Décret BACS : l'automatisation des bâtiments tertiaires

Le décret BACS impose d'équiper d'un système d'automatisation et de contrôle les bâtiments tertiaires dont le système de chauffage ou de climatisation, combiné ou non avec la ventilation, dépasse 70 kW de puissance nominale utile ; l'obligation pèse sur le propriétaire de ce système. Au-delà de 290 kW, l'échéance était le 1er janvier 2025 ; entre 70 et 290 kW, c'est le renouvellement du système, et au plus tard le 1er janvier 2030, sauf si une étude établit que l'installation ne serait pas rentable en moins de dix ans.

• Sont visés les bâtiments tertiaires dont le chauffage ou la climatisation dépasse 70 kW de puissance nominale utile.
• L'obligation pèse sur le ou les propriétaires des systèmes de chauffage ou de climatisation du bâtiment.
• Au-delà de 290 kW, l'échéance était le 1er janvier 2025 ; entre 70 et 290 kW, c'est le renouvellement du système, au plus tard en 2030.
• L'obligation tombe si une étude établit un temps de retour sur investissement de plus de dix ans, aides déduites.
• Le système est vérifié selon des consignes écrites et inspecté au moins tous les cinq ans.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 02/11/2026.

On appelle « décret BACS » l'obligation, posée par l'article L174-3 du code de la construction et de l'habitation, d'équiper les bâtiments à usage tertiaire, neufs ou existants, de systèmes d'automatisation et de contrôle, lorsque cela est techniquement et économiquement réalisable. BACS est le sigle anglais de ces systèmes (building automation and control systems) ; le guide d'application du décret BACS du ministère précise qu'un tel système correspond à un système de gestion technique de bâtiment (GTB). Leurs règles figurent aux articles R175-1 à R175-5-1 du même code, issus du décret n° 2020-887 du 20 juillet 2020, modifiés et complétés par le décret n° 2023-259 du 7 avril 2023, puis, pour l'échéance du 1er janvier 2027, par le décret n° 2025-1343 du 26 décembre 2025.

Sont visés les bâtiments où s'exercent des activités tertiaires, marchandes ou non marchandes, y compris ceux qui appartiennent à des personnes morales du secteur primaire ou secondaire, équipés d'un système de chauffage ou de climatisation, combiné ou non avec un système de ventilation, dont la puissance nominale utile est supérieure à 70 kW. L'obligation pèse sur le ou les propriétaires des systèmes de chauffage ou de climatisation. Pour un bâtiment raccordé à un réseau de chaleur ou de froid urbain, la puissance à considérer est celle de la station d'échange (article R175-2, I).

À ne pas confondre : la régulation pièce par pièce. Sans condition de puissance, les bâtiments existants sont équipés, lors de l'installation ou du remplacement du générateur de chaleur, d'un système de régulation automatique de la température par pièce ou, si cela est justifié, par zone, lorsque cela est techniquement et économiquement réalisable (article L175-2). Cette obligation vise les propriétaires des émetteurs reliés au générateur ; elle ne s'applique pas à un appareil indépendant de chauffage au bois, et tombe si une étude établit un temps de retour sur investissement d'au moins six ans (article R175-6). S'y ajoute, dans le code de l'énergie, une régulation automatique de la température par pièce ou par zone, pour le chauffage comme pour le refroidissement, exigée de tout bâtiment tertiaire existant à compter du 1er janvier 2030, lorsqu'elle est techniquement ou économiquement réalisable ; un chauffage raccordé à un système d'automatisation et de contrôle est réputé la respecter (article R241-31-1 du code de l’énergie).

Le calendrier dépend de deux éléments : la puissance nominale utile du système de chauffage ou de climatisation, et la date de dépôt du permis de construire (article R175-2, II).

L'échéance des bâtiments existants de plus de 70 kW et jusqu'à 290 kW a été reportée : la version de l'article R175-2 en vigueur du 9 avril 2023 au 28 décembre 2025 retenait le 1er janvier 2027 ; l'article 1er du décret n° 2025-1343 du 26 décembre 2025, publié au Journal officiel du 27 décembre 2025, y a remplacé l'année 2027 par 2030. D'ici là, le système d'automatisation et de contrôle devient obligatoire dès que le système de chauffage ou de climatisation est renouvelé. Le temps de retour sur investissement se calcule selon un arrêté des ministres chargés de l'énergie et de la construction (R175-2, III) : c'est l'objet de la dérogation présentée plus bas.

Le code de la construction et de l'habitation organise aussi l'exploitation du système, à la charge de son propriétaire.

L'inspection comprend, la première fois, l'examen de l'analyse fonctionnelle du système, puis à chaque passage une vérification de son bon fonctionnement, une évaluation du respect des fonctions exigées et, si le bâtiment ou les systèmes ont changé, de son paramétrage au regard de l'usage, enfin des recommandations (article R175-5-1). La première inspection d'un système en place à la publication du décret du 7 avril 2023 devait avoir lieu au plus tard le 1er janvier 2025.

