Manager, service gestion
Vincent Devauchelle
Vincent est votre contact pour la mise en location, la gestion complète de votre bien et les arbitrages liés à votre patrimoine.
Réal Group · Property management
Tableau de répartition des charges : bail commercial
- Le tableau type
- Ce que doit dire l'inventaire
- Les clés entre locataires
- Un exemple sur cinq lots
- Six vérifications
Inventaire, clés de répartition entre locataires, charges qui ne se refacturent pas : voici une trame de tableau et un exemple chiffré, texte à l'appui. Réal Group, agence immobilière à Bordeaux, gère votre bien en location.
Confier la gestion de mon immeuble →
Ou par téléphone au 05 56 81 66 30
L'essentiel
Comment établir le tableau de répartition des charges d'un bail commercial ?
Le tableau de répartition des charges d'un bail commercial présente l'inventaire précis et limitatif que le bail doit comporter : il liste les catégories de charges, d'impôts, de taxes et de redevances, et indique leur répartition entre le bailleur et le locataire. Dans un ensemble à plusieurs locataires, le bail précise aussi la répartition entre eux, fonction de la surface exploitée ; sans inventaire, indique Entreprendre Service Public, le bailleur ne peut pas facturer de charges au locataire.
- Le bail comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, avec leur répartition entre bailleur et locataire.
- Entre plusieurs locataires, la répartition est fonction de la surface exploitée, et peut être pondérée par convention.
- Dans les baux conclus ou renouvelés depuis novembre 2014, grosses réparations, honoraires de gestion des loyers et charges des locaux vacants restent au bailleur.
- Les impôts imputables correspondent strictement au local occupé et à la quote-part des parties communes nécessaires.
- L'inventaire figure dans le bail ou dans une annexe, et il donne lieu chaque année à un état récapitulatif.
Property management
Parlons de vos charges
Réal Group, agence immobilière à Bordeaux, gère votre bien en location : présentez vos baux et leurs charges, le service Property management vous rappelle.
Ce que nous clarifions avec vous
Historique locatif, enjeux techniques, travaux à prévoir, niveau de reporting attendu : le premier échange sert à poser un cadre de mission précis.
- Réal Group, agence immobilière à Bordeaux, gère votre bien en location.
- Gestion complète, gestion technique seule ou mission travaux ponctuelle.
- Un interlocuteur dédié et un compte rendu mensuel au propriétaire.
- Immeubles de bureaux, locaux commerciaux et ensembles mixtes, à Bordeaux Métropole et en Gironde.
Vous préférez en parler de vive voix ? Appelez-nous au 05 56 81 66 30.
Parlons de votre bien
Premier échange avec le service gestion.
Votre interlocuteur
Vincent Devauchelle
Manager du service gestionRéal Group, agence immobilière à Bordeaux
Vincent Devauchelle dirige le service gestion de Réal Group. C’est votre contact pour la mise en location, la gestion complète de votre bien ou les arbitrages liés à votre patrimoine.
Ce qu’il suit pour vous
- La gestion des travaux.
- La rédaction des mandats et des baux.
- Le suivi des garanties locatives et des contentieux.
Le tableau type
Un tableau type de répartition des charges
Il n'existe pas de liste légale des charges récupérables dans un bail commercial : le code de commerce dit surtout ce qui ne peut pas être mis à la charge du locataire (R145-35). C'est donc au bail de choisir, catégorie par catégorie, dans un inventaire précis et limitatif (L145-40-2). Voici un modèle de trame, à adapter à votre immeuble et à faire valider par votre conseil.
