Property manager : ce qu'il fait, mois par mois

Le property manager, que l'on appelle aussi gestionnaire immobilier d'entreprise, gère un immeuble loué pour le compte de son propriétaire : il encaisse les loyers et les charges, suit les baux et leurs échéances, fait entretenir l'immeuble, le maintient en conformité et rend des comptes. Son année suit un calendrier : l'exercice de charges, les indexations et, au plus tard le 30 septembre, l'état récapitulatif des charges de chaque bail commercial hors copropriété et, pour un bâtiment assujetti, la déclaration des consommations d'énergie.

• Le property manager agit sous mandat écrit, pour un propriétaire qui garde ce que ce mandat ne délègue pas.
• Deux échéances tombent au plus tard le 30 septembre : l'état des charges hors copropriété et la déclaration OPERAT d'un bâtiment assujetti.
• Chaque bail a ses propres dates : indexation, échéances triennales, états de travaux, renouvellement.
• L'asset manager conduit la stratégie de l'actif ; le syndic administre une copropriété pour le syndicat.
• Gérer habituellement l'immeuble d'autrui suppose en principe une carte professionnelle, une garantie financière et une assurance.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 10/11/2026.

Voici une année type. Les dates que fixe un texte sont en gras ; le reste est un usage de la profession, que le mandat, les baux et l'immeuble font varier. La colonne de droite dit d'où vient chaque tâche.

À ce calendrier s'ajoute le courant de toute l'année : quittancement, relances, interventions techniques, sinistres, échanges avec les occupants. Un preneur qui a demandé le paiement mensuel, lorsque son local y ouvre droit (L145-32-1), voit son loyer appelé chaque mois. Dans un immeuble en copropriété, le rythme suit l'exercice du syndicat : l'état récapitulatif est alors dû dans les trois mois de la reddition des charges de copropriété (R145-36).

Le décret tertiaire vise les bâtiments, parties de bâtiment ou ensembles de bâtiments où s'exercent des activités tertiaires sur 1 000 m² de surface de plancher ou plus (R174-22). La déclaration revient au propriétaire ou au preneur, selon leurs responsabilités respectives, et ils peuvent en déléguer la transmission à un prestataire (R174-28) ; c'est au mandat de dire si le property manager s'en charge. Le détail est dans notre guide du décret tertiaire.

Ces métiers se côtoient autour d'un même immeuble. Parmi eux, la loi du 2 janvier 1970 ne retient que deux activités : la gestion immobilière et la fonction de syndic de copropriété (article 1er, 6° et 9°), chacune avec sa mention sur la carte professionnelle (décret du 20 juillet 1972, article 1er).

L'asset manager décide d'acheter, de valoriser ou de vendre ; le property manager met en œuvre et rend compte. Dans une copropriété, syndic et property manager coexistent : le premier administre l'immeuble pour le syndicat des copropriétaires, le second gère, pour leur propriétaire, les lots qui sont loués. S'agissant d'un logement, reportez-vous au guide de l'administrateur de biens ; le métier est défini en détail dans notre guide du property management.

Confier son immeuble à un property manager ne retire pas au propriétaire sa qualité de bailleur : le mandat écrit précise l'étendue des pouvoirs du gestionnaire et l'autorise expressément à recevoir les loyers, les charges et les autres sommes (décret du 20 juillet 1972, article 64). Ce qui n'y est pas délégué reste au propriétaire. Quelques points méritent d'y être écrits :

• les actes que le gestionnaire accomplit seul, comme quittancer, relancer ou commander l'entretien courant ;
• le montant au-delà duquel une dépense vous est soumise ;
• la personne qui signe un bail, un avenant ou un renouvellement ;
• le rythme et le contenu du compte rendu ;
• la répartition avec le preneur des déclarations annuelles de consommation d'énergie, s'il y en a.

