Manager, service gestion
Vincent Devauchelle
Vincent est votre contact pour la mise en location, la gestion complète de votre bien et les arbitrages liés à votre patrimoine.
Réal Group · Property management
Gestion des baux commerciaux : le suivi
- L'échéancier d'un bail
- Six délais à surveiller
- Indexation, révision, renouvellement
- La loi du 26 mai 2026
- Un exemple daté
- Confier ses baux
Triennales, indexation, renouvellement, garanties, charges : voici ce qu'un gestionnaire suit, bail par bail, et les délais qui engagent le bailleur, texte à l'appui. Réal Group, agence immobilière à Bordeaux, gère votre bien en location.
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L'essentiel
Que recouvre la gestion des baux commerciaux ?
Gérer des baux commerciaux, c'est tenir pour le bailleur le calendrier et les obligations de chaque contrat : échéances triennales, indexation, renouvellement, garanties, charges et travaux. Un délai manqué a un effet direct : le bailleur qui laisse passer les trois mois suivant une demande de renouvellement est réputé en avoir accepté le principe, et une révision du loyer ne prend effet qu'à la date où elle est demandée.
- Le bail commercial dure neuf ans au moins, et le preneur peut en principe partir à chaque échéance triennale.
- Sans congé ni demande de renouvellement, le bail se prolonge tacitement au-delà de son terme.
- Le bailleur dispose de trois mois pour refuser un renouvellement demandé, faute de quoi il est réputé en avoir accepté le principe.
- L'état récapitulatif des charges part au plus tard le 30 septembre de l'année suivante, hors copropriété ; les états de travaux, tous les trois ans.
- Depuis la loi du 26 mai 2026, le preneur d'un local de commerce peut obtenir de payer son loyer chaque mois.
Property management
Parlons de vos baux
Réal Group, agence immobilière à Bordeaux, gère votre bien en location : présentez vos baux et leurs échéances, le service Property management vous rappelle.
Ce que nous clarifions avec vous
Historique locatif, enjeux techniques, travaux à prévoir, niveau de reporting attendu : le premier échange sert à poser un cadre de mission précis.
- Réal Group, agence immobilière à Bordeaux, gère votre bien en location.
- Gestion complète, gestion technique seule ou mission travaux ponctuelle.
- Un interlocuteur dédié et un compte rendu mensuel au propriétaire.
- Immeubles de bureaux, locaux commerciaux et ensembles mixtes, à Bordeaux Métropole et en Gironde.
Vous préférez en parler de vive voix ? Appelez-nous au 05 56 81 66 30.
Parlons de votre bien
Premier échange avec le service gestion.
Votre interlocuteur
Vincent Devauchelle
Manager du service gestionRéal Group, agence immobilière à Bordeaux
Vincent Devauchelle dirige le service gestion de Réal Group. C’est votre contact pour la mise en location, la gestion complète de votre bien ou les arbitrages liés à votre patrimoine.
Ce qu’il suit pour vous
- La gestion des travaux.
- La rédaction des mandats et des baux.
- Le suivi des garanties locatives et des contentieux.
L'échéancier
Que suit un gestionnaire de baux commerciaux ?
Un bail commercial se gère comme un calendrier : chaque contrat a ses dates propres, et le code de commerce fixe ce qui doit se passer à chacune. Voici la vie d'un bail, de la signature à la sortie, telle qu'un gestionnaire la suit pour le bailleur.
