Relouer un plateau de bureaux vacant

Relouer un plateau de bureaux, c'est fixer d'abord ce que le sortant doit remettre en état, décider ensuite s'il faut cloisonner ou laisser l'espace libre, réunir les pièces du prochain bail, puis seulement discuter le loyer et les mesures d'accompagnement. Aucun délai ne peut être promis : dans l'agglomération bordelaise, l'a-urba comptait en 2025 289 500 m² de bureaux disponibles à un an pour 122 000 m² placés, soit plus de deux années de commercialisation.

• L'état des lieux de sortie, contradictoire, fixe ce que le preneur doit remettre en état ; la vétusté ne lui incombe pas, sauf clause expresse.
• Dans l'agglomération bordelaise, les trois quarts des signatures de 2025 portent sur moins de 500 m², selon l'a-urba (juillet 2026).
• Dans un ensemble immobilier, les charges d'un lot vide restent au bailleur, dans les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014.
• À Bordeaux, un local commercial ou de bureaux inoccupé depuis au moins deux ans entre dans le champ de la taxe sur les friches commerciales à compter de 2027, sauf s'il est proposé au prix du marché sans trouver preneur (délibération D-2026/168 ; BOFiP).
• Un bail commercial exige un inventaire des charges et des états de travaux ; l'amiante et le décret tertiaire se vérifient avant.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 10/11/2026.

L'agence d'urbanisme Bordeaux Aquitaine, l'a-urba, analyse les chiffres de l'Observatoire de l'immobilier d'entreprise Bordeaux Métropole. Selon sa publication de juillet 2026, les bureaux ont compté 122 000 m² placés en 2025 pour 289 500 m² d'offre disponible à un an.

L'a-urba tient un marché pour fluide lorsque l'offre est inférieure à une fois et demie la demande : ce n'était pas le cas des bureaux en 2025. Ces chiffres valent pour l'agglomération, tous secteurs confondus ; en centre-ville de Bordeaux comme ailleurs, la surface, l'état et la desserte du plateau pèsent aussi. Nous n'avons trouvé aucune source publique donnant un délai moyen de relocation, et nous n'en annonçons pas : voir la question « Combien de temps pour relouer un plateau de bureaux ? » plus bas.

Un plateau vide ne produit plus de loyer, et plusieurs dépenses restent au propriétaire :

• Les charges du lot. Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ne peuvent pas être imputés aux autres locataires (article R145-35, 5°, du code de commerce), dans les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014 (décret n° 2014-1317, article 8).
• La taxe foncière. En principe, la vacance d'un local nu n'ouvre pas de dégrèvement. L'article 1389 du code général des impôts vise la vacance d'une maison normalement destinée à la location, que l'administration, rappelant le Conseil d'État, limite aux immeubles à usage d'habitation, et l'inexploitation d'un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel ; elle n'envisage pas de l'étendre aux propriétaires de locaux nus à usage commercial ou industriel (BOI-IF-TFB-50-20-30, § 10 et § 60).
• La taxe sur les friches commerciales. À Bordeaux, le conseil municipal l'a instaurée à compter du 1er janvier 2027, à 15 % la première année d'imposition, 20 % la deuxième et 30 % à partir de la troisième (délibération D-2026/168 du 28 septembre 2026), sur le revenu net servant de base à la taxe foncière. Ailleurs, elle dépend d'une délibération de la commune ou de certains établissements intercommunaux. Y est soumis un bien évalué selon l'article 1498 du même code, qui n'est plus affecté à une activité soumise à la cotisation foncière des entreprises depuis au moins deux ans au 1er janvier de l'année d'imposition et qui est resté inoccupé pendant cette période, sauf si l'absence d'exploitation est indépendante de la volonté du contribuable (article 1530). L'administration y range les locaux à usage de bureaux, et en exclut les biens mis en location ou en vente à un prix n'excédant pas celui du marché et ne trouvant pas preneur ou acquéreur, au redevable d'établir ses démarches (BOI-IF-AUT-110, § 50 et § 80).
• L'assurance. Un local qui se vide peut rendre inexactes des réponses faites à l'assureur et doit alors être déclaré : voir notre guide de l’assurance d’un local commercial.

Lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux ; s'il ne peut l'être ainsi, il est établi par un commissaire de justice (l'article dit encore huissier de justice), à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié (article L145-40-1 du code de commerce).

• S'il y a eu un état des lieux d'entrée, le preneur rend les locaux tels qu'il les a reçus, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure (article 1730 du code civil). Sans état des lieux, il est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives (article 1731), mais le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour le réaliser ne peut pas invoquer cette présomption (L145-40-1).
• Le preneur répond des dégradations survenues pendant sa jouissance, sauf s'il prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute (article 1732).
• Les réparations locatives ne sont pas à sa charge quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure (article 1755). La Cour de cassation a censuré, au visa de cet article, une décision qui laissait ces réparations au preneur alors que la clause du bail « n'incluait pas expressément les réparations occasionnées par la vétusté » (arrêt du 3 décembre 2015, bail à usage commercial) : par déduction, une clause ne les met à sa charge que si elle les inclut expressément.
• Dans un bail conclu ou renouvelé depuis le 5 novembre 2014, les grosses réparations de l'article 606 du code civil et les travaux pour remédier à la vétusté ou mettre en conformité qui en relèvent ne peuvent pas être imputés au locataire (article R145-35).

