Louer un bien en indivision : accord et impôts

Non pour un logement : les indivisaires qui détiennent au moins deux tiers des droits peuvent conclure ou renouveler le bail, à condition d'en informer les autres, faute de quoi la décision ne leur est pas opposable. Un bail agricole, commercial, industriel ou artisanal sort de cette majorité, et l'indivisaire qui gère seul au su des autres ne peut pas signer de bail sans mandat.

• Un bail d'habitation se décide à la majorité des deux tiers des droits indivis, comptés en parts et non en personnes.
• Ceux qui décident doivent informer les autres indivisaires : à défaut, la décision ne leur est pas opposable.
• Le bail nomme chaque indivisaire : une indivision n'a pas la personnalité juridique et ne peut pas signer en son nom.
• Un mandat de gestion confié à une agence se donne à la même majorité ; il ne permet pas de vendre le bien.
• Chaque indivisaire a droit à sa part des loyers nets et déclare sa quote-part à l'impôt sur le revenu.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 10/11/2026.

Le Code civil gradue les décisions selon leur portée (article 815-3). Pour louer un logement, il faut réunir les titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis, quel que soit leur nombre ; ils sont « tenus d'en informer les autres indivisaires », à défaut de quoi la décision ne leur est pas opposable.

Service Public donne cet exemple : avec quatre indivisaires à parts égales, il en faut trois (fiche Service Public F1296, vérifiée le 16 avril 2026). La loi ne fixe pas la forme de l'information : une lettre recommandée avec avis de réception, envoyée avant la signature avec le projet de bail, vous en donnera la preuve. Vos droits respectifs résultent, à défaut d'autre titre, de l'acte de notoriété ou de l'intitulé d'inventaire établi par le notaire (article 815-11).

Le bail indique le nom du bailleur et son domicile ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire (article 3 de la loi du 6 juillet 1989). Or une indivision n'est pas une personne : « le bail conclu au nom d'une indivision dépourvue de personnalité juridique est nul de nullité absolue », a jugé la Cour de cassation, tout en refusant aux locataires, qui avaient réglé leurs loyers entre les mains du mandataire, de se prévaloir de cette nullité pour faire échec à un congé pour vendre (Cass. 3e civ., 16 mars 2017, n° 16-13.063). Faites figurer chaque indivisaire par son nom, et non « l'indivision X » ; à notre sens, nommez aussi ceux qui ne signent pas.

Pour un logement vide, l'indivision est traitée comme un bailleur personne physique : le bail dure au moins trois ans (article 10, qui renvoie aux bailleurs de l'article 13) ; en meublé, il dure au moins un an, ou neuf mois si le locataire est étudiant (article 25-7). Si le bail existait déjà au décès du propriétaire, il continue : le louage « n'est point résolu par la mort du bailleur » (article 1742 du Code civil) et les héritiers lui succèdent.

Pour donner congé, les dispositions de l'article 15 de la loi de 1989 (reprise, vente, motif légitime et sérieux) peuvent être invoquées « par tout membre de l'indivision » (article 13, b). Délivrez le congé au nom de chacun : un congé pour vendre donné par deux coïndivisaires au nom de l'indivision était irrégulier, irrégularité couverte en l'espèce par l'assignation délivrée ensuite par chacun des coïndivisaires, et il suffisait qu'un seul remplisse les conditions qui dispensaient d'un relogement (Cass. 3e civ., 16 septembre 2009, n° 08-13.701). L'article 815-3 ne dit pas quelle majorité vaut pour un congé ; selon une analyse de l'ANIL antérieure à la réforme de 2006, un indivisaire peut le délivrer seul s'il justifie de l'accord des autres. Le plus sûr est de le faire signer par tous.

Les titulaires des deux tiers peuvent donner « à l'un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d'administration » (article 815-3, 2°). Puisque la même majorité peut conclure le bail, nous lisons ce texte comme leur permettant de donner à leur mandataire le pouvoir de le signer ; le mandat tacite, lui, ne le permet pas.