En contrepartie, les systèmes techniques reliés au système d'automatisation et de contrôle sont exemptés des contrôles et inspections prévus par les articles R224-31 à R224-41-3 et R224-45 à R224-45-9 du code de l'environnement (article R175-4), notamment le contrôle périodique des chaudières de plus de 400 kW et l'inspection des systèmes thermodynamiques, climatisations et pompes à chaleur, de plus de 70 kW. L'entretien annuel des chaudières et l'entretien des systèmes thermodynamiques demeurent, comme le rappelle le guide d'application du décret BACS. Le calendrier de ces contrôles figure dans notre guide des contrôles obligatoires d’un immeuble.

Le texte ne vise pas le propriétaire des murs en tant que tel, mais le ou les propriétaires des systèmes de chauffage ou de climatisation (article R175-2, I). Dans un immeuble loué, la première question est donc de savoir à qui appartiennent la chaufferie, la sous-station ou les groupes de climatisation. Lorsqu'un même système d'automatisation et de contrôle sert les lots de plusieurs propriétaires, le guide d'application du décret BACS du ministère indique que son inspection revient au syndicat des copropriétaires.

Les données produites et archivées appartiennent au propriétaire du système. Il les met à disposition du gestionnaire du bâtiment, à sa demande, et transmet à chacun des exploitants des systèmes reliés les données qui le concernent ; elles sont conservées à l'échelle mensuelle pendant cinq ans (article R175-3). Le guide du ministère invite aussi le propriétaire à les transmettre au preneur, notamment pour ses déclarations au titre du décret tertiaire.

Le décret ne dit pas qui supporte le coût du système. Dans un bail commercial, une dépense ne se refacture au preneur que si l'inventaire des catégories de charges du bail la prévoit (article L145-40-2 du code de commerce), et jamais pour les grosses réparations de l'article 606 du code civil ni pour les travaux de mise en conformité qui relèvent de ces grosses réparations (article R145-35).

Les deux textes ne visent pas les mêmes bâtiments : le décret tertiaire part d'une condition de surface, le décret BACS d'une condition de puissance installée, comme le souligne le guide d'application du décret BACS du ministère. Un immeuble peut donc relever de l'un, de l'autre, ou des deux.

Le décret tertiaire impose des réductions de consommation d'énergie aux horizons 2030, 2040 et 2050 ; le guide présente le système d'automatisation et de contrôle comme un levier du plan d'actions qui permet de les atteindre. Ses données servent aussi la déclaration des consommations de l'année précédente, transmise chaque année au plus tard le 30 septembre (arrêté du 10 avril 2020, article 13).

Le champ, les objectifs, la plateforme de déclaration et le partage des obligations entre bailleur et preneur sont détaillés dans notre guide du décret tertiaire.

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• Code de la construction et de l'habitation, article L174-3 (obligation d'équipement ; version en vigueur depuis le 01/07/2021)
• Code de la construction et de l'habitation, article L175-2 (régulation automatique de la température)
• Code de la construction et de l'habitation, article R175-1 (définitions ; version en vigueur depuis le 09/04/2023)
• Code de la construction et de l'habitation, article R175-2 (bâtiments assujettis, échéances ; version en vigueur depuis le 28/12/2025, issue du décret n° 2025-1343 du 26 décembre 2025)
• Code de la construction et de l'habitation, article R175-2, version en vigueur du 09/04/2023 au 28/12/2025 (échéance du 1er janvier 2027)
• Décret n° 2025-1343 du 26 décembre 2025 (Journal officiel du 27/12/2025), article 1er (échéance du 1er janvier 2027 portée au 1er janvier 2030)
• Code de la construction et de l'habitation, article R175-3 (fonctions du système, données)
• Code de la construction et de l'habitation, article R175-4 (vérifications périodiques, exemptions)
• Code de la construction et de l'habitation, article R175-5 (formation de l'exploitant)
• Code de la construction et de l'habitation, article R175-5-1 (inspection périodique)
• Code de la construction et de l'habitation, article R175-6 (régulation de la température : assujettis, exemptions)
• Code de l'énergie, article R241-31-1 (régulation de la température par pièce ou par zone ; version en vigueur depuis le 01/03/2026)
• Arrêté du 7 avril 2023 relatif aux systèmes d'automatisation et de contrôle des bâtiments tertiaires
• Arrêté du 7 avril 2023, article 5 (fréquence des inspections)
• Arrêté du 7 avril 2023, annexe 1 (calcul du temps de retour sur investissement)
• Arrêté du 10 avril 2020 relatif au décret tertiaire, article 13 (déclaration au plus tard le 30 septembre)
• Code de commerce, article L145-40-2 (inventaire des charges du bail commercial)
• Code de commerce, article R145-35 (charges et travaux non imputables au locataire)
• Ministère chargé de la construction : guide d'application du décret BACS, version 2, janvier 2026

Versions en vigueur consultées sur Légifrance le 30 octobre 2026. Ce guide informe ; il ne remplace pas l'étude d'un bureau d'études thermiques ni le conseil d'un avocat sur un dossier précis.