Investir dans des bureaux ou des locaux d'activité

Loués à un commerçant, un industriel ou un artisan immatriculé qui y exploite son fonds, bureaux et local d'activité relèvent du bail commercial, de neuf ans au moins. Mais le bail de locaux à usage exclusif de bureaux peut écarter la sortie triennale du preneur, et leur loyer se renouvelle par référence aux prix de locaux équivalents, quand celui d'un local d'activité reste en principe plafonné à l'indice ; charges non refacturables, vacance et obligations de l'immeuble pèsent sur les deux.

• Loués à un commerçant, un industriel ou un artisan immatriculé qui y exploite son fonds, bureaux et locaux d'activité relèvent du bail commercial.
• Le bail de locaux à usage exclusif de bureaux, comme de certains locaux de stockage, peut écarter la sortie triennale du preneur.
• Au renouvellement, le loyer de bureaux suit les prix de locaux équivalents ; celui d'un local d'activité est en principe plafonné.
• Dans un bail conclu ou renouvelé depuis le 5 novembre 2014, grosses réparations, honoraires de gestion des loyers et charges des lots vides restent au bailleur.
• À partir de 1 000 m² d'activités tertiaires, le décret tertiaire impose de réduire la consommation d'énergie.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 02/11/2026.

Ce guide compare des bureaux et un local d'activité au sens courant : un local qui associe atelier, stockage ou production légère et une part de bureaux. L'arrêté du 10 avril 2020 pris pour le décret tertiaire en retient un sens plus large : un local d'activité y est « tout local qui permet à une entreprise, un professionnel ou une autorité publique de réaliser ou regrouper ses activités en un lieu unique », bureaux professionnels et entrepôts compris (article 2).

Pour le propriétaire, la différence se joue dans le bail. Le statut des baux commerciaux s'applique aux locaux dans lesquels un fonds est exploité par un commerçant, un industriel ou un artisan immatriculé (article L145-1 du code de commerce) ; un local affecté à un usage exclusivement professionnel, comme des bureaux loués à une profession libérale, relève du bail professionnel, conclu par écrit pour six ans au moins, que le locataire peut quitter à tout moment avec six mois de préavis (loi du 23 décembre 1986, article 57 A), sauf si les parties adoptent le statut des baux commerciaux (article L145-2, I, 7°).

Depuis la loi du 26 mai 2026, le preneur d'un local destiné au commerce de détail ou de gros, ou à des prestations de services à caractère commercial ou artisanal, peut obtenir de payer son loyer chaque mois, sauf arriéré de loyer ou de charges non contesté (article L145-32-1), et les garanties demandées pour un tel local ne peuvent excéder un trimestre de loyer dans les baux conclus ou renouvelés depuis cette loi (article L145-40). Selon Entreprendre Service Public, ces deux règles ne s'appliquent pas au bail commercial de bureaux ou d'entrepôts (fiches F31925 et F36538) ; pour un local d'activité, tout dépend de l'activité à laquelle il est destiné.

Le loyer inscrit au bail n'est pas le revenu du propriétaire. Dans un bail commercial conclu ou renouvelé depuis la publication du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, au Journal officiel du 5 novembre 2014 (article 8), ne peuvent pas être imputés au locataire, que le local soit un bureau ou un local d'activité (article R145-35) :

• les grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil, honoraires de ces travaux compris ;
• la remise en état pour vétusté et la mise en conformité réglementaire, lorsqu'elles relèvent de ces grosses réparations ;
• les impôts, taxes et redevances dont le bailleur est le redevable légal, sauf la taxe foncière et ses taxes additionnelles, et sauf ceux liés à l'usage du local ou à un service dont profite le locataire ;
• les honoraires que le bailleur paie pour la gestion de ses loyers ;
• dans un ensemble immobilier, ce qui revient aux locaux vacants ou à d'autres locataires : charges, impôts, taxes, redevances et travaux.

Tout le reste dépend du bail : son inventaire des catégories de charges, précis et limitatif, indique ce qui revient à chaque partie (article L145-40-2). Le contenu des grosses réparations est détaillé dans notre guide du plan pluriannuel de travaux, le cycle annuel des charges dans celui de leur régularisation. Cette page ne donne aucun taux de rendement : il dépend du prix, des baux en place, de l'état de l'immeuble et de son marché. Pour acheter, l'équipe investissement de Réal Group présente sur sa page Investissement immobilier une sélection d'actifs à étudier.

Un lot vide ne produit pas de loyer, et ce qu'il coûte reste au propriétaire : dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ne peuvent pas être imputés aux autres locataires, dans les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014 (article R145-35, 5°).

