Décret tertiaire : obligations du bailleur et du preneur

Le décret tertiaire oblige les propriétaires et les preneurs à bail des bâtiments qui accueillent des activités tertiaires sur 1 000 m² ou plus à réduire leur consommation d'énergie finale de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 par rapport à une année de référence, ou à atteindre un niveau fixé en valeur absolue. Chacun déclare ses consommations sur la plateforme OPERAT, au plus tard le 30 septembre de chaque année, selon les responsabilités que lui donne le bail.

• Sont visés les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles d'un même site qui accueillent des activités tertiaires sur au moins 1 000 m².
• L'objectif est relatif (moins 40 %, 50 % puis 60 % par rapport à une référence) ou fixé en valeur absolue pour la catégorie d'activité.
• Les consommations de l'année précédente se déclarent sur OPERAT au plus tard le 30 septembre ; une attestation annuelle en résulte.
• Propriétaire et preneur définissent ensemble les actions, puis les mettent en œuvre chacun selon ses responsabilités au bail.
• Sans déclaration, le préfet peut mettre en demeure puis publier ; sans programme d'actions, il peut aussi prononcer une amende.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 02/11/2026.

On appelle « décret tertiaire » l'obligation de réduire la consommation d'énergie des bâtiments à usage tertiaire, du nom du décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 qui l'a mise en œuvre. Elle est aujourd'hui inscrite dans le code de la construction et de l'habitation : l'article L174-1 la pose, les articles R174-22 à R174-32 la précisent. Elle vise les bâtiments où s'exercent des activités tertiaires, c'est-à-dire des activités marchandes ou non marchandes (article R174-22), dès 1 000 m² de surface de plancher.

Les surfaces consacrées à des activités non tertiaires accessoires aux activités tertiaires sont prises en compte pour atteindre le seuil (R174-22, II). L'obligation pèse sur les propriétaires et, le cas échéant, sur les preneurs à bail (L174-1) : dans un immeuble assujetti, un locataire est concerné pour ses locaux, même s'il en occupe moins de 1 000 m².

Pour chaque échéance, le propriétaire et le preneur atteignent l'un des deux objectifs suivants (article L174-1 ; article R174-23).

L'objectif relatif se mesure par rapport à une consommation énergétique de référence qui ne peut être antérieure à 2010 (L174-1), constatée pour une année pleine d'exploitation et ajustée en fonction des variations climatiques (R174-23). L'année de référence est comprise entre 2010 et 2022, ou correspond à la première année pleine d'exploitation dont les consommations sont remontées sur OPERAT, et comporte douze mois consécutifs (arrêté du 10 avril 2020, article 3).

L'objectif en valeur absolue est un niveau de consommation fixé en fonction de la consommation énergétique des bâtiments nouveaux de la même catégorie (R174-23) : c'est la « valeur absolue » du décret tertiaire. OPERAT le détermine pour chaque catégorie d'activité, en kilowattheures par mètre carré et par an, et atteindre l'un des deux objectifs suffit (fiche F38065 d'Entreprendre Service Public). Si l'activité change de nature, les objectifs sont recalculés : l'objectif relatif repart de la consommation de référence initiale, à laquelle s'applique le rapport entre les valeurs absolues de la nouvelle et de l'ancienne activité, et l'objectif en valeur absolue devient celui de la nouvelle activité (article R174-24).

Les actions portent notamment sur la performance énergétique des bâtiments, l'installation d'équipements performants et de dispositifs de contrôle et de gestion active de ces équipements, les modalités d'exploitation des équipements, l'adaptation des locaux à un usage économe en énergie et le comportement des occupants (R174-23).

Le décret tertiaire ne désigne pas un débiteur unique. Les propriétaires et, le cas échéant, les preneurs à bail sont soumis à l'obligation pour les actions qui relèvent de leurs responsabilités respectives, selon les dispositions contractuelles qui régissent leurs relations ; ils définissent ensemble les actions destinées à la respecter, puis mettent en œuvre, chacun en ce qui le concerne, les moyens correspondants. Chaque partie assure chaque année la transmission des consommations qui la concernent (article L174-1).