| Moment | Ce que le gestionnaire prépare ou vérifie | Texte |
|---|---|---|
| À la signature | l'inventaire précis et limitatif des charges, dans le bail ; l'état prévisionnel des travaux des trois années suivantes, avec son budget, et l'état récapitulatif des travaux des trois années précédentes | L145-40-2 |
| À l'entrée dans les lieux | l'état des lieux, y compris en cas de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds, établi contradictoirement et amiablement, joint au bail ou, à défaut, conservé par chaque partie ; le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil | L145-40-1 |
| Chaque année | l'indexation, à la date prévue par la clause du bail ; l'état récapitulatif des charges, au plus tard le 30 septembre de l'année suivante, ou dans les trois mois de la reddition des charges en copropriété ; toute charge nouvelle, signalée au locataire | R145-36, L145-40-2 |
| À chaque échéance triennale | le congé éventuel du preneur, donné au moins six mois à l'avance ; dans les deux mois de l'échéance, l'état prévisionnel et l'état récapitulatif des travaux | L145-4, R145-37 |
| Tous les trois ans, si elle est utile | la demande de révision du loyer, possible trois ans au moins après l'entrée en jouissance ou le point de départ du bail renouvelé, puis tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix s'applique | L145-38 |
| Six mois avant le terme | le congé du bailleur, par acte extrajudiciaire, motivé à peine de nullité ; ou, côté preneur, la demande de renouvellement, recevable dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail | L145-9, L145-10 |
| Après le terme, sans congé ni demande | la tacite prolongation : le congé se donne six mois à l'avance et pour le dernier jour d'un trimestre civil ; la demande de renouvellement reste possible à tout moment | L145-9, L145-10 |
| À la sortie | l'état des lieux de restitution ; le remboursement des sommes versées en garantie dans les trois mois de la remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec avis de réception, au bailleur ou à son mandataire, déduction faite de ce qui reste dû et justifié | L145-40-1, L145-40 |
| Si le local est vendu | l'offre de vente notifiée au locataire d'un local à usage commercial ou artisanal, qui a un mois pour se prononcer, sauf exclusions ; la restitution des sommes versées en garantie, transmise au nouveau bailleur | L145-46-1, L145-40 |
Les obligations d'inventaire et d'information sur les travaux ne s'appliquent qu'aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014 (L145-40-2) et, pour le détail de l'état annuel et des travaux, depuis la publication du décret du 3 novembre 2014 (R145-36) ; un contrat est renouvelé à la date d'effet du bail renouvelé (Cour de cassation, 17 juin 2021). Dans un portefeuille, la première colonne à remplir est donc la date du dernier renouvellement de chaque bail.
Les délais
Comment ne pas rater une triennale : six délais à surveiller
En voici six qui, manqués, changent la situation du bailleur ; ce ne sont pas les seuls. Ils s'ajoutent aux dates du bail lui-même.
Le congé triennal
Le preneur le donne au moins six mois avant l'échéance, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Un bail de bureaux, notamment, peut l'écarter (L145-4).
La réponse au renouvellement
Saisi d'une demande, le bailleur a trois mois pour refuser, par acte extrajudiciaire et en précisant ses motifs. Passé ce délai, il est réputé en avoir accepté le principe (L145-10).
La demande reçue par le gérant
Sauf stipulation ou notification contraire, la demande peut être adressée au gérant, réputé avoir qualité pour la recevoir (L145-10) : le courrier reçu par le gestionnaire fait courir les trois mois.
La date de la révision
La révision ne prend effet qu'à la date de la demande, formée trois ans au moins après l'entrée en jouissance ou le point de départ du bail renouvelé : le temps écoulé avant ne se rattrape pas (L145-38).
La tacite prolongation
Le congé se donne alors six mois à l'avance et pour le dernier jour d'un trimestre civil (L145-9). Si la durée du bail dépasse douze ans, le plafonnement du loyer de renouvellement cesse (L145-34).
Le bail dérogatoire
Si, un mois après l'échéance au plus tard, le preneur reste et est laissé en possession, un nouveau bail soumis au statut s'opère. La durée totale de ces baux ne peut dépasser trois ans (L145-5).
Les actions fondées sur le statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans (L145-60) : une contestation ou une demande laissée en attente a, elle aussi, sa date.
Le loyer
Indexation, révision, renouvellement : trois mécanismes à ne pas confondre
Hors accord des parties, le loyer d'un bail commercial évolue par trois voies distinctes, qui ne se déclenchent pas au même moment et n'ont pas les mêmes limites. Le gestionnaire les suit séparément, bail par bail.