La vacance d'un local professionnel loué nu n'ouvre pas non plus, en principe, de dégrèvement de taxe foncière. L'article 1389 du code général des impôts le prévoit pour la vacance d'une maison normalement destinée à la location, que l'administration, rappelant le Conseil d'État, limite aux immeubles à usage d'habitation, et pour l'inexploitation d'un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel ; elle n'envisage pas de l'étendre aux propriétaires de locaux nus à usage commercial ou industriel (BOI-IF-TFB-50-20-30, § 10 et § 60).

Relouer vite suppose un bail prêt : destination, inventaire des charges et état prévisionnel des travaux (L145-40-2), diagnostics à joindre. Pour des bureaux, l'accompagnement des propriétaires (mise en marché, qualification des preneurs, négociation) est présenté sur notre page bureaux à louer et à vendre à Bordeaux ; pour un local commercial, Louis Vacher présente la démarche dans son guide pour louer son local commercial.

Certaines obligations suivent l'usage des locaux, d'autres l'âge de l'immeuble ou l'activité du preneur.

Des bureaux relèvent du décret tertiaire dès que le bâtiment, la partie de bâtiment ou l'ensemble qui les accueille atteint le seuil ; un local d'activité n'y entre que pour ses activités tertiaires. La fiche F38065 d’Entreprendre Service Public donne l'industrie comme exemple d'activité non tertiaire ; les surfaces non tertiaires accessoires aux activités tertiaires comptent toutefois pour le seuil (article R174-22, II). L'annexe environnementale ne vise que les bureaux et les commerces (article L125-9 du code de l’environnement).

Ces obligations ont chacune leur guide : le décret tertiaire, le décret BACS, les contrôles obligatoires d’un immeuble (ascenseur, chauffage, climatisation, électricité, sécurité incendie) et le dossier technique amiante ; leurs échéances entrent dans le plan pluriannuel de travaux.

• Code de commerce, article L145-1 (champ du statut des baux commerciaux)
• Code de commerce, article L145-2 (I, 7° : local à usage exclusivement professionnel)
• Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, article 57 A (bail d'un local à usage exclusivement professionnel)
• Code de commerce, article L145-4 (durée, congé triennal, stipulations contraires ; version en vigueur depuis le 25/11/2018)
• Code de commerce, article L145-5 (bail dérogatoire)
• Code de commerce, article L145-32-1 (paiement mensuel du loyer ; loi n° 2026-403 du 26 mai 2026)
• Code de commerce, article L145-40 (garanties ; version en vigueur depuis le 28/05/2026)
• Entreprendre Service Public : bail commercial, fixer et réviser le loyer (F31925, vérifiée le 28/05/2026)
• Entreprendre Service Public : faut-il verser un dépôt de garantie dans un bail commercial ? (F36538, vérifiée le 28/05/2026)
• Code de commerce, article L145-34 (plafonnement du loyer de renouvellement)
• Code de commerce, article R145-10 (locaux construits en vue d'une seule utilisation)
• Code de commerce, article R145-11 (locaux à usage exclusif de bureaux)
• Code de commerce, article L145-40-2 (inventaire des charges, état des travaux ; baux conclus ou renouvelés depuis le 01/09/2014)
• Code de commerce, article R145-35 (charges, impôts et travaux non imputables au locataire)
• Décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial (JORF du 5 novembre 2014), article 8 (application dans le temps)
• Code civil, article 606 (grosses réparations)
• Code monétaire et financier, article L112-2 (indices ILC et ILAT)
• Code monétaire et financier, article D112-2 (activités relevant de l'ILC et de l'ILAT)
• Code général des impôts, article 1389 (dégrèvement de taxe foncière pour vacance ou inexploitation)
• BOFiP, BOI-IF-TFB-50-20-30 (dégrèvements en cas de vacance de maison ou d'inexploitation d'immeuble à usage industriel ou commercial ; version publiée le 06/07/2016)
• Code de la construction et de l'habitation, article R174-22 (décret tertiaire : bâtiments assujettis)
• Arrêté du 10 avril 2020 relatif aux obligations d'actions de réduction des consommations d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire, article 2 (définitions ; version en vigueur depuis le 15/03/2024)
• Code de la construction et de l'habitation, article R175-2 (systèmes d'automatisation et de contrôle ; version en vigueur depuis le 28/12/2025)
• Code de l'environnement, article L125-9 (annexe environnementale)
• Code de l'environnement, article L512-12-1 (installation soumise à déclaration : arrêt définitif)
• Code de la santé publique, article R1334-14 (immeubles concernés par l'amiante)
• Code de la santé publique, article R1334-18 (repérage des listes A et B)
• Code de la santé publique, article R1334-29-5 (dossier technique amiante)
• Entreprendre Service Public : réduction de la consommation d'énergie dans les bâtiments à usage tertiaire (F38065, vérifiée le 09/09/2025)

Versions en vigueur consultées sur Légifrance le 30 octobre 2026. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un avocat ou d'un notaire sur un bail ou une acquisition précis.