Mandat de gestion d'un immeuble tertiaire

Confié à un professionnel, le mandat de gestion d'un immeuble de bureaux ou de commerces doit être écrit, préciser l'étendue des pouvoirs du gestionnaire, l'autoriser expressément à recevoir des fonds, dire comment il rend ses comptes, au moins chaque année, comment sa rémunération est déterminée et qui la supporte, et limiter ses effets dans le temps. La loi ne dresse pas la liste des missions techniques : les contrôles, les travaux ou le décret tertiaire n'engagent le gestionnaire que si le mandat les lui confie.

• Le mandat est écrit : il précise l'étendue des pouvoirs, les fonds que le gestionnaire reçoit et ses comptes, rendus au moins chaque année.
• Il fixe les conditions de la rémunération et la partie qui la supporte ; aucune autre rémunération ne peut être demandée.
• Sans limitation de ses effets dans le temps, le mandat est nul ; sa durée est celle qu'il prévoit.
• Le professionnel qui gère habituellement l'immeuble d'autrui détient une carte, une garantie financière et une assurance.
• Dans un bail conclu ou renouvelé depuis le 5 novembre 2014, les honoraires de gestion des loyers restent au bailleur.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 10/11/2026.

Le mandat est l'acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour elle et en son nom (article 1984 du code civil) ; il est aussi appelé mandat d'administration de biens. Pour un immeuble, la gestion du bien d'autrui exercée de manière habituelle relève de la loi du 2 janvier 1970 (article 1er, 6°), avec ses exceptions (article 2). Les règles qui suivent valent pour tout immeuble, de bureaux, de commerces ou de logements.

Ce tableau réunit ce que cette loi et son décret demandent au mandat lui-même ; d'autres textes peuvent s'y ajouter selon le mandant et le contrat. Le code civil complète : le mandataire ne peut rien faire au-delà de ce qui est porté dans son mandat (article 1989), il répond des fautes qu'il commet dans sa gestion (article 1992), et il rend compte de sa gestion (article 1993).

La loi ne dresse pas la liste des missions : ce qui n'est pas écrit n'est pas confié. Pour un immeuble de bureaux ou de commerces, où se croisent baux, charges, contrôles et travaux, les points ci-dessous gagnent à être tranchés dans le mandat. La liste est indicative : elle ne décrit pas un mandat type.

Un mandat conçu en termes généraux n'embrasse que les actes d'administration (article 1988 du code civil) ; par prudence, le pouvoir de conclure ou de renouveler un bail commercial s'écrit expressément, puisque le code civil met ce bail à part pour l'indivision comme pour l'usufruit (voir plus bas). Et lorsqu'un mandat de location comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, il en fait expressément mention (décret du 20 juillet 1972, article 72).

Le guide du property manager présente ces missions au fil de l'année.

Le professionnel qui gère habituellement l'immeuble d'autrui doit détenir une carte professionnelle délivrée par le président de la chambre de commerce et d'industrie territoriale, justifier d'une garantie financière qui permet le remboursement des fonds déposés et contracter une assurance contre les conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile professionnelle (loi du 2 janvier 1970, article 3).

• La carte porte la mention de l'activité : « Gestion immobilière » pour la gestion, « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » pour les opérations des 1° à 5° et du 8° de l'article 1er, dont la location (décret du 20 juillet 1972, article 1er). Par déduction, si le mandat confie aussi la recherche de locataires, cette seconde mention est à vérifier.
• Pour la gestion immobilière, la garantie financière ne peut pas être évitée en déclarant ne détenir aucun fonds : cette possibilité exclut les activités du 6° de l'article 1er (article 3, 2°).
• Les documents, contrats et correspondances à usage professionnel mentionnent le numéro et le lieu de délivrance de la carte, et le cas échéant le nom et l'adresse du garant (décret, article 92) ; CCI France tient un fichier des titulaires de la carte (loi, article 3).

La loi n'impose pas de durée : elle impose une limite. Sont nulles les conventions relatives à la gestion du bien d'autrui qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps (article 7). La durée de votre mandat est donc celle qu'il prévoit, ainsi que sa reconduction ; si vous n'agissez pas dans le cadre de vos activités professionnelles, il mentionne de manière lisible et visible les modalités de non-reconduction prévues par le code de la consommation (article 7, 1°).

Le mandat finit par la révocation du mandataire, par sa renonciation, ou par la mort, la tutelle des majeurs ou la déconfiture du mandant ou du mandataire (article 2003 du code civil). Le mandant peut révoquer sa procuration quand bon lui semble, et le contraindre, s'il y a lieu, à lui remettre l'écrit qui la contient (article 2004) ; le mandataire peut renoncer en notifiant sa renonciation, à charge d'indemniser le mandant si elle lui préjudicie, sauf impossibilité de continuer sans préjudice considérable (article 2007).

