Travaux d'un immeuble tertiaire : les piloter

Piloter des travaux dans un immeuble de bureaux ou de commerces, c'est préparer ce qui doit précéder le chantier (repérage de l'amiante, coordination de sécurité, assurance, autorisations), organiser la présence des occupants, que le bailleur doit laisser jouir des lieux, puis réceptionner l'ouvrage. La réception fait courir la garantie de parfait achèvement d'un an, le bon fonctionnement de deux ans au moins et la responsabilité décennale : ce sont elles qu'il faut suivre ensuite.

• Une opération à risque d'exposition à l'amiante suppose un repérage préalable, fait réaliser par le donneur d'ordre, le maître d'ouvrage ou le propriétaire.
• Dès que plusieurs entreprises interviennent, une coordination de sécurité est organisée et le maître d'ouvrage désigne un coordonnateur.
• Le preneur doit souffrir les réparations urgentes ; au-delà de vingt et un jours, le loyer est diminué, sauf clause du bail.
• L'assurance dommages-ouvrage se souscrit avant l'ouverture du chantier, sauf exceptions.
• La réception fait courir les garanties d'un an, de deux ans au moins et de dix ans.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 10/11/2026.

Plusieurs obligations s'appliquent avant même la première intervention. Elles visent le maître d'ouvrage, le propriétaire ou le donneur d'ordre, selon le texte.

Pour l'amiante, le détail du dossier technique et de sa mise à jour figure dans notre guide du DTA amiante ; les autres points de conformité de l'immeuble dans celui des contrôles obligatoires et du décret tertiaire ; le système d'automatisation dans celui du décret BACS. L'ordre des travaux se prépare dans un plan pluriannuel.

Le bailleur doit faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (article 1719 du code civil) et faire les réparations nécessaires autres que locatives (article 1720). L'article 1724 règle le cas des réparations urgentes, celles qui ne peuvent attendre la fin du bail.

Ces textes ne disent pas comment organiser un chantier dans un immeuble occupé : il revient au maître d'ouvrage de l'écrire avec ses entreprises, ses locataires et son coordonnateur. Le bail, lorsqu'il contient une clause sur les travaux, se lit en premier. En pratique, cinq points sont à prévoir : informer chaque occupant par écrit, phaser les interventions par zone, regrouper les travaux bruyants à des horaires annoncés, maintenir les accès et les issues, et consigner les privations de jouissance éventuelles.

Qui supporte le coût ne se règle pas sur le chantier, mais dans le bail : voir notre guide du tableau de répartition des charges et le rappel de la FAQ plus bas.

Toute personne qui, en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire, fait réaliser des travaux de construction doit souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier (article L242-1 du code des assurances), avec des exceptions détaillées dans notre guide de l’assurance d’un local commercial. Chaque constructeur doit être couvert par une assurance de responsabilité décennale et le justifier à l'ouverture de tout chantier (article L241-1).

Dans un immeuble existant, tous les travaux n'y entrent pas. L'existant lui-même reste hors de ces obligations d'assurance, sauf s'il est totalement incorporé dans l'ouvrage neuf et en devient techniquement indivisible (article L243-1-1, II). Pour la garantie décennale, la Cour de cassation a censuré une cour d'appel qui n'avait pas recherché si des travaux de rénovation étaient « assimilables, par leur importance et leur étendue, à la réalisation d'un ouvrage » (arrêt du 20 avril 2017, rénovation de la salle d'eau d'un appartement). Et un élément d'équipement installé en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant, s'il ne constitue pas en lui-même un ouvrage, ne relève ni de la garantie décennale ni de la garantie de bon fonctionnement, quelle que soit la gravité des désordres, mais de la responsabilité contractuelle de droit commun, non soumise à l'assurance obligatoire des constructeurs (arrêt du 21 mars 2024, à propos d'un insert de cheminée). Par déduction, c'est le cas d'un groupe de climatisation remplacé, s'il ne constitue pas à lui seul un ouvrage.

Le coordonnateur ne remplace pas ces responsabilités : son intervention ne modifie ni la nature ni l'étendue des responsabilités de chacun des participants (article L4532-6 du code du travail).

La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves ; elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, à l'amiable ou à défaut judiciairement, et elle est prononcée contradictoirement (article 1792-6 du code civil). Elle marque le départ de trois garanties.

Deux limites comptent dans un immeuble tertiaire. Les éléments d'équipement, y compris leurs accessoires, dont la fonction exclusive est de permettre l'exercice d'une activité professionnelle dans l'ouvrage ne sont pas des éléments d'équipement au sens de ces garanties (article 1792-7). Et l'élément installé sur un ouvrage existant, s'il ne constitue pas en lui-même un ouvrage, relève du droit commun, comme indiqué plus haut.

