SERVICE EXPERTISE
Expertise indépendante d'un parc de loisirs : murs, fonds, méthode EBE/DCF, CAPEX attractions. Rapport opposable aux banques et au fisc, partout en France.
Évaluer un parc de loisirs suppose de dissocier les murs (foncier étendu, bâti, réseaux) de l'exploitation. La méthode dominante reste la capitalisation de l'EBE et l'actualisation des flux (DCF), calées sur la fréquentation, le panier moyen (billetterie, restauration, boutiques) et les CAPEX récurrents de renouvellement d'attractions. Ces approches sont recoupées par comparaison et coût de reconstruction, dans le cadre Red Book RICS.
Un parc de loisirs n'est pas un actif immobilier ordinaire : sa valeur repose sur une exploitation à part entière, dont la performance dépend de la fréquentation, de la puissance d'attraction du parc et d'un panier moyen ventilé entre billetterie, restauration et boutiques. L'expert doit lire simultanément un compte d'exploitation saisonnier et un patrimoine foncier et bâti souvent considérable.
La difficulté centrale tient à la dissociation entre la valeur des murs — foncier étendu, bâtiments d'accueil, réseaux, ouvrages de génie civil — et la valeur du fonds d'exploitation, portée par la marque, la fréquentation récurrente et le parc d'attractions lui-même. Confondre les deux conduit à des valeurs erronées, inutilisables devant une banque, l'administration fiscale ou un juge.
S'ajoutent des paramètres propres à ce secteur : saisonnalité marquée, obligations de sécurité et de contrôle des manèges, et surtout un besoin permanent d'investissement pour renouveler l'offre. Ces CAPEX récurrents pèsent directement sur les flux et donc sur la valeur, ce qui impose une modélisation prudente et documentée conforme au Red Book RICS et aux IVS.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Le nombre de visiteurs annuels, sa progression et sa concentration sur quelques mois conditionnent le chiffre d'affaires. L'expert normalise l'EBE sur un cycle représentatif (souvent 3 à 5 exercices) pour neutraliser un pic ou une saison atypique, et apprécie la sensibilité de l'exploitation à la météo et au calendrier scolaire.
La valeur se construit sur la ventilation entre billetterie, restauration et boutiques. Un panier par visiteur élevé et diversifié (dépense secondaire de 30 à 50 % du CA sur les grands parcs) sécurise les marges. L'expert analyse le rendement de chaque poste et la capacité à monétiser la fréquentation au-delà du ticket d'entrée.
Une attraction majeure crée l'attractivité mais s'amortit et vieillit. L'expert intègre l'état, l'âge et la durée de vie des manèges, ainsi que les investissements récurrents nécessaires au maintien de la fréquentation, souvent de l'ordre de 8 à 15 % du CA par an, qui minorent d'autant les flux disponibles.
L'assiette foncière, souvent de plusieurs dizaines d'hectares, sa constructibilité et ses réserves de développement pèsent sur la valeur des murs. Le respect des normes de sécurité des installations, des contrôles techniques réglementaires et des autorisations d'exploiter est un prérequis dont tout défaut se traduit en risque et en décote.
Définition de la valeur recherchée (murs, fonds ou ensemble), de la date de valeur et de la finalité (cession, banque, fisc, contentieux). Collecte des comptes d'exploitation sur plusieurs exercices, des données de fréquentation, du foncier, des baux et de l'inventaire des attractions.
Inspection du site : foncier, bâti, état et âge des attractions, conformité et sécurité des installations. Analyse de la saisonnalité, de la ventilation billetterie / restauration / boutiques, du panier moyen et du programme de CAPEX de renouvellement à venir.
Capitalisation de l'EBE normalisé et actualisation des flux futurs (DCF) pour l'exploitation, recoupées par la méthode comparative sur transactions de parcs et par le coût de reconstruction déprécié pour les murs. Chaque méthode est pondérée et réconciliée de façon transparente.
Remise d'un rapport d'expertise conforme au Red Book RICS, aux IVS et aux normes EVS, détaillant hypothèses, méthodes et valeurs de murs et de fonds. Document motivé et traçable, opposable aux banques, à l'administration fiscale et aux juridictions.
Nous intervenons partout en France, à chaque étape de la vie d'un parc de loisirs, pour produire une valeur indépendante et opposable.
Fixer un prix défendable lors de la vente ou de l'achat d'un parc, en distinguant clairement la valeur des murs de celle du fonds. L'expertise sécurise la négociation entre cédant et repreneur et objective la répartition du prix, déterminante sur le plan fiscal et comptable.
Appuyer une demande de crédit ou de refinancement par une valeur de marché indépendante, conforme aux exigences prudentielles (CRR) des établissements prêteurs. Le rapport documente le risque d'exploitation, la couverture des CAPEX et la valeur de gage des murs.
Évaluer le parc pour un apport en société, une réorganisation de groupe ou une transmission familiale. L'expertise fournit une base impartiale pour le partage entre héritiers ou associés et pour les actes de donation, en séparant patrimoine immobilier et outil d'exploitation.
Déterminer la valeur vénale de la composante immobilière du parc pour l'impôt sur la fortune immobilière, en excluant la valeur du fonds et des actifs d'exploitation. Un rapport motivé sécurise la déclaration et constitue une pièce probante en cas de contrôle.
Éclairer une décision de conservation, de cession partielle, d'externalisation des murs (sale and leaseback) ou de réallocation d'actifs. L'expert quantifie la valeur latente du foncier et le rendement de l'exploitation pour orienter la stratégie du détenteur.
Fournir une évaluation contradictoire dans un différend entre associés, un divorce, un litige fiscal ou une procédure judiciaire. Le rapport, conforme au Red Book RICS, est conçu pour résister à la discussion technique devant les juridictions et l'administration.
Nos évaluations reposent sur des experts certifiés et un cadre méthodologique reconnu, garants d'une valeur indépendante et opposable.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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