Un hôtel est un actif d'exploitation : sa valeur se lit dans ses performances — taux d'occupation, prix moyen, résultat — autant que dans ses murs. Cabinet d'expertise indépendant certifié RICS, nous évaluons hôtels, résidences gérées et actifs de loisirs, murs et fonds, dans toute la France.
Un hôtel ne s'évalue ni comme un immeuble de bureaux ni comme un commerce : c'est un actif d'exploitation, dont la valeur découle des performances du fonds qui l'occupe. Taux d'occupation, prix moyen par chambre, revenu par chambre disponible (RevPAR), résultat brut d'exploitation : ces indicateurs, croisés avec le positionnement (catégorie, marché, saisonnalité), fondent l'évaluation — qu'il s'agisse des murs, du fonds de commerce, ou de l'ensemble murs et fonds.
La méthode dite hôtelière traduit cette logique : elle part du chiffre d'affaires hébergement (et restauration le cas échéant) normalisé, en déduit un loyer théorique admissible — ce que l'exploitation peut supporter durablement —, puis valorise les murs par capitalisation de ce loyer, et le fonds par les multiples sectoriels du résultat. Pour les actifs sous bail investisseur (résidences gérées, hôtels loués à un exploitant), l'analyse se déplace vers la solidité du gestionnaire, la structure du bail et la couverture du loyer par les performances réelles — un loyer facial élevé ne vaut que ce que vaut l'exploitant qui le paie.
La famille est large : hôtels indépendants et de chaîne, résidences gérées (étudiantes, seniors, tourisme, affaires), villages et clubs de vacances, campings et hôtellerie de plein air — pour laquelle notre page dédiée à l'expertise de camping fait référence —, équipements de loisirs. Le point commun : partout, l'évaluation croise l'immobilier et le compte d'exploitation. Notre guide de l'expertise immobilière pose le cadre général ; cette page détaille la méthode hôtelière.
Pour le détail de la méthode hôtelière — RevPAR, GOP, loyer admissible —, voir notre page dédiée à l'expertise d'un hôtel.
Les résidences exploitées sous bail commercial relèvent d'une logique propre : voir l'expertise d'une résidence de tourisme.
Partagez votre contexte, le bien concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature du bien, contexte d'intervention (succession, IFI, vente, financement, litige), usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
La première question d'une expertise hôtelière : qu'évalue-t-on exactement ?
La valeur de l'immeuble, loué ou à louer à un exploitant : capitalisation du loyer hôtelier admissible — celui que l'exploitation peut durablement porter — par un taux propre au segment. Pour un actif sous bail en place, l'analyse du bail (durée, loyer, indexation, obligations travaux) et du gestionnaire est déterminante.
La valeur de l'exploitation : multiples du chiffre d'affaires ou du résultat selon les usages du secteur, ajustés du positionnement, de la dynamique du marché local, des investissements à prévoir (rénovation, classement, mise aux normes) et de la dépendance au dirigeant. Licence, personnel, contrats et référencements font partie de l'analyse.
La configuration patrimoniale classique (propriétaire-exploitant) : la valeur d'ensemble n'est pas la simple somme — l'expert articule les deux évaluations, vérifie leur cohérence par le compte d'exploitation, et ventile explicitement, car la répartition murs/fonds a des conséquences fiscales et successorales directes.
Dans tous les cas, la matière première est le compte d'exploitation sur plusieurs exercices — normalisé des éléments exceptionnels — et les indicateurs de performance comparés au marché. C'est ce qui distingue une expertise hôtelière d'une évaluation immobilière classique appliquée à tort à un actif d'exploitation.
Six situations types du secteur.
Vente d'un hôtel familial, acquisition par un groupe ou un investisseur : l'expertise objective murs et fonds, normalise le compte d'exploitation et documente le prix — côté cédant comme côté repreneur, jusqu'à la due diligence.
Succession ou donation d'un établissement : valeur au jour du fait générateur, ventilation murs/fonds, régimes de faveur éventuels. Voir notre page expertise succession.
Acquisition, rénovation lourde, repositionnement : les banques du secteur exigent une évaluation indépendante intégrant les performances réelles et le plan d'investissement. Voir notre expertise bancaire.
Achat ou arbitrage d'un actif sous bail commercial avec gestionnaire : analyse du bail, du loyer facial vs performances, de la solidité de l'exploitant. Voir notre page dédiée aux résidences gérées.
Les hôtels sont des locaux monovalents : au renouvellement, le loyer échappe au plafonnement et se fixe selon les usages de la branche — un débat d'experts par excellence. Voir notre guide du déplafonnement.
Partages, contentieux d'associés, procédures collectives, litiges bailleur-exploitant : le rapport opposable objective les valeurs devant le tribunal. Voir notre page expert judiciaire immobilier.
Réal Group expertise les actifs d'hôtellerie, de résidences gérées et de loisirs sur l'ensemble du territoire — de l'hôtel indépendant au portefeuille d'actifs gérés. Chaque mission est confiée à un expert dédié : cadrage en visioconférence (périmètre murs/fonds, pièces d'exploitation), visite complète de l'établissement, où qu'il se situe. Devis gratuit sous 24 h.
Votre établissement est en Gironde ? Notre page locale expertise hôtellerie, santé et résidences gérées détaille le marché bordelais ; pour l'hôtellerie de plein air, la référence est notre page expertise de camping.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
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