Assurance PNO d'un local commercial

En copropriété, oui pour la responsabilité civile : chaque copropriétaire, occupant ou non, doit s'assurer contre les risques dont il répond, y compris dans un immeuble sans logement, sauf convention y dérogeant expressément et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale. Hors copropriété, nous n'avons trouvé aucun texte qui l'impose de façon générale au propriétaire d'un local commercial, qui répond pourtant de la ruine de son bâtiment. Le contenu d'une assurance dite PNO se lit dans la police, puis dans le bail et sa renonciation à recours.

• En copropriété, chaque copropriétaire, occupant ou non, doit s'assurer en responsabilité civile ; la multirisque reste facultative, sauf règlement contraire.
• Hors copropriété, nous n'avons trouvé aucun texte général qui oblige à assurer un local commercial ; le propriétaire répond pourtant de la ruine de son bâtiment.
• Un contrat qui garantit l'incendie ouvre droit aux garanties tempête, catastrophes naturelles et attentat ; le reste dépend de la police.
• La renonciation à recours du bail n'engage pas l'assureur de l'autre partie sans stipulation expresse : à faire connaître à son assureur avant tout sinistre.
• La dommages-ouvrage se souscrit avant l'ouverture du chantier, sauf exceptions ; tous les travaux sur un immeuble existant n'y entrent pas.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 10/11/2026.

La réponse dépend de la situation juridique du local. L'obligation légale vise la copropriété, et seulement la responsabilité civile : « chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre » en qualité d'occupant ou de non-occupant (loi du 10 juillet 1965, article 9-1).

Ne pas être tenu de s'assurer ne met pas à l'abri. Le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu'elle est arrivée par une suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction (article 1244 du code civil). Le bailleur doit entretenir le local en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué et y faire les réparations nécessaires autres que locatives (article 1719 ; article 1720). Si le local est détruit en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit, sans dédommagement (article 1722) : par déduction, le loyer s'arrête avec lui.

Le propriétaire qui détient son immeuble par une société est dans la même situation : aucune de ces règles ne distingue la personne physique de la société.

PNO signifie propriétaire non occupant. Aucun article que nous ayons trouvé n'en fixe le contenu : ce qui est couvert, c'est ce qu'indique la police, qui mentionne notamment la chose assurée, la nature des risques garantis, le montant de la garantie et la prime (article L112-4 du code des assurances). Les garanties tempête, catastrophes naturelles et attentat découlent de la loi, dès lors que le contrat garantit l'incendie ou, pour les deux premières, d'autres dommages aux biens.

Reste la somme à assurer. Si la valeur de la chose assurée excède au jour du sinistre la somme garantie, l'assuré est considéré comme restant son propre assureur pour l'excédent et supporte une part proportionnelle du dommage, sauf convention contraire (article L121-5).

En cours de contrat, l'assuré déclare les circonstances nouvelles qui aggravent les risques ou en créent de nouveaux et rendent inexactes ou caduques les réponses faites à l'assureur, par lettre recommandée ou envoi recommandé électronique, dans un délai de quinze jours à partir du moment où il en a eu connaissance (article L113-2, 3°). Un local qui se vide, ou une boutique reprise par un restaurant, peut relever de cette règle : le questionnaire et la police le disent. L'assureur peut alors dénoncer le contrat ou proposer un nouveau montant de prime (article L113-4).

La sanction varie. Une fausse déclaration intentionnelle qui change l'objet du risque ou en diminue l'opinion pour l'assureur rend le contrat nul (article L113-8). Si la mauvaise foi n'est pas établie et que l'inexactitude n'est constatée qu'après un sinistre, l'indemnité est réduite en proportion des primes payées par rapport à celles qui auraient été dues (article L113-9).

Après un sinistre, l'assuré avertit l'assureur dès qu'il en a connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés, ou à deux jours ouvrés en cas de vol ; une clause de déchéance pour retard ne s'applique que si l'assureur établit un préjudice, et jamais si le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure (article L113-2).

Le bail commercial ne transfère pas de lui-même l'assurance de l'immeuble au preneur : c'est sa clause qui répartit les garanties, en complément de ce que le code civil met à la charge du preneur.

La répartition des autres charges dans le bail est présentée dans notre guide du tableau de répartition des charges, leur cycle annuel dans celui de leur régularisation.

La renonciation à recours est une clause du bail par laquelle le bailleur, le preneur ou les deux renoncent à se réclamer réparation de certains dommages. Nous n'avons pas trouvé de texte qui l'organise comme telle : sa portée dépend de ses termes et se lit avec l'article L121-12 du code des assurances, qui donne à l'assureur le recours de son assuré contre le tiers responsable.

La clause a aussi une limite de fond. Dans des bureaux touchés par des infiltrations, la Cour de cassation a jugé qu'une clause de non-recours, qui n'a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d'entretien ou de réparation, « n'a pas pour effet d'exonérer le bailleur de son obligation de délivrance » (Cour de cassation, 10 avril 2025).

Avant de la signer, il faut pouvoir dire qui renonce (le bailleur, le preneur, les deux, leurs assureurs), à quoi (dommages matériels, pertes d'exploitation, pertes de loyers) et ce que chaque assureur en sait, dans les deux polices.

Oui, en principe, pour des travaux de construction : toute personne qui, en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire, fait réaliser de tels travaux doit souscrire avant l'ouverture du chantier une assurance qui paie, en dehors de toute recherche des responsabilités, la réparation des dommages de la nature de ceux dont répondent les constructeurs (article L242-1 du code des assurances).