Service Public indique que tous les héritiers doivent être d'accord pour désigner un mandataire chargé de gérer l'indivision (fiche Service Public F1296) : c'est le mandat d'administrer la succession de l'article 813, donné « d'un commun accord ». L'article 815-3 vise, lui, le mandat général d'administration des biens indivis. Quand c'est possible, faites signer le mandat par tous, et, à défaut, par les deux tiers, en informant les autres.

Celui qui encaisse les loyers tient un état des revenus et des frais à la disposition des indivisaires (article 815-8). Réal Group, agence immobilière à Bordeaux, gère votre bien en location, de l'analyse de la solvabilité des candidats à l'encaissement des loyers : notre page mandat de gestion locative détaille ce contrat, et notre page Gestion locative nos deux formules. Parlons de votre bien.

Sans convention, le partage peut toujours être demandé, sauf sursis décidé par jugement (article 815). Si vous souhaitez garder le bien et le louer durablement, une convention peut organiser l'exercice de vos droits (article 1873-1). Tous les indivisaires doivent y consentir ; à peine de nullité, elle est écrite, désigne les biens et indique les quotes-parts, et les formalités de publicité foncière sont requises pour un immeuble (article 1873-2). Service Public précise que, si la succession comporte un bien immobilier, la convention doit être établie par un notaire (fiche Service Public F1296).

Elle se conclut pour cinq ans au plus, renouvelables, ou pour une durée indéterminée (article 1873-3). Elle peut nommer un ou plusieurs gérants, indivisaires ou non (article 1873-5).

Sans les deux tiers, le bail ne peut pas être signé. Un refus n'ouvre pas à lui seul la voie du juge : il faut qu'il mette en péril l'intérêt commun, ce que le tribunal apprécie (article 815-5).

En attendant, tout indivisaire peut prendre seul les mesures nécessaires à la conservation du bien, même sans urgence, et obliger les autres à y contribuer à défaut de fonds de l'indivision (article 815-2).

« Les fruits et les revenus des biens indivis accroissent à l'indivision », à défaut de partage provisionnel ou d'un accord sur la jouissance. Chaque indivisaire a droit aux bénéfices et supporte les pertes proportionnellement à ses droits (article 815-10) : le loyer n'appartient pas à celui qui a signé le bail ou qui l'encaisse.

Tout indivisaire peut demander sa part annuelle des bénéfices, déduction faite des dépenses entraînées par les actes auxquels il a consenti ou qui lui sont opposables ; en cas de contestation, le président du tribunal judiciaire peut ordonner une répartition provisionnelle (article 815-11). Celui qui gère est redevable des produits nets de sa gestion (article 815-12). Les recherches sur les loyers ne sont plus recevables cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l'être (article 815-10).

L'indivisaire qui finance des travaux sur ses deniers personnels a droit à ce qu'il lui en soit tenu compte, selon l'équité pour une amélioration, et pour les dépenses nécessaires à la conservation du bien ; il répond à l'inverse des dégradations commises par son fait ou sa faute (article 815-13). Gardez les factures : un compte bancaire propre au bien n'est pas exigé par ces textes, mais il facilite l'état qu'ils imposent.

L'indivision n'est pas un contribuable : les loyers sont imposés entre les mains de chaque indivisaire. Pour un logement vide, ce sont des revenus fonciers (article 14 du code général des impôts), à déclarer selon notre guide des revenus fonciers ; le seuil et l'abattement du micro-foncier s'apprécient pour votre foyer, en additionnant tous vos revenus fonciers bruts (BOFiP, BOI-RFPI-DECLA-10, § 90).

