Expert immobilier MRICS
Guillaume Thériez
Fondateur de Réal Valuation, Guillaume est membre de la RICS, de l'IFEI et du SEEIF (ex-CEIF).
Réal Valuation · Expertise immobilière
Franchise de loyer : le calcul du loyer économique
- Les mesures d'accompagnement
- Loyer facial et loyer économique
- Valeur locative, immeuble loué
- La clause à relire
- Notre méthode
Une franchise, des paliers ou une participation du bailleur aux travaux ne changent pas le loyer inscrit au bail, mais ce que le bailleur perçoit vraiment. Cette page donne le calcul du loyer économique, pas à pas, et ce que l'écart change pour la valeur locative, le loyer du bail renouvelé et la valeur d'un immeuble loué. Réal Valuation, cabinet réglementé par la RICS, vous adresse un devis gratuit sous 24 h, partout en France.
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L'essentiel
Qu'est-ce qu'une franchise de loyer ?
Une franchise de loyer est une période, prévue au bail, pendant laquelle le bailleur renonce à percevoir tout ou partie du loyer pour attirer ou retenir un locataire. Le loyer inscrit au bail est le loyer facial ; le loyer effectivement payé, une fois cet avantage réparti sur la durée d'engagement, est le loyer économique.
- La franchise fait partie des mesures d'accompagnement, avec notamment le loyer progressif, les travaux réalisés pour le locataire et les remises commerciales.
- Le loyer économique s'obtient en additionnant les avantages, en les rapportant à la durée d'engagement ferme, puis en les retranchant du loyer facial.
- Neuf mois d'avantages sur six ans fermes représentent 12,5 % : le loyer économique vaut alors 87,5 % du loyer facial, sans actualisation.
- Une référence de marché lue à son loyer facial surestime le marché : la valeur locative se lit en loyers économiques lorsque des avantages existent.
- Pour la valeur d'un immeuble loué, l'expert déduit l'incidence d'une franchise qui n'a pas commencé ou qui est en cours, comme un acquéreur l'apprécierait.
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- Réal Valuation, cabinet réglementé par la RICS ; Guillaume Thériez, expert MRICS.
- Un rapport d'expertise opposable, motivé et argumenté, que vous pouvez produire face à l'administration fiscale, à une banque ou devant le juge.
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Nos appartenances
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L'expert de référence
Guillaume Thériez
Président de Réal GroupAdministrateur du Groupe ABC
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Appartenances, diplôme et enseignement
- DU Expertise Judiciaire, Université de Bordeaux, Faculté de droit et science politique
- Membre de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)
- Membre de l’Institut Français de l’Expertise Immobilière (IFEI)
- Membre du Syndicat des Experts Évaluateurs Immobiliers de France (SEEIF, ex-CEIF)
- Enseignant en économie immobilière au CNAM Nouvelle-Aquitaine, ICH Bordeaux
Les définitions
Loyer facial, loyer économique : ce que dit la Charte
La franchise fait partie de ce que la pratique appelle les mesures d'accompagnement, avec notamment le loyer progressif, les travaux réalisés pour le locataire et les remises. La Charte de l'expertise en évaluation immobilière (6e édition, titre III, § 1.5) définit le loyer facial comme le loyer hors taxes et hors charges, exprimé hors avantages consentis au locataire, et le loyer économique comme le loyer effectivement payé, corrigé de ces avantages.
Le montant initial du loyer d'un bail commercial n'est pas réglementé : les parties le fixent librement (service-public.fr). La franchise se négocie donc avec le reste du bail, en contrepartie par exemple d'une durée d'engagement ferme ou de travaux que le locataire prend en charge. Elle ne modifie pas le loyer facial ; elle réduit ce que le bailleur encaisse.
Pour les cinq critères de la valeur locative, voir notre page sur la valeur locative commerciale ; pour les immeubles tertiaires, notre page expertise de bureaux.
Les avantages consentis
Franchise, paliers, travaux : les mesures d'accompagnement
Quatre formes courantes d'avantages, parmi d'autres comme la prise en charge d'un reliquat de bail : elles ne changent pas le loyer inscrit au bail, mais ce que le bailleur perçoit vraiment.