L'obligation ne s'applique pas à certaines personnes, notamment aux personnes morales de droit public et aux personnes morales dont l'activité dépasse les seuils de l'article L111-6, lorsqu'elles font réaliser pour leur compte des travaux pour un usage autre que l'habitation (L242-1). Ces seuils supposent de remplir au moins deux des trois conditions de l'article R111-1 : un total de bilan et un chiffre d'affaires supérieurs à des montants fixés par arrêté, et plus de 250 salariés en moyenne. Les constructeurs, eux, doivent être couverts par une assurance de responsabilité décennale et le justifier à l'ouverture du chantier (article L241-1). Qui contrevient à ces obligations encourt six mois d'emprisonnement et 75 000 € d'amende, ou l'une de ces deux peines seulement (article L243-3).

Pour un immeuble existant, tout dépend des travaux. L'existant lui-même reste hors de ces obligations d'assurance, sauf s'il est totalement incorporé dans l'ouvrage neuf et en devient techniquement indivisible (article L243-1-1, II). Pour la garantie décennale, dont l'assurance dommages-ouvrage reprend la nature des dommages, la Cour de cassation a censuré une cour d'appel qui n'avait pas recherché si des travaux de rénovation étaient « assimilables, par leur importance et leur étendue, à la réalisation d'un ouvrage » (Cour de cassation, 20 avril 2017, rénovation de la salle d'eau d'un appartement). Et les éléments d'équipement installés en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant, s'ils ne constituent pas en eux-mêmes un ouvrage, ne relèvent ni de la décennale ni de la biennale, quelle que soit la gravité des désordres, mais de la responsabilité contractuelle de droit commun, non soumise à l'assurance obligatoire des constructeurs (Cour de cassation, 21 mars 2024, à propos d'un insert de cheminée). Par déduction, c'est le cas d'un groupe de climatisation remplacé, s'il ne constitue pas à lui seul un ouvrage.

Le déroulé d'un chantier dans un immeuble occupé est détaillé dans notre guide pour piloter des travaux dans un immeuble tertiaire.

• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 1er (champ de la copropriété ; version en vigueur depuis le 01/06/2020)
• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 9-1 (assurance des copropriétaires et du syndicat ; version en vigueur depuis le 27/03/2014)
• Service Public : assurance de la copropriété et convention IRSI (F2027, vérifiée le 22 juillet 2025)
• Code civil, article 1244 (ruine d'un bâtiment)
• Code civil, article 1719 (délivrance, entretien, jouissance paisible)
• Code civil, article 1720 (réparations)
• Code civil, article 1722 (destruction de la chose louée)
• Code civil, article 1732 (dégradations et pertes)
• Code civil, article 1733 (incendie)
• Code civil, article 1734 (incendie, plusieurs locataires)
• Code civil, article 1735 (personnes de la maison du preneur, sous-locataires)
• Code des assurances, article L112-4 (mentions de la police)
• Code des assurances, article L113-2 (déclarations de l'assuré, sinistre)
• Code des assurances, article L113-4 (aggravation du risque)
• Code des assurances, article L113-8 (fausse déclaration intentionnelle)
• Code des assurances, article L113-9 (déclaration inexacte sans mauvaise foi)
• Code des assurances, article L121-5 (règle proportionnelle)
• Code des assurances, article L121-12 (subrogation de l'assureur ; version en vigueur depuis le 25/06/2025)
• Code des assurances, article L122-7 (tempête)
• Code des assurances, article L125-1 (catastrophes naturelles)
• Code des assurances, article L125-2 (catastrophes naturelles, déclaration ; version en vigueur depuis le 28/05/2026)
• Code des assurances, article L126-2 (attentat et acte de terrorisme)
• Code des assurances, article L241-1 (assurance décennale)
• Code des assurances, article L242-1 (assurance dommages-ouvrage)
• Code des assurances, article L243-1-1 (ouvrages exclus, ouvrages existants)
• Code des assurances, article L243-2 (justification, mention dans l'acte)
• Code des assurances, article L243-3 (sanction)
• Code des assurances, article L111-6 (grands risques)
• Code des assurances, article R111-1 (seuils ; version en vigueur depuis le 18/06/2023)
• Code de commerce, article L145-40-2 (inventaire des charges ; baux conclus ou renouvelés depuis le 01/09/2014)
• Code de commerce, article R145-35 (charges non imputables au locataire)
• Décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, article 8 (application dans le temps ; JORF du 5 novembre 2014)
• Cour de cassation, première chambre civile, 26 mai 1993, n° 91-11.362, publié au bulletin (renonciation à recours et assureur du responsable)
• Cour de cassation, deuxième chambre civile, 10 septembre 2015, n° 14-22.003 (clause de non-recours réciproque, exception de subrogation)
• Cour de cassation, troisième chambre civile, 20 avril 2017, n° 16-13.259 (travaux assimilables à la réalisation d'un ouvrage)
• Cour de cassation, troisième chambre civile, 21 mars 2024, n° 22-18.694, publié au bulletin (éléments d'équipement installés sur existant)
• Cour de cassation, troisième chambre civile, 10 avril 2025, n° 23-14.974, publié au bulletin (clause de non-recours et obligation de délivrance)

Versions en vigueur et décisions consultées sur Légifrance le 9 novembre 2026. Ce guide informe ; il ne remplace pas les conditions de votre contrat, ni le conseil d'un assureur ou d'un avocat sur un dossier précis.