C'est donc le bail qui répartit l'exploitation des équipements, les travaux et leur financement, et la déclaration sur OPERAT suit cette répartition : elle est faite par le propriétaire ou par le preneur selon leur responsabilité respective, en fonction des dispositions contractuelles (article R174-28). Deux règles touchent directement le bail :

• l'évaluation du respect de l'obligation est annexée, à titre d'information, au contrat de bail (L174-1) ;
• dans un bail commercial, ne peuvent être imputées au locataire ni les dépenses relatives aux grosses réparations de l'article 606 du code civil, ni celles des travaux qui remédient à la vétusté ou mettent le bien en conformité avec la réglementation, dès lors qu'ils relèvent de ces grosses réparations (article R145-35 du code de commerce).

Les baux conclus ou renouvelés portant sur des locaux de plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces comportent une annexe environnementale. Le preneur et le bailleur se communiquent mutuellement les informations utiles sur les consommations d'énergie des locaux loués, le preneur permet au bailleur d'accéder aux locaux pour des travaux d'amélioration de la performance énergétique, et l'annexe peut prévoir les obligations du preneur pour limiter la consommation d'énergie des locaux (article L125-9 du code de l'environnement).

Le preneur et le bailleur établissent ensuite, selon une périodicité qu'ils fixent, un bilan de l'évolution de la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués, et s'engagent sur cette base sur un programme d'actions (article D174-21). Ce programme et les actions du décret tertiaire visent les mêmes consommations : ils gagnent à être préparés ensemble.

Les objectifs peuvent être modulés en fonction de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales relatives aux bâtiments, d'un changement de l'activité exercée ou du volume de cette activité, ou de coûts manifestement disproportionnés des actions par rapport aux avantages attendus (article L174-1).

• Contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales : lorsque certaines actions risquent de provoquer des pathologies du bâti, modifient l'aspect de bâtiments protégés ou méconnaissent d'autres servitudes (article R174-26, I).
• Volume d'activité : la modulation se fait à partir d'indicateurs d'intensité d'usage de référence (R174-26, II), que le déclarant renseigne sur la plateforme (R174-27) ; OPERAT l'effectue automatiquement (R174-29).
• Coûts disproportionnés : la modulation repose sur une argumentation technique et financière, et un arrêté fixe les durées de retour sur investissement au-delà desquelles les coûts sont jugés disproportionnés, aides déduites (R174-26, III). Elle se déclare au plus tard cinq ans après la première échéance de remontée des consommations de chaque décennie (arrêté du 10 avril 2020, article 6).

Sauf lorsqu'elle ne porte que sur le volume d'activité, la modulation fait l'objet d'un dossier technique établi sous la responsabilité du propriétaire et, le cas échéant, du preneur à bail (R174-26, IV). Il réunit notamment des études énergétiques et un programme d'actions, complétés selon le cas d'une note technique, de l'avis circonstancié d'un architecte ou d'une note de calcul des temps de retour sur investissement (fiche F38065 d'Entreprendre Service Public) : mieux vaut l'ouvrir dès que l'objectif paraît hors d'atteinte.

Chaque année, OPERAT génère pour chaque bâtiment, partie de bâtiment ou ensemble assujetti les consommations d'énergie finale ajustées des variations climatiques, une information sur les émissions de gaz à effet de serre correspondantes et une attestation numérique annuelle (article R174-29). Une notation « Éco Énergie Tertiaire » complète l'attestation : elle qualifie l'avancée dans la réduction des consommations au regard de l'objectif exprimé en valeur absolue (arrêté du 10 avril 2020, article 13).

Les consommations et les objectifs sont publiés sur la base de cette attestation, par affichage à un endroit visible et facilement accessible ou par tout autre moyen pertinent au regard de l'activité, des personnels et du public concernés ; la publication est complétée d'une estimation des émissions de gaz à effet de serre, en kilogrammes de CO₂ équivalent par mètre carré (article R174-32).