Une retenue de garantie peut enfin être prévue dans un marché de travaux privé : au plus 5 % du montant des acomptes, pour satisfaire aux réserves faites à la réception, à consigner ou à remplacer par une caution (loi du 16 juillet 1971, article 1er). À l'expiration d'une année à compter de la réception, la caution est libérée ou les sommes consignées sont versées à l'entrepreneur, sauf opposition motivée notifiée par lettre recommandée (article 2).

Nous n'avons trouvé aucun texte qui l'impose pour un immeuble tertiaire. Les obligations décrites plus haut pèsent sur le maître d'ouvrage, le propriétaire ou le donneur d'ordre, et une assistance ne les fait pas disparaître. Elle se justifie en pratique quand le propriétaire n'a pas d'équipe technique, que l'immeuble est occupé, que plusieurs lots de travaux s'enchaînent ou que des garanties restent à suivre longtemps après la réception.

Sur sa page Property management, Réal Group présente son assistance à maîtrise d'ouvrage : mise aux normes, décret tertiaire, labellisation, amélioration énergétique, réhabilitation avant commercialisation, pré-états des lieux et pilotage des opérations. Sa gestion technique comprend le suivi des garanties de parfait achèvement, de bon fonctionnement et décennale, la levée des réserves et la coordination avec les entreprises. Parlons de votre immeuble.

• Code civil, article 1719 (jouissance paisible)
• Code civil, article 1720 (réparations)
• Code civil, article 1724 (réparations urgentes)
• Code civil, article 1792 (responsabilité décennale)
• Code civil, article 1792-2 (éléments d'équipement indissociables)
• Code civil, article 1792-3 (bon fonctionnement)
• Code civil, article 1792-4-1 (dix ans à compter de la réception)
• Code civil, article 1792-6 (réception, parfait achèvement)
• Code civil, article 1792-7 (équipements à usage exclusivement professionnel)
• Code des assurances, article L241-1 (assurance décennale)
• Code des assurances, article L242-1 (assurance dommages-ouvrage)
• Code des assurances, article L243-1-1 (ouvrages exclus, ouvrages existants)
• Code des assurances, article L243-2 (justification, attestations d'assurance)
• Code de commerce, article L145-40-2 (états de travaux ; baux conclus ou renouvelés depuis le 01/09/2014)
• Code de commerce, article R145-35 (charges non imputables au locataire)
• Code de commerce, article R145-37 (communication des états de travaux)
• Décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, article 8 (application dans le temps ; JORF du 5 novembre 2014)
• Code du travail, article R4412-97 (repérage avant travaux ; version en vigueur depuis le 31/03/2019)
• Code du travail, article L4532-2 (coordination)
• Code du travail, article L4532-4 (coordonnateur)
• Code du travail, article L4532-6 (responsabilités des participants)
• Code de la construction et de l'habitation, article L122-3 (travaux dans un établissement recevant du public ; version en vigueur depuis le 28/05/2026)
• Code de la construction et de l'habitation, article R126-8 (diagnostic déchets, champ)
• Code de la construction et de l'habitation, article R126-9 (rénovation significative)
• Code de la construction et de l'habitation, article R126-10 (moment du diagnostic)
• Code de la construction et de l'habitation, article R175-2 (système d'automatisation et de contrôle ; version en vigueur depuis le 28/12/2025)
• Code de l'urbanisme, article R*421-17 (déclaration préalable ; version en vigueur depuis le 22/02/2026)
• Code de l'urbanisme, article R*421-17-1 (ravalement soumis à déclaration préalable)
• Loi n° 71-584 du 16 juillet 1971, article 1er (retenue de garantie)
• Loi n° 71-584 du 16 juillet 1971, article 2 (libération)
• Arrêté du 16 juillet 2019 relatif au repérage de l'amiante avant certaines opérations, article 11 (rapport et dossier technique amiante)
• Cour de cassation, troisième chambre civile, 25 mars 2014, n° 12-28.333 (clause dérogatoire à l'article 1724, gêne normale)
• Cour de cassation, troisième chambre civile, 20 avril 2017, n° 16-13.259 (travaux assimilables à la réalisation d'un ouvrage)
• Cour de cassation, troisième chambre civile, 21 mars 2024, n° 22-18.694, publié au bulletin (éléments d'équipement installés sur existant)

Versions en vigueur et décisions consultées sur Légifrance le 9 novembre 2026. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un maître d'œuvre, d'un coordonnateur ou d'un avocat sur une opération précise.