Mise en demeure pour loyer impayé : le courrier

La mise en demeure est la lettre, le plus souvent recommandée avec avis de réception, par laquelle vous sommez votre locataire de payer les loyers et charges dus : elle fait courir les intérêts au taux légal, mais elle ne déclenche pas la clause résolutoire. Seul un commandement de payer délivré par un commissaire de justice ouvre le délai de six semaines, ou de deux mois pour un bail en cours au 29 juillet 2023 dont la clause le prévoit.

• La mise en demeure réclame la dette et fait courir les intérêts au taux légal ; elle n'ouvre pas le délai de la clause résolutoire.
• Seul le commandement de payer, délivré par un commissaire de justice, ouvre ce délai : six semaines, ou deux mois pour certains baux anciens.
• Aucun texte que nous ayons consulté n'en fixe les mentions ni le délai : un décompte, une date limite et la suite annoncée la rendent utile.
• Elle n'interrompt pas la prescription de trois ans : seules une action en justice, une mesure conservatoire ou d'exécution, ou la reconnaissance de la dette le font.
• N'y ajoutez ni pénalités ni frais de relance, et prévenez la caution : un créancier professionnel doit l'informer dès le premier incident.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 10/11/2026.

Le débiteur est mis en demeure « soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation » (article 1344 du Code civil). Pour un loyer, Service Public indique la lettre recommandée avec accusé de réception (fiche Service Public F31272). Le commandement de payer est un autre instrument : la clause résolutoire du bail d'habitation « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989).

Le délai de six semaines vaut depuis le 29 juillet 2023. Pour les baux déjà en cours à cette date, les délais figurant dans les clauses du contrat ne sont pas modifiés (Cour de cassation, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002). La Cour de cassation a déclaré irrecevables les questions qui portaient sur les baux reconduits ou renouvelés après cette date : l'avis ne tranche pas leur cas. L'ANIL retient six semaines pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023 et deux mois pour les baux antérieurs.

Aucun texte que nous ayons consulté n'impose une mise en demeure avant le commandement de payer : l'article 24 ne vise que le commandement, et Service Public présente la relance et la mise en demeure comme des possibilités (fiche Service Public F31272). Si le contrat prévoit que la seule exigibilité vaut mise en demeure, cette lettre n'est même plus nécessaire pour faire courir les intérêts (article 1344). Elle garde un intérêt pratique : elle laisse une trace datée et peut ouvrir un règlement amiable.

Reprenez les crochets et supprimez ce qui ne correspond pas à votre bail. Gardez la preuve de dépôt, l'avis de réception et une copie de la lettre. Ce modèle vaut pour un logement ; il ne remplace ni le commandement de payer, ni le conseil d'un professionnel du droit sur un dossier contentieux.

Plus la demande est précise, plus elle est difficile à contester : la somme, sa composition et l'échéance doivent se lire sans revenir au bail.

• Une pénalité ou une amende. La clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction au contrat est réputée non écrite (article 4, i).
• Des frais de relance. La clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance est réputée non écrite, comme les frais de procédure au-delà des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile (article 4, p). Le coût de la lettre reste donc pour vous.
• Un loyer ancien. Toutes les actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où leur titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits (article 7-1).
• Une menace ou une pression. Forcer un tiers à quitter le lieu qu'il habite, sans le concours de l'État, par des manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est puni de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende (article 226-4-2 du Code pénal) ; l'expulsion suppose une décision de justice (article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution). Voir notre guide de l'expulsion d'un locataire.

Elle « fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice » (article 1344-1 du Code civil ; article 1231-6). Pour le second semestre 2026, le taux est de 6,84 % pour les créances des personnes physiques n'agissant pas pour des besoins professionnels et de 2,75 % dans tous les autres cas (arrêté du 26 juin 2026).

Elle n'interrompt pas la prescription. La Cour de cassation l'a jugé pour des loyers dus au titre de la location d'un appareil médical : « une mise en demeure, fût-elle envoyée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception », n'interrompt pas le délai ; l'énumération des causes d'interruption, tirée des articles 2240, 2241 et 2244 du Code civil, est limitative (Cass. com., 18 mai 2022, n° 20-23.204). La prescription est interrompue par la reconnaissance du droit par le débiteur (article 2240), par une demande en justice (article 2241), par une mesure conservatoire ou un acte d'exécution forcée (article 2244). À notre sens, un échéancier signé par le locataire, qui reconnaît la dette, entre dans le premier cas.

Si le locataire paie une partie de la dette, vous êtes tenu de lui délivrer un reçu (article 21) ; le solde reste dû. Le juge peut aussi accorder au débiteur des délais, dans la limite de deux années (article 1343-5 du Code civil) ; pour un locataire en situation de régler sa dette, qui a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience, la limite est de trois années (article 24, V).

Si une caution garantit le bail, le commandement de payer lui est signifié dans les quinze jours de sa signification au locataire ; à défaut, elle ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard (article 24, I). Pour la mise en demeure, c'est une lettre distincte qu'il faut lui écrire.

Un créancier professionnel doit informer la caution personne physique de la défaillance du locataire dès le premier incident de paiement non régularisé dans le mois de l'exigibilité, à peine de perdre les intérêts et pénalités échus entre cet incident et l'information (article 2303 du Code civil). Le texte ne définit pas ce créancier : un bailleur qui loue par une société ou de façon habituelle a intérêt à s'y conformer.