| Catégorie | Exemples | Qui la supporte | Texte |
|---|---|---|---|
| Fluides des parties communes | eau, électricité, chauffage des parties communes | locataire, si l'inventaire le prévoit | L145-40-2 |
| Entretien des parties communes | nettoyage, espaces verts, petites réparations | locataire, si l'inventaire le prévoit | L145-40-2 |
| Équipements communs | ascenseur, chauffage collectif, contrats de maintenance | locataire, si l'inventaire le prévoit, hors grosses réparations | L145-40-2, R145-35, 1° |
| Assurance de l'immeuble | police d'assurance de l'immeuble | locataire, si l'inventaire le prévoit | L145-40-2 |
| Honoraires de gestion technique | honoraires de gestion de l'immeuble, autres que la gestion des loyers et les honoraires de grosses réparations | locataire, si l'inventaire le prévoit | R145-35, 4° |
| Taxe foncière et taxes additionnelles | taxe foncière de l'immeuble et taxes additionnelles à celle-ci | locataire, si l'inventaire le prévoit | R145-35, 3° |
| Impôts liés à l'usage ou à un service | impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou à un service dont le locataire bénéficie ; Entreprendre Service Public cite la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et la taxe de balayage | locataire, si l'inventaire le prévoit | R145-35, 3°, F32336 |
| Embellissements | travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique | locataire, si l'inventaire le prévoit | R145-35 |
| Grosses réparations | gros murs, voûtes, poutres et couvertures entières, digues, murs de soutènement et de clôture, honoraires de ces travaux | bailleur, le bail ne peut pas les transférer | R145-35, 1°, code civil, 606 |
| Vétusté et mise en conformité | travaux de vétusté ou de mise en conformité qui relèvent de ces grosses réparations | bailleur, le bail ne peut pas les transférer | R145-35, 2° |
| Impôts du bailleur | contribution économique territoriale et autres impôts dont il est le redevable légal, hors taxe foncière | bailleur, le bail ne peut pas les transférer | R145-35, 3° |
| Honoraires de gestion des loyers | honoraires du bailleur pour la gestion des loyers du local ou de l'immeuble | bailleur, le bail ne peut pas les transférer | R145-35, 4° |
| Locaux vacants ou autres locataires | charges, impôts, taxes, redevances et travaux relatifs à ces locaux, dans un ensemble immobilier | bailleur, le bail ne peut pas les transférer | R145-35, 5° |
Les lignes du bas ne se négocient pas dans les baux conclus ou renouvelés depuis la publication du décret du 3 novembre 2014. Attention à la date : un bail renouvelé compte à sa date d'effet (Cour de cassation, 17 juin 2021), et un bail antérieur à ces textes reste régi par ses stipulations, seules à déterminer les charges du preneur (Cour de cassation, 13 février 2025). Les travaux à venir s'anticipent dans un plan pluriannuel de travaux.
L'inventaire
Que doit contenir l'inventaire des charges ?
L'inventaire porte sur des catégories, avec leur répartition entre le bailleur et le locataire (L145-40-2) : le texte ne demande ni un montant, ni un tableau en particulier. Entreprendre Service Public indique qu'il s'insère dans le bail ou dans une annexe, et que, s'il manque, le bailleur ne peut pas facturer de charges au locataire (fiche F32336 d’Entreprendre Service Public).
Parce qu'il est limitatif, une catégorie qui n'y figure pas ne se refacture pas : selon la même fiche, le locataire ne rembourse le bailleur que si le bail prévoit précisément cette refacturation. Un tableau annexé au bail reste le moyen le plus lisible d'y parvenir, à condition que le bail y renvoie.
L'inventaire vit ensuite avec le bail. Le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux, et de tout élément susceptible de modifier la répartition entre locataires (L145-40-2). Il lui adresse chaque année un état récapitulatif, au plus tard le 30 septembre de l'année suivante, ou dans les trois mois de la reddition des charges en copropriété (R145-36) : c'est la régularisation des charges. Il doit aussi lui adresser les justificatifs demandés, sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition (Cour de cassation, 29 janvier 2026).
Les clés
Comment répartir les charges entre locataires
Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le bail doit préciser la clé. Le texte la fixe pour les charges et les travaux, et prévoit une règle plus stricte pour les impôts (L145-40-2).