La franchise, totale ou partielle
Pendant une période définie, le loyer n'est pas dû, ou ne l'est qu'en partie. La clause en fixe la durée, le point de départ et l'étendue : à compter de la prise d'effet du bail ou de l'ouverture au public, sur le loyer seul ou charges comprises.
Le loyer progressif
Le loyer monte par paliers jusqu'au niveau du loyer facial. L'avantage consenti est la somme des écarts entre chaque palier et le loyer facial, sur la durée où ils s'appliquent : il se calcule palier par palier.
Les travaux réalisés pour le locataire
Le bailleur finance des aménagements propres au locataire, ou y participe. La Charte de l'expertise range ces travaux « à façon » parmi les avantages qui séparent le loyer facial du loyer économique (titre III, § 1.5).
La remise commerciale
Une réduction consentie pour une période ou sur une partie des locaux. Elle n'apparaît pas dans le loyer facial ; elle se retrouve dans le loyer effectivement payé, et donc dans le loyer économique.
Le calcul
Du loyer facial au loyer économique, pas à pas
Le calcul additionne les avantages, les ramène à la durée d'engagement ferme, et les retranche du loyer facial.
| Élément du bail | Illustration | Ce que l'on calcule |
|---|---|---|
| Loyer facial | 100 par an | Le loyer inscrit au bail, hors taxes et hors charges, sans tenir compte des avantages consentis. |
| Durée d'engagement ferme | 6 ans, soit 72 mois | La période pendant laquelle le locataire ne peut pas donner congé : c'est sur elle que les avantages se répartissent. |
| Franchise | 6 mois | 6 / 72 = 8,3 % du loyer facial. |
| Participation du bailleur aux travaux | l'équivalent de 3 mois | 3 / 72 = 4,2 % du loyer facial. |
| Total des avantages | 9 mois de loyer | 9 / 72 = 12,5 % du loyer facial. |
| Loyer économique | 87,5 par an | 100 × (1 − 12,5 %) : ce que le bailleur perçoit, en moyenne, sur la durée ferme. |
Une convention à écrire. Ce calcul répartit les avantages de façon linéaire, sans actualisation. Un calcul actualisé tient compte du moment où chaque avantage est consenti : une franchise de début de bail y pèse un peu plus, et le loyer économique ressort un peu plus bas. Les deux conventions existent ; l'expert indique celle qu'il retient.
La bonne durée. La répartition se fait sur la durée pendant laquelle le locataire est engagé. Dans un bail commercial, le preneur peut en principe donner congé à l'expiration de chaque période triennale ; le bail peut l'écarter pour certains locaux, dont ceux à usage exclusif de bureaux, ceux construits en vue d'une seule utilisation et certains locaux de stockage, ainsi que pour les baux de plus de neuf ans (article L145-4 du Code de commerce).
Comparer des offres. Deux propositions de bail se comparent sur leur loyer économique et sur leur durée ferme, pas sur leur seul loyer facial : un loyer facial plus élevé, assorti d'avantages plus longs, peut rapporter moins.
Situations d'expertise
Ce que l'écart change pour l'expert
Valeur locative, loyer du bail renouvelé, valeur d'un immeuble loué : à chaque fois, la question est de savoir quel loyer on lit.
La valeur locative de marché
Pour un local commercial, la Charte retient les loyers des locations nouvelles, droits au bail ou droits d'entrée intégrés le cas échéant, après déduction des franchises et des participations du bailleur aux travaux consenties sans contrepartie, exprimés en loyers économiques lorsque des mesures d'accompagnement existent (titre III, § 1.4). Une référence lue à son loyer facial surestime le marché. Voir la valeur locative commerciale.
Le loyer du bail renouvelé
Les prix couramment pratiqués dans le voisinage servent de références ; elles sont corrigées à raison des différences de dates et de modalités de fixation des prix (article R145-7 du Code de commerce). Une référence assortie d'une franchise ou de paliers ne se compare pas, telle quelle, à un loyer consenti sans avantage. Voir le loyer de renouvellement.
