Surendettement du locataire : droits du bailleur

Pas nécessairement : la commission de surendettement peut étaler vos arriérés sur sept ans au plus, en effacer une partie, ou imposer un rétablissement personnel qui efface la dette arrêtée à la date de sa décision. Le loyer courant reste dû, la caution reste en principe tenue, et le bail peut survivre si le locataire paie pendant les deux ans qui suivent l'effacement.

• Dès la recevabilité, les poursuites sur les biens du locataire sont suspendues et il ne peut plus payer les arriérés, sauf délais accordés par le juge.
• Vous avez trente jours pour justifier votre créance, et quinze ou trente jours pour contester les décisions de la commission, selon leur nature.
• Un rétablissement personnel efface la dette de loyer arrêtée à la date de la décision ; les loyers suivants restent dus.
• La caution reste en principe tenue : les mesures légales ou judiciaires dont bénéficie le locataire ne lui profitent pas, sauf disposition spéciale.
• Après un effacement, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué si loyers et charges sont payés pendant deux ans ; sinon, elle reprend effet.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 10/11/2026.

La procédure de surendettement est ouverte aux personnes physiques de bonne foi qui ne peuvent manifestement plus faire face à leurs dettes (article L711-1 du code de la consommation). La commission vérifie cette situation, puis oriente le dossier selon les ressources du locataire (article L721-2 ; article L724-1). Ni elle ni la Banque de France ne vous remboursent à sa place (Banque de France, questions sur le surendettement).

La dette de loyer ne figure pas parmi les dettes exclues de toute remise, de tout rééchelonnement ou effacement, comme les dettes alimentaires ou les réparations allouées aux victimes d'une condamnation pénale (article L711-4). Dans ces procédures, « les créances des bailleurs sont réglées prioritairement aux créances des établissements de crédit et des sociétés de financement » et à certains crédits (article L711-6).

L'effacement ne vise que la dette arrêtée à la date de la décision (article L741-2) : les loyers suivants restent dus. Notre guide du loyer impayé détaille ce qui précède le dossier, et celui du commandement de payer ses délais.

La Banque de France le résume ainsi pour le propriétaire : « Votre locataire devra reprendre le paiement de ses futurs loyers », mais vous ne pourrez plus lui réclamer, ni engager de poursuites pour obtenir, le paiement des loyers impayés (Banque de France). La décision ne libère pas pour autant la caution : voir plus bas.

Si le locataire se libère dans les délais fixés, la clause est réputée ne pas avoir joué ; sinon, elle reprend son plein effet. De même, après un rétablissement personnel, s'il a payé loyers et charges pendant les deux ans, la clause est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet (article 24, VII et VIII). Si le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, les délais imposés par la commission remplacent ceux que le juge avait accordés, sauf contestation (article L714-1, I).

Effacer n'est pas payer. « L'effacement de la dette locative qui n'équivaut pas à son paiement ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire » : dans un bail résilié par jugement alors que le rétablissement personnel était intervenu ensuite, la Cour de cassation a laissé au juge saisi d'une demande de résiliation judiciaire le pouvoir d'apprécier si le défaut de paiement la justifiait (Cass. 2e civ., 10 janvier 2019, n° 17-21.774). Elle avait déjà écarté, pour le bail d'un office public, le moyen tiré de l'effacement alors que la clause résolutoire était acquise (Cass. 2e civ., 18 février 2016, n° 14-17.782), et l'a redit pour un commandement du 9 mars 2018 : l'effacement « n'est pas de nature à faire obstacle à l'effet d'une clause résolutoire déjà acquise » (Cass. 3e civ., 6 juillet 2022, n° 21-19.427).

Ces arrêts jugent des faits antérieurs à l'application du VIII, ou ne l'examinent pas. Pour l'ANIL, la solution de 2019 ne joue plus, depuis le 1er mars 2019, lorsque le bailleur met en jeu la clause résolutoire, que le locataire a repris le paiement des loyers et des charges à la date de l'audience et qu'un rétablissement personnel sans liquidation a été prononcé. Dans ce cas, le paiement des loyers et des charges pendant les deux ans décide du sort de la clause ; dans tous les cas, le loyer courant reste dû.

La suspension de l'article L722-2 vise les procédures d'exécution « à l'encontre des biens » du locataire ; l'expulsion a sa propre règle. Dès la décision de recevabilité, la commission peut saisir le juge des contentieux de la protection « aux fins de suspension des mesures d'expulsion du logement du débiteur » (article L722-6) ; en cas d'urgence, la saisine peut venir du président de la commission, de son délégué, du représentant local de la Banque de France ou du locataire (article L722-7).

Le juge prononce la suspension provisoire si la situation du locataire l'exige, sauf pour une expulsion fondée sur un jugement d'adjudication rendu en matière de saisie immobilière ou ordonnée sur le fondement du troisième alinéa de l'article 2198 du Code civil (article L722-8). Elle dure au plus deux ans, et selon le cas jusqu'au plan, aux mesures imposées ou au rétablissement personnel (article L722-9).

Si l'expulsion a été prononcée avant la recevabilité, l'ANIL indique que le locataire n'est pas protégé par la seule recevabilité, mais que cette saisine reste possible (ANIL, 6 octobre 2026). La procédure elle-même est détaillée dans notre guide de l'expulsion d'un locataire, et la suspension du 1er novembre au 31 mars dans celui de la trêve hivernale.