Le modèle ci-dessous suit celui de l'ANIL pour une caution solidaire. Pour une caution simple, l'ANIL prévoit d'écrire après un commandement de payer resté sans effet : vérifiez l'acte signé, encadré par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. Notre page caution solidaire détaille ces règles, et notre page garantie loyers impayés le fonctionnement de l'assurance.

Le choix dépend de votre objectif : obtenir le paiement seul, ou mettre fin au bail. Un commissaire de justice ou un avocat vous aidera à choisir la voie adaptée.

La contribution de 50 € pour l'aide juridique est due depuis le 1er mars 2026 par la partie qui engage une procédure civile devant le tribunal judiciaire (article 1635 bis Q du code général des impôts ; Service Public, 2 mars 2026) ; les injonctions de payer en sont exclues. La Cour de cassation a précisé que l'injonction de payer n'est soumise à la tentative amiable préalable dans aucune de ses deux phases (avis du 25 septembre 2025, n° 25-70.013). Si votre locataire dépose un dossier de surendettement, voyez notre guide surendettement du locataire.

Les juristes de l'ADIL de la Gironde proposent un conseil neutre et gratuit aux locataires comme aux propriétaires bailleurs, dès les premières difficultés ; son agence est à Pessac, 4 rue Gustave Hertz. Le numéro SOS loyers impayés, 0 805 160 075, informe gratuitement les deux parties (fiche Service Public F31272). Le commandement de payer doit indiquer l'adresse du fonds de solidarité pour le logement du département : en Gironde, le FSL 33.

Pour les logements qu'il gère, à Bordeaux et en Gironde, le service gestion de Réal Group assure l'encaissement des loyers, le précontentieux et le suivi de procédure : compris dans la formule Complète, facturés à l'usage dans la formule À la carte, comme le détaille notre page Gestion locative. Parlons de votre bien.

• Code civil, article 1344 (mise en demeure du débiteur)
• Code civil, article 1344-1 (intérêt moratoire)
• Code civil, article 1231-6 (intérêts à compter de la mise en demeure)
• Code civil, article 1343-5 (délais de grâce)
• Code civil, article 2240 (reconnaissance du débiteur)
• Code civil, article 2241 (demande en justice)
• Code civil, article 2244 (mesure conservatoire, exécution forcée)
• Code civil, article 2303 (information de la caution)
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24 (clause résolutoire, commandement de payer, version du 29 juillet 2023)
• Loi du 6 juillet 1989, article 2 (champ d'application)
• Loi du 6 juillet 1989, article 4 (clauses réputées non écrites)
• Loi du 6 juillet 1989, article 7-1 (prescription)
• Loi du 6 juillet 1989, article 21 (quittance et reçu)
• Loi du 6 juillet 1989, article 22-1 (cautionnement)
• Loi du 6 juillet 1989, article 23 (charges récupérables)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-3 (logements meublés)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-12 (bail mobilité)
• Cour de cassation, 3e chambre civile, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002
• Cour de cassation, avis du 25 septembre 2025, n° 25-70.013
• Cour de cassation, chambre commerciale, 18 mai 2022, n° 20-23.204
• Code de procédure civile, article 750-1 (tentative préalable de résolution amiable)
• Code des procédures civiles d'exécution, article L125-1 (procédure simplifiée de recouvrement)
• Code des procédures civiles d'exécution, article R125-1 (plafond de 5 000 €)
• Code des procédures civiles d'exécution, article L411-1 (décision de justice et commandement)
• Code pénal, article 226-4-2 (expulsion sans le concours de l'État)
• Code général des impôts, article 1635 bis Q (contribution pour l'aide juridique)
• Code de commerce, article L145-41 (clause résolutoire du bail commercial)
• Arrêté du 26 juin 2026 relatif à la fixation du taux de l'intérêt légal
• Service Public : loyers impayés et expulsion du locataire (F31272, vérifiée le 6 août 2026)
• Service Public : tarifs du commissaire de justice dans un litige locatif (F32973, vérifiée le 9 mars 2026)
• Service Public : injonction de payer et procédure simplifiée (F1746, vérifiée le 1er septembre 2026)
• Service Public : contribution pour l'aide juridique (actualité du 2 mars 2026)
• Service Public : loyers impayés et aides au logement, les règles vont évoluer (actualité du 6 mars 2026)
• Code de la construction et de l'habitation, article R. 824-1 (constitution de l'impayé, jusqu'au 31 décembre 2026)
• Code de la construction et de l'habitation, articles R. 824-4 à R. 824-6 (signalement, jusqu'au 31 décembre 2026)
• Décret n° 2026-84 du 12 février 2026 (impayés et aides au logement, à compter du 1er janvier 2027)
• ANIL : la procédure devant le tribunal, les étapes
• ANIL : modèle de lettre pour demander les loyers impayés à la caution
• ADIL de la Gironde : accompagnement en matière d'impayés de loyer
• Fonds de solidarité pour le logement de la Gironde (FSL 33)

Textes consultés sur Légifrance et les sites officiels le 10 novembre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un avocat ni celui d'un commissaire de justice.