| Clé | Elle s'applique | Ce qu'il faut savoir | Texte |
|---|---|---|---|
| Surface exploitée | aux charges et au coût des travaux, entre les locataires d'un ensemble immobilier | c'est la clé que fixe le code de commerce ; le bail précise la répartition entre les différents locataires | L145-40-2 |
| Surface pondérée | aux charges, impôts, taxes, redevances et travaux relatifs à l'ensemble immobilier | la pondération est conventionnelle, et portée à la connaissance des locataires | R145-35 |
| Local occupé et parties communes | aux impôts, taxes et redevances imputables au locataire | leur montant correspond strictement au local occupé et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation | L145-40-2 |
| Tantièmes et utilité | aux charges appelées par le syndic auprès du copropriétaire | parties communes selon la valeur relative des parties privatives ; services collectifs et équipements selon leur utilité pour chaque lot | loi de 1965, article 10 |
Les tantièmes de copropriété règlent ce que le copropriétaire doit au syndicat (article 10 de la loi du 10 juillet 1965) : cet article ne s'applique pas aux relations entre le bailleur et son locataire (Cour de cassation, 3 juin 2021). Dans un bail conclu ou renouvelé depuis le 1er septembre 2014, le bailleur qui loue plusieurs lots dans l'immeuble applique donc deux étages : les tantièmes et l'utilité pour les appels du syndic, puis, entre ses locataires, la surface exploitée, éventuellement pondérée. Si votre bail prévoit une autre clé, faites vérifier sa portée par un avocat.
Un exemple
Un exemple sur un immeuble de cinq lots
Un immeuble fictif de cinq lots totalise 1 000 m² exploités, et l'exercice a coûté 88 000 € : 18 000 € d'entretien des parties communes, 24 000 € de taxe foncière, 6 000 € d'honoraires de gestion des loyers et 40 000 € de réfection complète de la couverture. Seuls les deux premiers postes sont refacturables, soit 42 000 €. Le lot E est resté vide du 1er janvier au 30 juin.
| Lot | Surface exploitée | Quote-part | Charges refacturables | Qui paie |
|---|---|---|---|---|
| A, boutique | 300 m² | 30 % | 12 600 € | locataire A |
| B, boutique | 200 m² | 20 % | 8 400 € | locataire B |
| C, bureaux | 250 m² | 25 % | 10 500 € | locataire C |
| D, bureaux | 150 m² | 15 % | 6 300 € | locataire D |
| E, bureaux | 100 m² | 10 % | 4 200 € | 2 100 € au locataire entré le 1er juillet, 2 100 € au bailleur |
| Total | 1 000 m² | 100 % | 42 000 € | 39 900 € aux locataires, 2 100 € au bailleur |
Sur les 88 000 € de l'exercice, le bailleur garde 48 100 € : la couverture, au titre des grosses réparations (R145-35, 1°), les honoraires de gestion des loyers (R145-35, 4°) et les 2 100 € de quote-part du lot vide (R145-35, 5°). Une pondération inscrite au bail changerait les pourcentages, mais pas la règle : la quote-part du lot vide resterait au bailleur. Le cycle annuel de ces comptes est détaillé dans notre guide de la régularisation des charges d’un bail commercial.
Avant de signer
Avant de signer : six vérifications sur votre tableau
Ces six points se vérifient sur le projet de bail, et à chaque renouvellement.
Les catégories sont nommées
Chaque catégorie figure dans l'inventaire, sans formule générale qui laisserait penser à une liste ouverte : il est précis et limitatif (L145-40-2).
La répartition est indiquée
Pour chaque catégorie, l'inventaire dit la part du bailleur et celle du locataire, comme le demande l'article L145-40-2, y compris pour les impôts et les taxes.
La clé est écrite
Dans un ensemble à plusieurs locataires, le bail précise la répartition des charges et des travaux entre eux ; elle est fonction de la surface exploitée (L145-40-2).
Les pondérations sont connues
Si le bail pondère des surfaces, les coefficients sont portés à la connaissance des locataires (R145-35) : mieux vaut les annexer au bail.
Les exclusions sont respectées
Grosses réparations, honoraires de gestion des loyers et charges des locaux vacants ne peuvent pas être imputés au locataire : ils restent hors de sa colonne (R145-35).
Réal Group présente sa gestion de bureaux et de locaux d'activité autour des baux commerciaux, des charges, de leur refacturation et de leur régularisation, et d'un reporting régulier au propriétaire : présentez-nous votre immeuble ou voyez notre page Property management.