| Mécanisme | Ce qui le déclenche | Sa limite | Texte |
|---|---|---|---|
| Clause d'indexation | le bail : le loyer varie à chaque période prévue, selon l'indice choisi | la période de variation de l'indice ne peut pas dépasser la durée qui sépare deux révisions ; au-delà d'un quart de variation, la révision du loyer peut être demandée, la hausse restant limitée à 10 % par an | CMF, L112-1, L145-39 |
| Révision triennale | une demande, formée trois ans au moins après l'entrée en jouissance ou le point de départ du bail renouvelé ; elle prend effet à sa date | la variation de l'indice, sauf modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative ; la hausse reste alors limitée à 10 % par an | L145-38 |
| Renouvellement | la fin du bail : le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative | si le bail n'a pas duré plus de neuf ans, la variation de l'indice depuis la fixation initiale, sauf modification notable des quatre premiers éléments de la valeur locative ; en ce cas, ou si une clause sur la durée du bail écarte le plafonnement, la hausse reste limitée à 10 % par an | L145-33, L145-34 |
L'indice dépend de l'activité du preneur : l'indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales définies par décret, l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités, y compris libérales (article L112-2 du code monétaire et financier). Si le bail a été conclu pour plus de neuf ans, ou si une tacite prolongation porte sa durée au-delà de douze ans, le plafonnement au renouvellement ne joue plus (L145-34).
La loi de 2026
Que change la loi du 26 mai 2026 ?
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique modifie plusieurs articles du statut des baux commerciaux (article 62 et article 63). Ses dates d'application diffèrent selon la mesure : elles se vérifient bail par bail.
| Mesure | Locaux visés | À quels baux elle s'applique | Texte |
|---|---|---|---|
| Paiement mensuel du loyer, de droit à la demande du preneur sans arriéré non contesté | local destiné au commerce de détail ou de gros, ou à des prestations de services à caractère commercial ou artisanal | baux en cours à la promulgation et baux suivants ; effet à l'échéance suivante | L145-32-1 |
| Dépôt et garanties plafonnés à un trimestre de loyer, sans intérêts sur les sommes versées | les mêmes locaux | baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation | L145-40 |
| Restitution dans les trois mois de la remise des clés ; six mois pour les autres garanties | pour les sommes versées, le texte vise le preneur à bail, sans restriction de local ; pour les autres garanties, il renvoie au deuxième alinéa, qui vise les locaux de l'article L145-32-1 | baux en cours, si les clés sont remises trois mois au moins après la promulgation, et baux suivants | L145-40 |
| En cas de vente, restitution due par le nouveau bailleur ; garanties caduques, mainlevées sous six mois | locaux pris à bail | mutations intervenant trois mois au moins après la promulgation | L145-40 |
| Clause encadrant, dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux | locaux à usage commercial | selon Entreprendre Service Public, baux conclus ou renouvelés depuis le 28 mai 2026 | L145-38-1 |
| Délais de paiement et suspension de la clause résolutoire : le preneur doit pouvoir régler sa dette et reprendre le loyer courant avant la première audience | tous locaux, pour le non-paiement des loyers | demandes introduites depuis l'entrée en vigueur de la loi | L145-41 |
Selon Entreprendre Service Public, le paiement mensuel, le plafond des garanties et l'absence d'intérêts ne concernent pas un bail de bureaux ou d'entrepôts (fiches F31925 et F36538). La loi a aussi modifié le droit de préférence du locataire, pour les mutations intervenant après sa promulgation (article 61). Une clause qui ferait échec au paiement mensuel, à la révision ou aux règles sur les garanties est réputée non écrite (L145-15) : les modèles de bail et les appels de loyer sont donc à relire.
Un exemple
Un exemple : l'échéancier d'un immeuble de quatre baux
Prenons un immeuble fictif, en centre-ville de Bordeaux, loué à une boutique, un restaurant, un atelier et des bureaux. Un échéancier utile se lit par date, tous baux confondus : c'est ainsi que l'on voit ce qui tombe le même jour.
