SERVICE EXPERTISE
Expertise indépendante d'un cinéma : valeur des murs et du fonds, méthode par le revenu, prix au fauteuil, fréquentation. Rapport opposable, partout en France.
Évaluer un cinéma suppose de distinguer la valeur des murs de celle du fonds d'exploitation. On combine la méthode par le revenu (loyer de marché, EBE et taux de capitalisation), la comparaison (prix au fauteuil ou à l'entrée annuelle) et l'analyse de la fréquentation, du classement CNC et de l'obsolescence technique des salles.
Un cinéma n'est ni un simple local commercial ni un immeuble de bureaux : c'est un actif monovalent dont la valeur dépend d'abord d'un flux d'exploitation. Un même bâtiment vaudra très différemment selon qu'il abrite un multiplexe de 8 à 12 salles exploité par une enseigne nationale (Pathé, UGC, CGR, Kinepolis) ou un cinéma de proximité classé art et essai. L'expert doit lire l'exploitation avant de lire les murs.
La valeur se construit sur des paramètres sectoriels : nombre de salles et de fauteuils, fréquentation en entrées par an, prix moyen du billet, structure des recettes (billetterie, confiseries, publicité et bandes-annonces), agrément et classement CNC ouvrant droit au soutien automatique. À cela s'ajoute l'état technique — projection numérique DCP, son immersif, fauteuils — qui conditionne l'obsolescence et les capex à venir.
Notre mission consiste à établir une valeur vénale ou locative motivée, opposable aux banques (financement, CRR), à l'administration fiscale (IFI, succession, donation) comme au juge. Nous distinguons systématiquement la valeur des murs de celle du fonds, et nous intégrons le scénario de reconversion du foncier lorsque l'exploitation cinématographique n'est plus le meilleur usage.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Le nombre de salles, la jauge totale de fauteuils et leur modularité déterminent la capacité de programmation et la souplesse d'exploitation. Un multiplexe multiplie les créneaux et lisse le risque sur les grosses sorties ; un mono-écran ou un 3 salles dépend davantage de la ligne éditoriale. Le prix au fauteuil reste un indicateur de comparaison clé, calé sur des transactions d'actifs similaires.
Les entrées annuelles, le taux de remplissage et le prix moyen du billet fondent le chiffre d'affaires billetterie. S'y ajoutent les recettes de confiseries (marge élevée, souvent 20 à 30 % du produit) et de publicité/écran. L'expert analyse la récurrence de la fréquentation, la saisonnalité et la dépendance aux blockbusters pour normaliser l'EBE d'exploitation.
La nature de l'exploitant (enseigne nationale intégrée ou indépendant), la solidité du bail commercial et sa durée résiduelle pèsent directement sur la valeur des murs. L'agrément et le classement CNC (dont le classement art et essai) ouvrent droit au soutien automatique et aux aides sélectives : ce sont des actifs incorporels à valoriser dans le fonds.
Projection numérique, systèmes son immersif, confort des fauteuils et accessibilité conditionnent les investissements à prévoir et donc la décote technique. À l'inverse, un foncier bien situé peut justifier une valeur alternative supérieure à la valeur d'exploitation : l'expert chiffre le scénario de reconversion (commerce, résidentiel, loisirs) comme borne haute de la valeur des murs.
Définition de la finalité (cession, financement, IFI, succession, contentieux), du périmètre (murs, fonds ou ensemble), de la date de valeur et des bases retenues conformément au Red Book RICS et aux IVS.
Inspection des salles, des équipements de projection et de son et des fauteuils ; collecte des entrées annuelles, du prix moyen du billet, du mix de recettes, de l'agrément CNC et du bail de l'exploitant.
Application croisée de la méthode par le revenu (capitalisation de l'EBE ou du loyer de marché), de la comparaison (prix au fauteuil et à l'entrée annuelle) et, si pertinent, du scénario de reconversion foncière.
Remise d'un rapport motivé distinguant valeur des murs et du fonds, opposable aux banques (CRR), à l'administration fiscale (IFI, succession, donation) et aux juridictions.
Chaque mission appelle une valeur adaptée à sa finalité — vénale, locative, de continuité d'exploitation ou de reconversion.
Sécuriser le prix d'un cinéma lors d'une vente de murs, d'un fonds d'exploitation ou d'un ensemble immobilier et commercial, en objectivant la valeur par plusieurs méthodes et en isolant murs et fonds.
Fournir à l'établissement prêteur une valeur vénale opposable, conforme aux exigences prudentielles (CRR), pour un financement d'acquisition, une rénovation des salles ou une restructuration de dette.
Évaluer les murs ou le fonds dans le cadre d'un apport en société, d'une fusion, d'une cession de parts ou d'une réorganisation d'un groupe d'exploitation, avec un rapport motivé.
Déterminer une valeur défendable pour la transmission d'un cinéma familial ou patrimonial, dans l'intérêt des héritiers comme de la sécurité fiscale de la déclaration.
Établir la valeur vénale des murs détenus directement ou via une société, avec une motivation solide en cas de contrôle de l'administration fiscale.
Éclairer une décision de conservation, de cession ou de reconversion, ou produire une expertise contradictoire opposable en cas de litige, de désaccord entre associés ou de procédure judiciaire.
Nous conduisons chaque évaluation selon les standards internationaux, avec une lecture fine de l'économie de l'exploitation cinématographique et un rapport directement opposable.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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