SERVICE EXPERTISE
Un lot en résidence de tourisme ne vaut pas ce que promet la plaquette de lancement : il vaut le loyer que l'exploitant pourra réellement payer demain. Nos experts RICS chiffrent cette valeur et le risque qui l'entoure.
La valeur d'un lot en résidence de tourisme se détermine par capitalisation du loyer du bail commercial, corrigée du risque de renégociation au renouvellement et de la solidité de l'exploitant. Le taux retenu intègre le classement de la résidence, l'emplacement, la saisonnalité, la charge des travaux relevant de l'article 606 du Code civil et la faible liquidité du marché secondaire.
L'expertise d'une résidence de tourisme ne mesure pas un bien immobilier ordinaire : elle mesure un revenu contractuel. Le lot — un logement meublé, classé, exploité par un gestionnaire sous bail commercial — vaut d'abord le loyer que ce bail sécurise, puis ce que ce loyer deviendra à son terme. La méthode centrale est donc la capitalisation du loyer net : loyer annuel hors taxes rapporté à un taux de rendement construit à partir du classement, de l'emplacement, de la saisonnalité et du risque exploitant. Tout le travail de l'expert consiste à démontrer ce taux plutôt qu'à le postuler.
Le cadre juridique est spécifique. Depuis la loi du 22 juillet 2009, l'article L. 145-7-1 du Code de commerce impose aux baux conclus entre propriétaires et exploitants de résidences de tourisme une durée d'au moins neuf ans, sans faculté de résiliation triennale pour le preneur. Cette rigidité protège l'investisseur pendant la période ferme, mais elle concentre le risque sur une seule échéance : le renouvellement. C'est à cette date que l'exploitant demande une baisse, arbitre entre les résidences de son parc et menace de rendre les clés. Une évaluation qui ignore cette échéance n'aide personne à décider.
S'ajoute une asymétrie de marché rarement dite. Le neuf se vend au détail, avec une marge de commercialisation et une TVA récupérable ; la revente se fait sur un marché secondaire étroit, où l'acquéreur est un investisseur averti qui ne raisonne qu'en rendement net. L'écart entre ces deux logiques explique l'essentiel des déceptions constatées à la revente. Notre rôle est de chiffrer la valeur réelle du lot ou de l'ensemble immobilier, à une date donnée, avec des hypothèses écrites et opposables devant un juge, un notaire, une banque ou l'administration fiscale.
La résidence étudiante partage ce modèle de bail commercial : voir l'expertise d'une résidence étudiante.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Le loyer d'une résidence de tourisme associe fréquemment une part fixe garantie et une part variable assise sur le chiffre d'affaires hébergement de l'exploitant. L'expert retraite cette structure avant toute capitalisation : seule la fraction réellement récurrente se capitalise au taux de marché, la part variable étant appréciée séparément, à partir des exercices constatés et non des projections commerciales. L'indexation retenue — indice des loyers commerciaux le plus souvent, indice du coût de la construction sur des baux anciens — et les franchises consenties les premières années déforment le loyer économique. Un loyer facial attractif peut recouvrir un loyer économique sensiblement inférieur : c'est lui, et lui seul, qui se capitalise.
Un bail ne vaut que par celui qui le signe. L'analyse porte sur les comptes de la société preneuse — souvent une filiale d'exploitation distincte de la marque commerciale connue du public —, l'historique des paiements, le dépôt de garantie et l'existence d'une caution du groupe. La restructuration financière du groupe Pierre & Vacances-Center Parcs en 2022 a rappelé qu'un exploitant national de premier rang n'est pas un débiteur sans risque. En procédure collective, l'administrateur judiciaire dispose de la faculté de poursuivre ou d'abandonner les contrats en cours : la prime de risque intégrée au taux de capitalisation doit refléter cette réalité, résidence par résidence.
Le classement en étoiles, délivré par Atout France pour cinq ans, conditionne la clientèle visée, le prix moyen par nuitée et la capacité de l'exploitant à supporter le loyer. L'emplacement se lit ensuite en saisons : un site de littoral vit sur dix à douze semaines, une station de montagne sur deux saisons contrastées, une résidence urbaine ou thermale sur une fréquentation étalée donc plus régulière. À taux d'occupation annuel égal, une exploitation étalée sur l'année justifie un taux de capitalisation plus bas qu'une exploitation concentrée sur un pic saisonnier : le revenu y est moins exposé à un mauvais enneigement ou à un été pluvieux.
C'est le premier foyer de litiges entre propriétaires et gestionnaires. Les baux renvoient traditionnellement aux articles 605 et 606 du Code civil pour partager l'entretien courant et les grosses réparations, et de nombreux contrats anciens ont laissé au bailleur l'essentiel des dépenses, jusqu'au renouvellement du mobilier. Depuis la loi Pinel, l'article L. 145-40-2 du Code de commerce et son décret d'application de novembre 2014 interdisent de mettre à la charge du locataire les travaux relevant de l'article 606 — gros murs, voûtes, couvertures entières, murs de soutènement. L'expert lit l'inventaire des charges annexé au bail, chiffre le plan pluriannuel voté en assemblée générale et déduit les dépenses non provisionnées : un ravalement ou un remplacement d'ascenseur non financé ampute directement la valeur du lot.
Nous définissons d'abord la valeur recherchée — vénale, locative, hypothécaire, comptable — et la date d'effet, car elles commandent la méthode. Les pièces utiles sont toujours les mêmes : bail commercial et avenants, inventaire des charges et de la répartition des travaux, procès-verbaux d'assemblée générale et plan pluriannuel, règlement de copropriété et descriptif du lot, arrêté de classement, historique des loyers versés, chiffres d'affaires et taux d'occupation communiqués par l'exploitant, régime fiscal appliqué (LMNP, TVA, ancien Censi-Bouvard clos fin 2022).