Comparer les deux états, lire les clauses de restitution et chiffrer les reprises : c'est ce qui décide du budget de remise en état.

Nous n'avons trouvé aucun texte qui impose l'un ou l'autre : c'est un choix commercial, à faire avec les chiffres du marché et le budget disponible.

Si le plateau est divisé, la répartition des charges entre locataires se fait dans chaque bail en fonction de la surface exploitée (article L145-40-2), éventuellement pondérée (article R145-35). Si un lot accueille un établissement recevant du public, les travaux de création, d'aménagement ou de modification ne peuvent être exécutés qu'après autorisation, sauf les cas particuliers de cet article (article L122-3 du code de la construction et de l’habitation). Le déroulé d'un chantier est détaillé dans notre guide pour piloter des travaux dans un immeuble tertiaire.

Mieux vaut réunir ces pièces avant l'annonce : plusieurs sont dues dès la conclusion du bail.

Les états de travaux sont ensuite communiqués dans les deux mois de chaque échéance triennale (article R145-37). Les autres documents à joindre sont réunis dans le guide de Louis Vacher sur les diagnostics obligatoires d'un local commercial ; le détail de ces obligations dans nos guides du DTA amiante et du décret tertiaire.

Franchise de loyer, loyer progressif, travaux réalisés pour le locataire : aucun texte que nous ayons trouvé n'en fixe le niveau, elles se négocient avec la durée d'engagement du preneur. Cette page ne donne ni loyer ni montant de franchise : l'un et l'autre dépendent de la surface, de l'état et du secteur.

La durée d'engagement compte aussi. Le bail commercial, qui suppose un fonds exploité dans les locaux (article L145-1), dure neuf ans au moins, et le preneur peut donner congé à l'expiration d'une période triennale, mais le bail de locaux à usage exclusif de bureaux peut comporter des stipulations contraires (article L145-4 du code de commerce) : par déduction, une durée ferme plus longue se négocie. Au renouvellement, le loyer de ces locaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents (article R145-11).

Pour une entrée plus courte, un bail dérogatoire est possible, à condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne dépasse pas trois ans (article L145-5) : hors statut, il n'appelle ni l'inventaire des charges ni les états de travaux, mais un état des lieux à l'entrée et à la restitution (même article). Affectés à un usage exclusivement professionnel, par exemple loués à une profession libérale, des bureaux relèvent en principe du bail professionnel, conclu par écrit pour six ans au moins, que le locataire peut quitter à tout moment avec six mois de préavis (loi du 23 décembre 1986, article 57 A) ; les parties peuvent convenir d'adopter à la place le statut des baux commerciaux (article L145-2, I, 7°).

• a-urba, « Immobilier d'entreprise de l'agglomération bordelaise : l'essentiel des chiffres de l'année 2025 », juillet 2026 (données OIEB)
• Code de commerce, article L145-1 (champ du statut des baux commerciaux)
• Code de commerce, article L145-2 (extensions du statut, usage exclusivement professionnel)
• Code de commerce, article L145-4 (durée, congé triennal, stipulations contraires)
• Code de commerce, article L145-5 (bail dérogatoire)
• Code de commerce, article L145-40-1 (état des lieux)
• Code de commerce, article L145-40-2 (inventaire des charges, états de travaux ; baux conclus ou renouvelés depuis le 01/09/2014)
• Code de commerce, article R145-11 (locaux à usage exclusif de bureaux)
• Code de commerce, article R145-35 (charges non imputables au locataire)
• Code de commerce, article R145-37 (communication des états de travaux)
• Décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, article 8 (application dans le temps ; JORF du 5 novembre 2014)
• Code civil, article 1730 (restitution suivant l'état des lieux)
• Code civil, article 1731 (présomption de bon état)
• Code civil, article 1732 (dégradations)
• Code civil, article 1755 (vétusté, force majeure)
• Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, article 57 A (bail d'un local à usage exclusivement professionnel)
• Code général des impôts, article 1389 (dégrèvement pour vacance ou inexploitation)
• BOFiP, BOI-IF-TFB-50-20-30 (version publiée le 06/07/2016)
• BOFiP, BOI-IF-AUT-110 (taxe sur les friches commerciales ; version publiée le 22/07/2026)
• Code général des impôts, article 1530 (taxe sur les friches commerciales ; version en vigueur depuis le 21/02/2026)
• Ville de Bordeaux, délibération D-2026/168 du 28 septembre 2026 (instauration de la taxe sur les friches commerciales)
• Code de la construction et de l'habitation, article L122-3 (travaux dans un établissement recevant du public ; version en vigueur depuis le 28/05/2026)
• Code de la construction et de l'habitation, article R174-22 (décret tertiaire : bâtiments assujettis)
• Code de l'environnement, article L125-9 (annexe environnementale)
• Code de la santé publique, article R1334-14 (immeubles concernés par l'amiante)
• Code de la santé publique, article R1334-29-5 (dossier technique amiante)
• Cour de cassation, troisième chambre civile, 3 décembre 2015, n° 14-21.166 (vétusté et stipulation expresse)

Versions en vigueur et décision consultées sur Légifrance le 9 novembre 2026. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un avocat sur un bail ou un état des lieux précis.