Sources
Les sources officielles de cette page
- Code de commerce, article L145-40-2 (inventaire des charges, états des travaux, répartition ; baux conclus ou renouvelés depuis le 01/09/2014)
- Code de commerce, article R145-35 (charges non imputables au locataire, pondération)
- Code de commerce, article R145-36 (état récapitulatif annuel)
- Code de commerce, article R145-37 (informations triennales sur les travaux)
- Décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial (JORF du 5 novembre 2014)
- Code civil, article 606 (grosses réparations)
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 10 (charges de copropriété ; version en vigueur depuis le 01/01/2023)
- Cour de cassation, troisième chambre civile, 17 juin 2021, n° 20-12.844, publié au bulletin (date du renouvellement)
- Cour de cassation, troisième chambre civile, 13 février 2025, n° 23-17.978 (baux antérieurs à la loi du 18 juin 2014)
- Cour de cassation, troisième chambre civile, 3 juin 2021, n° 20-14.160 (article 10 de la loi de 1965 et relations entre bailleur et locataire)
- Cour de cassation, troisième chambre civile, 29 janvier 2026, n° 24-14.982, publié au bulletin (justificatifs des charges)
- Entreprendre Service Public : charges et dépenses du locataire et du bailleur (F32336, vérifiée le 29/05/2026)
Versions en vigueur et décisions consultées sur Légifrance le 9 novembre 2026. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un avocat sur un bail précis.
Vos interlocuteurs
Le service gestion
Vincent, Anthony et Véronique suivent votre bien au quotidien : la location, le bail, les quittances et les charges.
Vos questions
Vos questions sur la répartition des charges
Le bail précise la répartition des charges et du coût des travaux entre les locataires de l'ensemble, et cette répartition est fonction de la surface exploitée (article L145-40-2). Elle peut être conventionnellement pondérée, les pondérations étant portées à la connaissance des locataires (article R145-35).
Les catégories de charges, d'impôts, de taxes et de redevances liés au bail, et leur répartition entre le bailleur et le locataire ; il est précis et limitatif (article L145-40-2). Il se place dans le bail ou dans une annexe (fiche F32336 d’Entreprendre Service Public).
Le bailleur, dans les baux conclus ou renouvelés depuis la publication du décret du 3 novembre 2014 : dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ne peuvent pas être imputés au locataire (article R145-35, 5°).
La forme d'un tableau n'est pas imposée : la loi exige un inventaire (article L145-40-2), que le bail contient lui-même ou qu'il place en annexe (fiche F32336 d’Entreprendre Service Public). Le tableau reste la présentation la plus claire, à condition que le bail y renvoie.
Oui, à condition que l'inventaire la mentionne. Le principe laisse au bailleur les impôts dont il est redevable, mais le texte autorise l'imputation de la taxe foncière et de ses taxes additionnelles (article R145-35, 3°). Chaque locataire n'en supporte que la part de son local et des parties communes nécessaires à son exploitation (article L145-40-2).
Le bailleur ne peut alors pas facturer de charges au locataire, indique Entreprendre Service Public (fiche F32336 d’Entreprendre Service Public). L'obligation vise les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014 (article L145-40-2) ; un bail plus ancien reste régi par ses propres stipulations.
Ils servent à répartir les charges entre copropriétaires (loi du 10 juillet 1965, article 10). Entre les locataires d'un ensemble immobilier, dans un bail conclu ou renouvelé depuis le 1er septembre 2014, le code de commerce retient la surface exploitée, éventuellement pondérée (article L145-40-2 ; article R145-35). Pour un bail plus ancien, ses stipulations décident (Cour de cassation, 13 février 2025).
Il doit informer le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux (article L145-40-2). Comme le locataire ne rembourse le bailleur que si le bail prévoit précisément la refacturation (fiche F32336 d’Entreprendre Service Public), une catégorie absente de l'inventaire suppose d'en discuter avec lui ; faites vérifier votre projet d'avenant par un avocat.
Aller plus loin
Gérer un immeuble tertiaire
Réal Group · Property management
Des charges à répartir entre plusieurs locataires à Bordeaux ?
Le service Property management de Réal Group vous rappelle pour cadrer la mission : budget de charges, quittancement, refacturation et compte rendu au propriétaire.
Ou par téléphone au 05 56 81 66 30