Property management : la gestion de votre immeuble tertiaire

Le property management est la gestion d'un immeuble loué, de bureaux, de commerces ou d'activités, pour le compte de son propriétaire : le property manager suit les baux, encaisse les loyers et les charges, entretient l'immeuble et le maintient en conformité, puis rend compte au propriétaire. Gérer habituellement le bien d'autrui est une activité réglementée : elle suppose une carte professionnelle portant la mention « Gestion immobilière » et un mandat écrit.

• Le property manager gère l'immeuble pour son propriétaire : baux, loyers et charges, entretien, conformité, comptes rendus.
• Il se distingue de l'asset manager, qui conduit la stratégie de l'actif, et du facility manager, au service des occupants.
• Gérer habituellement le bien d'autrui exige une carte « Gestion immobilière », une garantie financière et une assurance.
• Le mandat est écrit : il fixe les pouvoirs du gestionnaire, la reddition des comptes, au moins annuelle, et sa rémunération.
• Dans un bail commercial, les honoraires de gestion des loyers ne peuvent pas être refacturés au locataire.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 02/11/2026.

Le terme anglais désigne la gestion d'un immeuble pour le compte de son propriétaire, à la fois locative, technique et administrative. Le property manager agit en vertu d'un mandat, l'acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour elle et en son nom (article 1984 du code civil) : dans les limites de ce mandat, il agit au nom du propriétaire, et il lui rend compte de sa gestion (article 1993).

En droit français, ce métier relève de la loi du 2 janvier 1970, qui s'applique aux personnes qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui, parmi lesquelles la gestion immobilière (article 1er, 6°).

Ce qui le distingue de la gestion locative, Réal Group le résume ainsi : la gestion locative se concentre sur les baux, les loyers, les échéances et la relation locative ; le property management ajoute une couche de pilotage technique, réglementaire et patrimonial de l'immeuble. Son service Property management l'exerce sur des immeubles de bureaux, des locaux commerciaux et des ensembles mixtes.

Trois métiers aux noms anglais se partagent la vie d'un immeuble tertiaire. Ces noms viennent de l'usage de la profession, et leurs contours varient d'une organisation à l'autre ; ils se distinguent d'abord par celui pour qui ils travaillent.

Ce qui compte, pour le propriétaire, c'est le périmètre écrit dans le mandat : il dit ce que le gestionnaire fait, ce qu'il décide seul et ce qu'il soumet à votre accord. Pour un logement, voyez notre guide de l'administrateur de biens : la carte et les garanties sont les mêmes.

Le property management s'adresse au propriétaire d'un immeuble loué qui ne veut pas, ou ne peut pas, le gérer lui-même. Réal Group gère ainsi des immeubles pour des bailleurs institutionnels, des foncières, des promoteurs et des propriétaires privés, qui lui confient la gestion locative et technique de leurs actifs.

Les attentes diffèrent d'un propriétaire à l'autre, et le mandat s'ajuste à chacun : l'étendue des pouvoirs du gestionnaire et les conditions de la reddition des comptes y sont écrites (décret du 20 juillet 1972, article 64 ; article 66), comme le périmètre de la mission.

Un lot vide pèse deux fois sur le propriétaire : il ne rapporte plus de loyer, et le propriétaire en supporte seul les charges. Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ne peuvent pas être imputés aux autres locataires (article R145-35, 5°, du code de commerce).

Le property manager prépare donc la relocation : état du lot, travaux de remise en état, pré-état des lieux. Le service Property management de Réal Group compte la réhabilitation avant commercialisation parmi ses missions d'assistance pour les travaux, et la commercialisation des lots vacants parmi les missions qu'il conduit pour ses mandants.

Dans un bail commercial, le code de commerce impose au bailleur plusieurs documents, que le property manager prépare pour lui :

• l'inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition entre le bailleur et le locataire, que comporte le bail (article L145-40-2) ;
• l'état récapitulatif annuel, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, communiqué au plus tard le 30 septembre de l'année suivante (article R145-36) ;
• à la conclusion du bail puis tous les trois ans, l'état prévisionnel des travaux des trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel, et l'état récapitulatif des travaux réalisés les trois années précédentes (L145-40-2), communiqués dans les deux mois de chaque échéance triennale (article R145-37).

Dans un bâtiment tertiaire d'au moins 1 000 m², le bailleur a aussi des obligations au titre du décret tertiaire : voir notre guide du décret tertiaire. Le cycle des charges, de l'inventaire à la régularisation, est détaillé dans notre guide de la régularisation des charges d'un bail commercial.

La rémunération du gestionnaire est fixée par le mandat : la convention précise les conditions de sa détermination et la partie qui en a la charge (loi du 2 janvier 1970, article 6), et le gestionnaire ne peut demander ni recevoir d'autres rémunérations que celles dont le mandat précise les conditions de détermination (décret du 20 juillet 1972, article 66).

Le mode de calcul dépend de ce qui est confié. Réal Group présente ainsi les siens, ajustés lors du cadrage de chaque mission :

• gestion complète, locative et technique : un pourcentage des loyers hors taxes encaissés ;
• gestion technique seule : un montant au mètre carré de l'immeuble ;
• assistance pour des travaux : un pourcentage du montant hors taxes des travaux réalisés.

Dans un bail commercial, deux catégories d'honoraires ne peuvent pas être imputées au locataire : ceux du bailleur liés à la gestion des loyers, et ceux liés à la réalisation des grosses réparations de l'article 606 du code civil (article R145-35, 1° et 4°, du code de commerce).

Le service Property management de Réal Group accompagne les propriétaires et les investisseurs dans la gestion de leurs immeubles de bureaux, de leurs locaux commerciaux et de leurs ensembles mixtes, à Bordeaux Métropole et en Gironde ; Vincent Devauchelle, responsable de la gestion locative et du property management, coordonne les demandes de prise en charge et le cadrage des missions.

La méthode et les références du service sont présentées sur notre page Property management. Pour présenter votre immeuble, remplissez le formulaire : le service Property management vous rappelle.

• Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 1er (activités réglementées, dont la gestion immobilière ; version en vigueur depuis le 27/03/2014)
• Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 3 (carte professionnelle, garantie, assurance ; version en vigueur depuis le 17/07/2025)
• Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 6 (conventions écrites, rémunération ; version en vigueur depuis le 01/10/2016)
• Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, article 1er (mentions de la carte ; version en vigueur depuis le 01/07/2015)
• Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, article 64 (mandat écrit, sommes reçues ; version en vigueur depuis le 20/10/2016)
• Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, article 66 (reddition des comptes, rémunération)
• Code civil, article 1984 (le mandat)
• Code civil, article 1993 (reddition de compte du mandataire)
• Code de commerce, article L145-40-2 (inventaire des charges, états des travaux)
• Code de commerce, article R145-35 (charges et honoraires non imputables au locataire)
• Code de commerce, article R145-36 (état récapitulatif annuel)
• Code de commerce, article R145-37 (informations triennales sur les travaux)

Versions en vigueur consultées sur Légifrance le 30 octobre 2026. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un avocat sur un dossier précis.