Le gestionnaire de la plateforme vérifie au plus tard les 31 décembre 2031, 2041 et 2051 que les objectifs sont atteints ; les assujettis peuvent mutualiser leurs résultats à l'échelle de tout ou partie de leur patrimoine. L'évaluation du respect de l'obligation, celle que l'on annexe au bail ou à la promesse de vente, se fait sur la base de la dernière attestation numérique annuelle (article R174-31). L'arrêté rendait cette évaluation et l'affichage facultatifs, à titre transitoire, jusqu'au 1er juillet 2026 (arrêté, article 13) : cette période est terminée.

Les sanctions du décret tertiaire relèvent du préfet ; elles sont graduées (article R185-2 du code de la construction et de l'habitation).

Le programme d'actions établi par le propriétaire et, le cas échéant, le preneur mentionne les actions dont chacun est responsable, avec un échéancier prévisionnel de réalisation et un plan de financement ; il est soumis au préfet pour approbation. Si l'objectif a été modulé, le dossier technique est tenu à la disposition des agents chargés des contrôles (fiche F38065 d'Entreprendre Service Public).

À côté des objectifs de consommation, les bâtiments tertiaires dont le système de chauffage ou de climatisation dépasse une certaine puissance doivent être munis d'un système d'automatisation et de contrôle ; les propriétaires de ces systèmes y sont assujettis (article R175-2). C'est ce que l'on appelle le « décret BACS ».

• Code de la construction et de l'habitation, article L174-1 (obligation, objectifs, bail ; version en vigueur depuis le 25/08/2021)
• Code de la construction et de l'habitation, articles R174-22 à R174-32 (la section du décret tertiaire)
• Code de la construction et de l'habitation, article R174-22 (bâtiments assujettis)
• Code de la construction et de l'habitation, article R174-23 (objectifs, valeur absolue)
• Code de la construction et de l'habitation, article R174-24 (changement d'activité)
• Code de la construction et de l'habitation, article R174-26 (modulation, dossier technique)
• Code de la construction et de l'habitation, article R174-27 (plateforme, données déclarées ; version en vigueur depuis le 01/10/2021)
• Code de la construction et de l'habitation, article R174-28 (déclaration, délégation ; version en vigueur depuis le 01/10/2021)
• Code de la construction et de l'habitation, article R174-29 (attestation numérique annuelle)
• Code de la construction et de l'habitation, article R174-31 (vérification des objectifs)
• Code de la construction et de l'habitation, article R174-32 (publication, affichage)
• Code de la construction et de l'habitation, article R185-2 (sanctions)
• Code de la construction et de l'habitation, article D174-19 (annexe environnementale, part du bailleur)
• Code de la construction et de l'habitation, article D174-20 (annexe environnementale, part du preneur)
• Code de la construction et de l'habitation, article D174-21 (bilan et programme d'actions)
• Code de la construction et de l'habitation, article R175-2 (systèmes d'automatisation et de contrôle ; version en vigueur depuis le 28/12/2025)
• Arrêté du 10 avril 2020, article 3 (année de référence ; version en vigueur depuis le 15/03/2024)
• Arrêté du 10 avril 2020, article 6 (délai de déclaration des modulations)
• Arrêté du 10 avril 2020, article 12 (ADEME et plateforme OPERAT)
• Arrêté du 10 avril 2020, article 13 (30 septembre, attestation, notation ; version en vigueur depuis le 07/09/2025)
• Arrêté du 10 avril 2020 relatif aux obligations d'actions de réduction des consommations d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire
• Arrêté du 11 août 2026 modifiant l'arrêté du 10 avril 2020 (annexe II)
• Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 (décret tertiaire)
• Code de l'environnement, article L125-9 (annexe environnementale)
• Code de commerce, article R145-35 (charges et travaux non imputables au locataire)
• Entreprendre Service Public : réduction de la consommation d'énergie dans les bâtiments à usage tertiaire (F38065, vérifiée le 09/09/2025)
• ADEME : plateforme OPERAT

Versions en vigueur consultées sur Légifrance le 30 octobre 2026. Ce guide informe ; il ne remplace pas l'étude d'un bureau d'études énergétiques ni le conseil d'un avocat sur un dossier précis.