Les comptes se rendent au moins une fois par an, aux conditions fixées par le mandat (décret, article 66) ; rendre compte de sa gestion est une obligation de tout mandataire (code civil, article 1993). Un compte rendu utile indique en général les loyers appelés et encaissés, les impayés, les dépenses engagées, les travaux, les lots vacants et les échéances à venir. Le service Property management de Réal Group adresse à ses mandants un compte rendu mensuel et un bilan annuel détaillé.

Se livrer de manière habituelle à la gestion immobilière des biens d'autrui relève de la loi du 2 janvier 1970 (article 1er). Le professionnel doit être titulaire d'une carte professionnelle, justifier d'une garantie financière et être assuré pour sa responsabilité civile professionnelle (article 3). Ses conventions sont écrites et précisent les modalités de la reddition de compte, les conditions de détermination de sa rémunération et la partie qui en a la charge (article 6).

Les vérifications à faire avant de signer sont détaillées dans notre guide du property management. Vous souhaitez confier votre immeuble ? Présentez-le dans le formulaire : le service Property management revient vers vous.

• Code de commerce, article L145-4 (congé triennal ; version en vigueur depuis le 25/11/2018)
• Code de commerce, article L145-9 (congé ; version en vigueur depuis le 08/08/2015)
• Code de commerce, article L145-10 (demande de renouvellement)
• Code de commerce, article L145-32-1 (paiement mensuel du loyer ; loi n° 2026-403 du 26 mai 2026)
• Code de commerce, article L145-40-2 (inventaire des charges)
• Code de commerce, article R145-35 (charges et honoraires non imputables au locataire)
• Code de commerce, article R145-36 (état récapitulatif annuel)
• Code de commerce, article R145-37 (informations triennales sur les travaux)
• Code monétaire et financier, article L112-1 (indexation, période de variation)
• Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 1er (gestion immobilière, syndic de copropriété)
• Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 3 (carte, garantie, assurance ; version en vigueur depuis le 17/07/2025)
• Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 2 (personnes exclues ; version en vigueur depuis le 25/11/2018)
• Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 4 (personnes habilitées ; version en vigueur depuis le 25/11/2018)
• Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 6 (conventions écrites, rémunération)
• Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, article 1er (mentions de la carte)
• Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, article 9 (attestation des personnes habilitées)
• Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, article 64 (mandat écrit, sommes reçues)
• Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, article 66 (reddition des comptes)
• Code civil, article 1993 (reddition de compte du mandataire)
• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 17 (syndic ; version en vigueur depuis le 01/01/2020)
• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 18 (missions du syndic ; version en vigueur depuis le 11/04/2024)
• Code de la construction et de l'habitation, article R174-22 (décret tertiaire : bâtiments assujettis)
• Code de la construction et de l'habitation, article R174-28 (déclaration annuelle des consommations d'énergie)
• Arrêté du 10 avril 2020 relatif aux obligations d'actions de réduction des consommations d'énergie finale, article 13 (version en vigueur depuis le 07/09/2025)
• Code de la construction et de l'habitation, article R134-6 (entretien des ascenseurs ; version en vigueur depuis le 01/04/2026)
• Code de la construction et de l'habitation, article R134-11 (contrôle technique des ascenseurs ; version en vigueur depuis le 15/05/2026)
• Code de la construction et de l'habitation, article R143-34 (établissements recevant du public : vérifications ; version en vigueur depuis le 21/11/2025)
• Code de la construction et de l'habitation, article R143-44 (registre de sécurité ; version en vigueur depuis le 01/07/2026)
• Code de la santé publique, article R1334-14 (amiante : immeubles concernés)
• Code de la santé publique, article R1334-29-5 (dossier technique amiante)
• service-public.gouv.fr : taxe foncière sur les propriétés bâties (F59, vérifiée le 25/09/2026)

Versions en vigueur consultées sur Légifrance le 9 novembre 2026. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un avocat sur un dossier précis.