| Date | Bail | Ce qu'elle déclenche | Texte |
|---|---|---|---|
| 31 décembre 2026 | Boutique | dernier jour, par déduction, d'un congé du preneur pour l'échéance triennale du 30 juin 2027 | L145-4 |
| 31 décembre 2026 | Restaurant | dernier jour, par déduction, d'un congé pour le 30 juin 2027, fin d'un trimestre civil | L145-9 |
| 31 mars 2027 | Restaurant | dernier jour, par déduction, d'un congé pour le 30 septembre 2027 | L145-9 |
| 30 juin 2027 | Boutique | échéance triennale ; les deux mois des états de travaux commencent | R145-37 |
| 1er juillet 2027 | Boutique | indexation annuelle prévue par la clause du bail | clause du bail |
| 30 août 2027 | Boutique | dernier jour pour communiquer l'état prévisionnel et l'état récapitulatif des travaux | R145-37 |
| 30 septembre 2027 | Boutique, restaurant, bureaux | dernier jour de l'état récapitulatif des charges de 2026, hors copropriété | R145-36 |
| 30 novembre 2027 | Atelier | si le preneur reste et est laissé en possession, un nouveau bail soumis au statut s'opère | L145-5 |
| 31 décembre 2027 | Restaurant | le bail atteint douze ans : au-delà, le plafonnement du loyer de renouvellement ne s'applique plus | L145-34 |
| 31 mars 2028 | Bureaux | dernier jour, par déduction, d'un congé pour le terme du 30 septembre 2028 | L145-9 |
Les dates de congé de ce tableau sont déduites. Pour un congé triennal prenant effet le 30 septembre, la Cour de cassation a retenu le 31 mars au plus tard (arrêt du 8 mars 2018) ; nous appliquons ce calcul aux autres congés de six mois. Pour un effet au 30 juin, le 31 décembre est notre déduction de la règle de l'article 641 du code de procédure civile, que la Cour applique au congé (arrêt du 3 juillet 2013) ; à notre connaissance, aucun arrêt ne le fixe pour cette date.
Le dernier jour d'un délai n'est pas le jour de la décision : un congé du bailleur ou un refus se donne par acte extrajudiciaire, et décider de renouveler suppose de connaître le loyer attendu. S'il tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, ce dernier jour n'est pas reporté (Cour de cassation, 8 mars 2018). Une alerte placée neuf à douze mois avant le terme laisse le temps d'arbitrer. Ces dates illustrent la méthode : vérifiez le décompte sur votre bail, avec votre conseil pour une échéance proche.
Le gestionnaire
Faut-il confier ses baux à un gestionnaire ?
Aucun texte ne l'impose : un propriétaire peut tenir ce calendrier lui-même. S'il le confie à un professionnel, celui-ci exerce une activité réglementée, la gestion immobilière (loi du 2 janvier 1970, article 1er), avec carte professionnelle, garantie financière et assurance (article 3), sous mandat écrit (décret du 20 juillet 1972, article 64) et avec une reddition des comptes au moins annuelle (article 66). Le service Property management de Réal Group présente ainsi son suivi des baux.
Les échéances
L'anticipation des renouvellements, des révisions et des congés, dans le suivi courant du mandat.
Les loyers et les charges
Le quittancement des loyers et des charges, l'encaissement et le reversement au propriétaire.
La négociation
La négociation juridique et commerciale des baux, et le contrôle des obligations légales et réglementaires.
Le compte rendu
Un compte rendu mensuel au propriétaire et un bilan annuel détaillé, avec un interlocuteur dédié.
L'offre est détaillée sur notre page Property management, à Bordeaux Métropole et en Gironde : présentez-nous vos baux.