Le contrat peut organiser cette sortie : la Cour de cassation reconnaît à l'article 2004 « un caractère supplétif ». Dans un mandat de gestion de trois ans, renouvelable trois fois, qui permettait au mandant d'y mettre fin à tout moment moyennant un préavis d'un an et une indemnité égale aux rémunérations attendues jusqu'au terme, elle a approuvé la cour d'appel d'avoir jugé que cette indemnité « ne représentait que le prix de la faculté de résiliation unilatérale » et n'avait pas le caractère d'une clause pénale (Cour de cassation, 6 mars 2001). Préavis, indemnité et remise des pièces de l'immeuble (baux, états des charges, dossiers techniques, contrats) sont à regarder au moment de signer, non au moment de partir.

Du côté du mandat, la règle est la transparence : il fixe les conditions de détermination de la rémunération et désigne la partie qui en a la charge (loi du 2 janvier 1970, article 6, I), et le gestionnaire ne peut recevoir d'autres rémunérations que celles dont le mandat précise les conditions (décret, article 66). Cette page ne donne aucun montant.

Du côté du bail commercial, ces honoraires ne peuvent être imputés au locataire que dans les limites suivantes.

Ce qui peut être imputé doit figurer à l'inventaire précis et limitatif des catégories de charges que comporte tout bail conclu ou renouvelé depuis le 1er septembre 2014 (article L145-40-2). La trame de cet inventaire figure dans notre guide du tableau de répartition des charges, son cycle annuel dans celui de la régularisation des charges.

Quand l'immeuble n'appartient pas à une seule personne, le pouvoir de signer dépend du régime de propriété. Voici trois cas fréquents, sans prétendre les couvrir tous.

• Indivision. Les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits peuvent donner à l'un d'eux ou à un tiers un mandat général d'administration. La même majorité permet de conclure et renouveler les baux, autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal (article 815-3 du code civil) : pour ces baux, cette majorité ne suffit pas et, par déduction du même article, le consentement de tous les indivisaires est requis. Ceux qui décident à la majorité en informent les autres, faute de quoi la décision leur est inopposable.
• Usufruit. L'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal ; à défaut d'accord, il peut être autorisé par justice à passer seul cet acte (article 595). Par déduction, un mandat signé du seul usufruitier ne peut pas lui donner davantage.
• Lot de copropriété. Le gestionnaire du lot n'administre pas les parties communes : les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale et leur exécution est confiée à un syndic (loi du 10 juillet 1965, article 17).

Le service Property management de Réal Group présente son offre sur notre page Property management : parlons de votre immeuble.

• Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 1er (activités réglementées, dont la gestion immobilière)
• Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 2 (personnes exclues du champ de la loi)
• Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 3 (carte, garantie financière, assurance ; version en vigueur depuis le 17/07/2025)
• Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 6 (conventions écrites)
• Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 7 (limitation des effets dans le temps)
• Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, article 1er (mentions de la carte professionnelle)
• Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, article 64 (mandat écrit, sommes reçues)
• Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, article 65 (registre des mandats)
• Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, article 66 (reddition des comptes, rémunération)
• Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, article 72 (mandat écrit pour la location, autorisation de s'engager)
• Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, article 92 (mentions des documents)
• Code civil, article 1984 (définition du mandat)
• Code civil, article 1988 (mandat conçu en termes généraux)
• Code civil, article 1989 (limites du mandat)
• Code civil, article 1992 (responsabilité du mandataire)
• Code civil, article 1993 (reddition de compte)
• Code civil, article 2003 (fin du mandat)
• Code civil, article 2004 (révocation)
• Code civil, article 2007 (renonciation du mandataire)
• Code civil, article 595 (usufruit, bail d'un immeuble à usage commercial)
• Code civil, article 815-3 (indivision, majorité des deux tiers)
• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 17 (décisions du syndicat, syndic)
• Code de commerce, article L145-40-2 (inventaire des charges ; baux conclus ou renouvelés depuis le 01/09/2014)
• Code de commerce, article R145-35 (charges non imputables au locataire)
• Décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, article 8 (application dans le temps ; JORF du 5 novembre 2014)
• Code des assurances, article L242-1 (assurance dommages-ouvrage)
• Code des assurances, article L113-2 (déclaration de sinistre)
• Cour de cassation, première chambre civile, 6 mars 2001, n° 98-20.431, publié au bulletin (mandat de gestion, indemnité de résiliation)

Versions en vigueur et décision consultées sur Légifrance le 9 novembre 2026. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un avocat ou d'un notaire sur un mandat précis.