Nous décomposons le loyer entre part fixe et part variable, vérifions l'indice d'indexation et sa base, relevons les clauses sensibles : répartition des travaux, prise en charge du renouvellement du mobilier, conditions de résiliation, garanties du groupe, clause d'occupation par le propriétaire et sa contrepartie. En parallèle, nous confrontons les performances de la résidence à celles de son marché touristique : positionnement tarifaire, concurrence hôtelière et locative, dynamique de la destination, vieillissement du parc et « lits froids » du secteur.
La capitalisation du loyer économique constitue la méthode principale ; elle est confrontée à la comparaison avec les transactions observées sur le marché secondaire de résidences comparables, et, lorsque la reprise en direct est envisagée, à une actualisation des flux futurs intégrant les travaux à engager. La sensibilité au taux est explicitée dans le rapport : passer d'un taux de capitalisation de 5 % à 6 % réduit mécaniquement la valeur d'environ 17 %. Cette transparence est ce qui rend un chiffre discutable — donc défendable.
Le rapport est rédigé selon les normes d'évaluation RICS et la Charte de l'expertise en évaluation immobilière : mission, hypothèses, sources, méthodes, valeur retenue et fourchette. Il est directement utilisable devant un notaire, une banque, l'administration fiscale ou une juridiction. Nos experts en soutiennent les conclusions en assemblée générale de copropriétaires, en réunion de négociation avec l'exploitant ou en expertise contradictoire, et actualisent la valeur si l'échéance du bail ou la situation de l'exploitant évolue.
Propriétaires d'un lot, associations syndicales, conseils syndicaux, exploitants, banques et notaires nous saisissent aux moments où la valeur cesse d'être théorique : quand le bail se renégocie, quand l'exploitant vacille, quand il faut vendre, transmettre ou financer.
À l'échéance, l'exploitant présente presque toujours une demande de révision à la baisse, comptes d'exploitation à l'appui. Le débat se déplace alors sur la valeur locative des locaux, au sens de l'article L. 145-33 du Code de commerce ; lorsque la monovalence des locaux est retenue, le loyer se détermine selon les usages de la branche, c'est-à-dire une quote-part du chiffre d'affaires hébergement. Nous produisons pour les propriétaires, l'association syndicale ou le conseil syndical une expertise de valeur locative contradictoire, opposable en négociation comme devant le juge des loyers commerciaux.
Quand le gestionnaire dépose le bilan, abandonne le bail ou impose un protocole de réduction des loyers, les propriétaires doivent trancher vite : accepter la baisse, chercher un repreneur, ou reprendre en gestion directe. L'expertise chiffre chacun de ces scénarios en valeur et non en principe — valeur du lot sous bail renégocié, valeur en exploitation directe après remise à niveau, valeur en revente immédiate. C'est ce chiffrage qui donne au conseil syndical un mandat de négociation crédible face à un groupe exploitant qui, lui, arrive toujours avec ses chiffres.
Le marché secondaire des résidences de tourisme est étroit et peu liquide : l'acquéreur raisonne en rendement net de charges et de fiscalité, et refuse la prime commerciale attachée au neuf. Une décote par rapport au prix d'acquisition initial y est la règle plutôt que l'exception, en particulier lorsque le bien a été acheté taxe comprise puis la TVA récupérée. Une expertise préalable évite deux erreurs symétriques : brader par découragement après plusieurs mois de silence, ou afficher un prix de principe qui laissera le lot invendu et alimentera la décote.
Reprendre son lot suppose de mesurer ce que l'on abandonne autant que ce que l'on récupère : perte du loyer garanti, régularisation éventuelle de la TVA déduite — le reversement se calcule par vingtièmes sur vingt ans lorsque l'engagement d'exploitation n'est pas tenu jusqu'à son terme —, fin du régime para-hôtelier et des services rendus par le gestionnaire, coûts de remise en marché, et, selon les cas, indemnité d'éviction due à l'exploitant évincé. Nous comparons à date la valeur du lot sous bail et sa valeur en location libre ou en meublé touristique, charges et fiscalité comprises.
Un lot en résidence de tourisme figure rarement à sa juste valeur dans un actif successoral : les héritiers reprennent le prix d'achat, le montant assuré ou la valeur inscrite au bilan LMNP après amortissements. L'administration, elle, raisonne en valeur vénale à la date du fait générateur. Notre rapport établit cette valeur vénale au sens fiscal, avec la méthode, les références de marché et les décotes justifiées — illiquidité, bail en cours, travaux à venir. Il sert la déclaration, le partage entre indivisaires et, le cas échéant, la réponse à une proposition de rectification.
Les établissements bancaires exigent une valeur hypothécaire pour financer l'acquisition d'un ensemble de lots ou le rachat des murs par l'exploitant. Les collectivités et les opérateurs engagés dans une opération de réhabilitation de l'immobilier de loisir, dispositif prévu par le code de l'urbanisme pour remettre sur le marché des « lits froids », ont besoin d'une valeur avant et après travaux pour calibrer l'opération. Nous intervenons aussi bien sur un lot isolé que sur un portefeuille de plusieurs résidences, avec la même méthodologie d'évaluation d'actifs immobiliers d'un site à l'autre et une base de comparaison commune.
Réal Valuation est le pôle d'expertise en évaluation de Réal Group, membre du Groupe ABC : sept cabinets, trente-cinq experts, près de 1 800 expertises par an sur l'ensemble du territoire. Guillaume Thériez, MRICS, expert de référence du cabinet, pilote les missions d'expertise immobilière en hôtellerie et loisirs, où la valeur des murs dépend étroitement de la santé de celui qui les exploite.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
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