex-CEIF)
Syndicat des Experts Évaluateurs Immobiliers de FranceLe SEEIF (ex-CEIF) rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Réal Valuation y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise motivée et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieVos questions
Vos questions sur l'estimation d'un parking
En comparant le lot aux ventes récentes de places ou de box semblables dans le même secteur, puis en ajustant selon le type (box fermé ou place ouverte), le niveau, l'accès, les dimensions et les charges. Les ventes figurent dans les données publiques des demandes de valeurs foncières. Si le lot est loué, le loyer capitalisé sert de contrôle. Un rapport d'expertise devient utile quand la valeur doit être justifiée : succession, donation, partage, IFI.
On distingue d'abord la valeur des murs, l'ouvrage et son terrain, de celle de l'exploitation. Les murs s'évaluent par comparaison ou par capitalisation d'un loyer ; l'exploitation, à partir d'un excédent brut d'exploitation normatif tiré de la rotation et des abonnements, capitalisé si l'exploitation est durable, ou actualisé jusqu'au terme d'une concession ou d'un bail. Le coût de remplacement de l'ouvrage sert de borne.
Les murs correspondent à l'ouvrage et au terrain : c'est un actif immobilier, détenu en propriété. L'exploitation représente le droit d'exploiter le stationnement et les recettes qu'il produit. Un même ouvrage peut appartenir à un propriétaire et être exploité par un opérateur ; en concession, l'exploitant ne détient qu'un droit temporaire, ce qui change radicalement la valeur qui lui revient.
En concession, la durée est limitée (article L3114-7 du Code de la commande publique) et les biens nécessaires au service reviennent en principe gratuitement à la collectivité à l'échéance ; en cas de fin anticipée, leur valeur non amortie est indemnisée (Conseil d'État, 21 décembre 2012). La valeur du droit d'exploiter dépend donc de la durée qui reste à courir et se calcule par actualisation des flux jusqu'au terme. En pleine propriété, l'horizon est durable et la capitalisation reprend sa place.
Oui. Un souterrain supporte des charges d'exploitation lourdes — ventilation, désenfumage, pompage, sécurité incendie — qui réduisent le revenu net et peuvent appeler des travaux de mise à niveau. Un silo ou un parc de surface s'exploite à moindre coût mais peut être moins recherché. Ces écarts se retrouvent dans le compte d'exploitation normatif et dans le taux retenu.
Pour une place ou un box : le titre, la désignation du lot dans le règlement de copropriété, les charges, la taxe foncière et, s'il est loué, le bail. Pour un parc : le titre ou le contrat de concession ou le bail, les comptes d'exploitation des trois derniers exercices, la grille tarifaire, les abonnements, la fréquentation, les plans et le nombre de places. La liste exacte est arrêtée au cadrage.
Réal Valuation
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