Des travaux payés par un loyer réduit
Les améliorations apportées aux lieux au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si le bailleur en a assumé la charge, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit (article R145-8). Une franchise accordée en échange de travaux du locataire peut relever de ce cas : l'acte qui la prévoit est à conserver.
La valeur d'un immeuble loué
L'expert traite les mesures d'accompagnement comme un acquéreur les apprécierait : il déduit l'incidence d'une franchise qui n'a pas commencé ou qui est en cours, et retient le loyer effectivement payé une fois les franchises échues (Charte, titre III, § 1.5). Le loyer capitalisé et le taux retenu doivent être de même nature. Voir les méthodes d'évaluation immobilière.
L'état locatif d'une acquisition
Avant d'acheter ou de financer un immeuble loué, chaque bail se relit : franchises restant à courir, paliers à venir, travaux promis par le bailleur, durée ferme résiduelle. Ce sont des sommes que l'acquéreur supportera ; elles se retranchent de la valeur ou s'intègrent aux flux. Voir l'expertise d'un immeuble de rapport.
Les comptes en normes IFRS
Pour une évaluation à des fins comptables selon les normes IFRS, l'incidence des remises consenties au locataire se répartit sur la durée ferme du contrat (Charte, titre III, § 1.5). Le rapport précise le traitement retenu, pour que l'auditeur puisse le suivre et le rapprocher des baux et des avenants qui les modifient.
Le bail
La clause de franchise : ce qu'il faut lire
Le montant initial du loyer étant fixé librement par les parties (service-public.fr), une franchise vaut ce que dit sa clause.
- Ce qu'elle couvre : le loyer seul, ou aussi des charges, des impôts et des sommes refacturées au locataire.
- Sa durée et son point de départ : la date de prise d'effet du bail, la fin des travaux d'aménagement ou l'ouverture au public ne donnent pas le même calendrier.
- Sa contrepartie : une durée d'engagement ferme, des travaux à la charge du locataire, décrits et chiffrés.
- Son sort si le bail s'arrête ou change de mains : départ anticipé du locataire, cession du bail, vente de l'immeuble ; certaines clauses prévoient un remboursement.
- Son articulation avec le reste du loyer : paliers, indexation, révision, déplafonnement.
La portée de chaque clause relève de l'analyse de votre avocat ; l'expert en chiffre l'effet sur le loyer économique et sur la valeur.
Notre méthode
Notre méthode, étape par étape
Nous retraitons chaque bail, nous écrivons la convention de calcul et nous appliquons la même règle aux références de marché, pour que la valeur se discute sur des chiffres comparables.
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Le bail et ses annexes
Bail, avenants, protocole de négociation, lettres d'accompagnement : un avantage consenti au locataire peut figurer dans un acte séparé du bail. Nous les réunissons avant tout calcul.
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Le loyer économique, bail par bail
Franchises, paliers, travaux et remises sont recensés, datés et répartis sur la durée ferme de chaque bail, selon une convention de calcul écrite.
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Des références de même nature
Les loyers de marché retenus comme références sont ramenés en loyers économiques lorsque leurs avantages sont connus ; une référence dont on ignore les avantages est signalée comme telle.
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Le rapport
Un rapport d'expertise opposable, motivé et argumenté, que vous pouvez produire face à l'administration fiscale, à une banque ou devant le juge, établi selon la Charte de l'expertise en évaluation immobilière (6e édition) et les normes de la RICS. Valeur locative ou valeur vénale, il expose le traitement des mesures d'accompagnement, les hypothèses et les sources.
Réal Valuation, le cabinet d'expertise immobilière de Réal Group, dirigé par Guillaume Thériez, expert MRICS, membre du réseau national d'experts Groupe ABC, intervient dans toute la France. Nos honoraires sont arrêtés au devis et ne dépendent pas de la valeur conclue.
Sources
Les sources officielles de cette page
- Code de commerce : L145-4 (durée du bail et congé triennal), L145-33 (valeur locative), R145-7 (prix couramment pratiqués dans le voisinage) et R145-8 (obligations respectives des parties, améliorations).
- Code général des impôts : article 29 (revenu brut foncier) ; BOFiP, BOI-RFPI-BASE-10-20, § 40 à 60 (dépenses mises par convention à la charge du locataire).