Avec l'exemple précédent, A retient 5 400 € de loyers bruts, la moitié de 10 800 €. S'il relève du micro-foncier, il est imposé sur 3 780 € après l'abattement de 30 %. En meublé, impots.gouv.fr écrit : « si vous détenez un logement ou un local en indivision, vous ne pouvez pas bénéficier du régime micro ». Le BOFiP, à propos d'un fonds de commerce indivis, ajoute que les indivisions n'en bénéficient pas « sauf exception », en renvoyant au 2 de l’article 50-0, et la FAQ de la DGFiP de mars 2026 retient la même règle pour les meublés, « sauf cas particuliers ». Si votre indivision loue meublé, faites vérifier votre régime par un expert-comptable ; voir aussi notre guide LMNP : micro-BIC ou réel.

Une fois la décision prise, le logement se loue comme un autre : décence, diagnostics, annonce et, à Bordeaux, règles propres au loyer et au permis de louer. Notre guide Mettre en location reprend ces étapes dans l'ordre, et notre page Encadrement des loyers à Bordeaux les plafonds.

Si les indivisaires hésitent encore sur la gestion du bien, indiquez-nous sa situation : le service gestion de Réal Group vous rappelle pour en parler. Être rappelé.

• Code civil, article 815-3 (majorité des deux tiers, unanimité, mandat tacite), version en vigueur depuis le 1er janvier 2007
• Code civil, article 815-2 (mesures de conservation)
• Code civil, article 815-4 (indivisaire hors d'état de manifester sa volonté)
• Code civil, article 815-5 (autorisation de justice)
• Code civil, article 815-5-1 (vente à la demande des deux tiers)
• Code civil, article 815-6 (mesures urgentes), version en vigueur depuis le 9 avril 2026
• Code civil, article 815-8 (état des revenus et des frais)
• Code civil, article 815-9 (usage du bien, indemnité)
• Code civil, article 815-10 (fruits et revenus)
• Code civil, article 815-11 (part annuelle dans les bénéfices)
• Code civil, article 815-12 (indivisaire qui gère)
• Code civil, article 815-13 (travaux et dégradations)
• Code civil, article 815 (partage)
• Code civil, article 813 (mandat d'administrer la succession)
• Code civil, article 595 (bail consenti par l'usufruitier)
• Code civil, article 1742 (décès du bailleur)
• Code civil, article 1873-1 (conventions relatives à l'exercice de droits indivis)
• Code civil, article 1873-2 (écrit, quotes-parts, publicité foncière)
• Code civil, article 1873-3 (durée de la convention)
• Code civil, article 1873-5 (gérant)
• Code civil, article 1873-6 (pouvoirs du gérant)
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3 (mentions du bail)
• Loi du 6 juillet 1989, article 10 (durée du bail)
• Loi du 6 juillet 1989, article 13 (indivision)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-7 (durée du bail meublé)
• Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 6 (conventions écrites)
• Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, article 64 (mandat écrit de gestion)
• Code général des impôts, article 14 (revenus fonciers)
• Code général des impôts, article 32 (micro-foncier), version en vigueur depuis le 21 février 2026
• Code général des impôts, article 50-0 (micro-BIC), version en vigueur depuis le 1er juillet 2026
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 mars 2017, n° 16-13.063
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 5 avril 2011, n° 10-14.215 (bail commercial)
• Cour de cassation, 1re chambre civile, 1er février 2017, n° 15-22.412 (bail commercial)
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 septembre 2009, n° 08-13.701
• BOFiP, BOI-RFPI-CHAMP-30-30 (revenus fonciers, indivision et démembrement), 12 septembre 2012
• BOFiP, BOI-RFPI-DECLA-10 (régime micro-foncier), 6 mars 2025
• BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-10-20 (chiffres d'affaires annuels et micro-BIC), 19 août 2026
• impots.gouv.fr : Les régimes d'imposition
• DGFiP : FAQ sur le régime des locations meublées, mars 2026
• Service Public : indivision successorale (F1296, vérifiée le 16 avril 2026)
• ANIL : congé, bailleur et indivision

Textes consultés sur Légifrance, le BOFiP, impots.gouv.fr et Service Public le 10 novembre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Cette fiche informe ; elle ne remplace pas le conseil d'un notaire ni d'un avocat.