Réclamez sans attendre à la caution ce qu'elle doit, en vous rappelant que le commandement de payer doit lui être signifié dans les quinze jours de sa signification au locataire : à défaut, elle ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard (article 24, I). Indiquez à la commission si une caution garantit le bail et si elle a été actionnée (article R723-3). L'ANIL précise que l'effacement est personnel au locataire : vous pouvez « demander le remboursement des sommes impayées au garant » (ANIL, 6 octobre 2026). L'article 2298 dans cette rédaction est en vigueur depuis le 1er janvier 2022 ; pour un engagement plus ancien, faites vérifier le droit applicable.

Si vous avez souscrit une assurance ou Visale, déclarez les impayés dans les délais de votre contrat : voir nos pages Visale côté bailleur, Garantie loyers impayés et Caution solidaire.

En Gironde, l'ADIL de la Gironde propose aux propriétaires bailleurs comme aux locataires un conseil neutre, gratuit et personnalisé. Vous êtes locataire et en difficulté ? Cette page s'adresse aux bailleurs : l'ADIL et la Banque de France vous renseigneront sur le dépôt d'un dossier.

Pour les logements qu'il gère, le service gestion de Réal Group assure le précontentieux et le suivi de procédure, à Bordeaux et en Gironde : compris dans la formule Complète, facturés à l'usage dans la formule À la carte, comme le détaille notre page Gestion locative. Parlons de votre bien.

• Code de la consommation, article L711-1 (bonne foi, situation de surendettement)
• Code de la consommation, article L711-4 (dettes exclues), version en vigueur depuis le 27 juin 2026
• Code de la consommation, article L711-6 (priorité des créances des bailleurs)
• Code de la consommation, article L714-1 (articulation avec la procédure en résiliation du bail)
• Code de la consommation, article L721-2 (examen de la demande)
• Code de la consommation, article L721-4 (suspension avant la recevabilité)
• Code de la consommation, article L722-2 (suspension des procédures d'exécution)
• Code de la consommation, article L722-3 (durée)
• Code de la consommation, article L722-5 (interdiction de payer)
• Code de la consommation, article L722-6 (saisine du juge, expulsion)
• Code de la consommation, article L722-7 (urgence)
• Code de la consommation, article L722-8 (suspension provisoire de l'expulsion)
• Code de la consommation, article L722-9 (durée de la suspension)
• Code de la consommation, article L722-10 (aides au logement)
• Code de la consommation, article L722-11 (contrats en cours)
• Code de la consommation, article L722-14 (intérêts et pénalités)
• Code de la consommation, article L722-15 (personnes chargées du recouvrement)
• Code de la consommation, article L724-1 (orientation du dossier)
• Code de la consommation, article L732-1 (plan conventionnel)
• Code de la consommation, article L733-1 (mesures imposées)
• Code de la consommation, article L733-3 (durée des mesures)
• Code de la consommation, article L733-4 (effacement partiel)
• Code de la consommation, article L733-9 (absence de contestation)
• Code de la consommation, article L733-10 (contestation)
• Code de la consommation, article L733-13 (pouvoirs du juge saisi d'une contestation)
• Code de la consommation, article L733-15 (créanciers non signalés)
• Code de la consommation, article L741-1 (rétablissement personnel)
• Code de la consommation, article L741-2 (effacement), version en vigueur depuis le 19 juin 2020
• Code de la consommation, article L741-3 (créances éteintes)
• Code de la consommation, article L741-4 (contestation)
• Code de la consommation, article L741-6 (jugement)
• Code de la consommation, article L742-22 (clôture de la liquidation)
• Code de la consommation, article R722-1 (notification, recours de quinze jours)
• Code de la consommation, article R723-1 (état du passif)
• Code de la consommation, article R723-3 (trente jours)
• Code de la consommation, article R723-4 (information de la caution)
• Code de la consommation, article R733-6 (contestation des mesures)
• Code de la consommation, article R741-1 (contestation du rétablissement personnel)
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023
• Loi du 6 juillet 1989, article 22 (dépôt de garantie)
• Code civil, article 2298 (exceptions de la caution), version en vigueur depuis le 1er janvier 2022
• Cour de cassation, 2e chambre civile, 10 janvier 2019, n° 17-21.774
• Cour de cassation, 2e chambre civile, 18 février 2016, n° 14-17.782
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 6 juillet 2022, n° 21-19.427
• Cour de cassation, 2e chambre civile, 26 mars 2026, n° 23-18.726
• Banque de France : questions sur le surendettement (consultée le 10 novembre 2026)
• ANIL : dossier de surendettement, quelle protection face à l'expulsion ? (6 octobre 2026)
• ANIL : effacement de la dette locative et résiliation de bail
• Service Public : caution du locataire (F31267, vérifiée le 10 avril 2025)
• Service Public : loyers impayés et expulsion du locataire (F31272, vérifiée le 6 août 2026)
• ADIL de la Gironde : accompagnement en matière d'impayés de loyer
• Notice de la déclaration 2044, édition 2026

Textes consultés sur Légifrance, Service Public et les sites de la Banque de France, de l'ANIL et d'impots.gouv.fr le 10 novembre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un avocat ni d'un commissaire de justice.