Sources
Les sources officielles de cette page
- Code de commerce, article L145-4 (durée, congé triennal ; version en vigueur depuis le 25/11/2018)
- Code de commerce, article L145-5 (bail dérogatoire)
- Code de commerce, article L145-9 (congé, tacite prolongation ; version en vigueur depuis le 08/08/2015)
- Code de commerce, article L145-10 (demande de renouvellement ; version en vigueur depuis le 08/08/2015)
- Code de commerce, article L145-12 (durée et prise d'effet du bail renouvelé)
- Code de commerce, article L145-15 (clauses réputées non écrites ; version en vigueur depuis le 28/05/2026)
- Code de commerce, article L145-32-1 (paiement mensuel du loyer ; loi n° 2026-403 du 26 mai 2026)
- Code de commerce, article L145-33 (valeur locative)
- Code de commerce, article L145-34 (plafonnement au renouvellement)
- Code de commerce, article L145-38 (révision triennale)
- Code de commerce, article L145-38-1 (encadrement de la variation de l'indice ; loi n° 2026-403 du 26 mai 2026)
- Code de commerce, article L145-39 (clause d'échelle mobile)
- Code de commerce, article L145-40 (garanties, restitution, mutation ; version en vigueur depuis le 28/05/2026)
- Code de commerce, article L145-40-1 (état des lieux)
- Code de commerce, article L145-40-2 (inventaire des charges, états des travaux ; baux conclus ou renouvelés depuis le 01/09/2014)
- Code de commerce, article L145-41 (clause résolutoire ; version en vigueur depuis le 28/05/2026)
- Code de commerce, article L145-46-1 (droit de préférence du locataire ; version en vigueur depuis le 28/05/2026)
- Code de commerce, article L145-60 (prescription de deux ans)
- Code de commerce, article R145-36 (état récapitulatif annuel)
- Code de commerce, article R145-37 (informations triennales sur les travaux)
- Code monétaire et financier, article L112-1 (indexation, période de variation)
- Code monétaire et financier, article L112-2 (indices ILC et ILAT)
- Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique
- Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, article 62 (application dans le temps)
- Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, article 61 (droit de préférence, mutations)
- Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, article 63 (clause résolutoire, délais de paiement)
- Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 1er (gestion immobilière)
- Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 3 (carte, garantie, assurance ; version en vigueur depuis le 17/07/2025)
- Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, article 64 (mandat écrit)
- Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, article 66 (reddition des comptes)
- Cour de cassation, troisième chambre civile, 17 juin 2021, n° 20-12.844, publié au bulletin (date du renouvellement)
- Cour de cassation, troisième chambre civile, 8 mars 2018, n° 17-11.312, publié au bulletin (congé : dernier jour, pas de prorogation)
- Cour de cassation, troisième chambre civile, 3 juillet 2013, n° 12-17.914, publié au bulletin (article 641 du code de procédure civile appliqué au congé)
- Code de procédure civile, article 641 (computation des délais ; version en vigueur depuis le 01/01/1976)
- Entreprendre Service Public : bail commercial, fixer et réviser le loyer (F31925, vérifiée le 28/05/2026)
- Entreprendre Service Public : faut-il verser un dépôt de garantie dans un bail commercial ? (F36538, vérifiée le 28/05/2026)
Versions en vigueur consultées sur Légifrance le 9 novembre 2026. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un avocat sur un bail précis.
Vos interlocuteurs
Le service gestion
Vincent, Anthony et Véronique suivent votre bien au quotidien : la location, le bail, les quittances et les charges.
Vos questions
Vos questions sur la gestion des baux commerciaux
Pour chaque bail : les dates (échéances triennales, terme, indexation), le loyer et ses révisions, les garanties, l'état récapitulatif annuel des charges (article R145-36), les états de travaux triennaux (article R145-37), les renouvellements et les congés. Le mandat fixe ce qui lui est confié.
Reportez pour chaque bail la date de prise d'effet, puis les échéances à trois, six et neuf ans, et placez une alerte bien avant chacune : le congé triennal du preneur se donne au moins six mois à l'avance (article L145-4), et les états de travaux sont dus dans les deux mois de l'échéance (article R145-37).
En principe non. Il ne dispose de cette faculté, dans les formes et délai de l'article L145-9, que pour construire, reconstruire ou surélever l'immeuble, réaffecter le local d'habitation accessoire, transformer l'immeuble à usage principal d'habitation, exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans une opération de restauration immobilière, ou en cas de démolition dans un projet de renouvellement urbain (article L145-4).
Le bail écrit se prolonge tacitement au-delà de son terme (article L145-9). Le preneur peut demander le renouvellement à tout moment pendant cette prolongation (article L145-10) ; le nouveau bail prend alors effet le premier jour du trimestre civil qui suit sa demande (article L145-12).
Oui, sauf stipulation ou notification contraire du bailleur : elle peut être valablement adressée au gérant, réputé avoir qualité pour la recevoir. Elle doit reproduire, à peine de nullité, le texte qui rappelle le délai de réponse de trois mois (article L145-10). Le gestionnaire doit donc la transmettre sans attendre.
En partie. Le paiement mensuel s'applique aux baux en cours à la promulgation (article L145-32-1), tout comme la restitution des sommes versées en garantie dans les trois mois lorsque les clés sont remises trois mois au moins après la promulgation. Le plafond d'un trimestre ne vise que les baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation (article L145-40).
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