- service-public.fr : Bail commercial : fixer et réviser le loyer.
- Charte de l'expertise en évaluation immobilière, 6e édition (novembre 2025) : titre III, § 1.4 (valeur locative de marché) et § 1.5 (loyer facial et loyer économique).
Textes lus dans leur version en vigueur le 21 octobre 2026 ; L145-33, R145-8, le BOFiP et la fiche de service-public.fr relus le 3 novembre 2026.
Vos interlocuteurs
Une équipe disponible
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Engagements professionnels
Une expertise reconnue par les institutions qui font la profession
Réal Valuation, le cabinet d'expertise immobilière de Réal Group, est réglementé par la RICS ; son dirigeant, Guillaume Thériez, expert MRICS, est membre de la RICS, de l'IFEI et du SEEIF (ex-CEIF), les trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, motivés et vérifiables devant les juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
RICS
Royal Institution of Chartered SurveyorsLa référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être membre de la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant, connu des banques, des institutions financières et des juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
IFEI
Institut Français de l'Expertise ImmobilièreDepuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Réal Valuation dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
SEEIF (ex-CEIF)
Syndicat des Experts Évaluateurs Immobiliers de FranceLe SEEIF (ex-CEIF) rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Réal Valuation y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise motivée et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieVos questions
Questions fréquentes sur la franchise de loyer
C'est une période, prévue au bail, pendant laquelle le bailleur renonce à percevoir tout ou partie du loyer. Elle fait partie des mesures d'accompagnement consenties pour attirer ou retenir un locataire, avec notamment le loyer progressif par paliers, les travaux réalisés pour son compte et les remises commerciales.
Le loyer facial est le loyer inscrit au bail, hors taxes et hors charges, sans tenir compte des avantages consentis au locataire. Le loyer économique est le loyer effectivement payé, une fois ces avantages (franchise, paliers, travaux, remise) pris en compte, selon les définitions de la Charte de l'expertise en évaluation immobilière (6e édition, titre III, § 1.5).
Additionnez les avantages consentis, exprimés en mois de loyer, rapportez-les à la durée d'engagement ferme du locataire, puis retranchez cette part du loyer facial. Par exemple, neuf mois d'avantages sur six ans fermes, soit 72 mois, représentent 12,5 % : le loyer économique vaut 87,5 % du loyer facial. Un calcul actualisé donne un résultat un peu plus bas.
Oui. Le montant initial du loyer d'un bail commercial n'est pas réglementé et les parties le fixent librement, selon service-public.fr. Une franchise totale ou partielle, des paliers ou une participation du bailleur aux travaux se négocient donc avec le bail ; leur portée dépend de la rédaction de la clause, que votre avocat analyse.
Elle peut compter de trois façons. Les références de loyers du voisinage sont corrigées à raison des différences de modalités de fixation des prix (article R145-7 du Code de commerce). Les améliorations faites au cours du bail ne sont prises en considération que si le bailleur en a assumé la charge, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit (article R145-8). Et il est tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé (même article).
Comme un acquéreur l'apprécierait : il déduit l'incidence d'une franchise qui n'a pas commencé ou qui est en cours, et retient le loyer effectivement payé lorsque les franchises sont échues, selon la Charte de l'expertise en évaluation immobilière. Le loyer capitalisé et le taux de capitalisation doivent être de même nature.
Pour un bailleur imposé dans la catégorie des revenus fonciers, le revenu brut est constitué des recettes perçues, augmentées des dépenses incombant normalement au propriétaire que le bail met à la charge du locataire (article 29 du Code général des impôts) ; l'administration exige pour cela une clause expresse du bail (BOI-RFPI-BASE-10-20, § 40 à 60). Une franchise accordée en échange de tels travaux mérite donc d'être examinée avec votre conseil.
Selon les normes applicables à chaque partie. Pour une évaluation à des fins comptables en normes IFRS, l'incidence des remises consenties au locataire est répartie sur la durée ferme du bail, rappelle la Charte de l'expertise en évaluation immobilière ; pour des comptes établis selon les règles françaises, le traitement se décide avec votre expert-comptable.
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